Trong bối cảnh kinh tế phục hồi và nhiều chính sách mới được triển khai, TP.HCM đang bước vào giai đoạn phát triển mới với hàng loạt cơ hội nổi bật. Sự cộng hưởng giữa vị trí chiến lược, hạ tầng được nâng cấp và quy hoạch bài bản giúp thị trường bất động sản nơi đây ngày càng hấp dẫn nhà đầu tư lẫn doanh nghiệp.
3 LỢI THẾ HÚT NHÀ ĐẦU TƯ
Theo PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng trường, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng, thời điểm này là thời điểm vàng của vùng động lực phía Nam và TP.HCM, bởi tâm thế của vùng phía Nam luôn luôn là đầu tàu về phát triển kinh tế và thương mại.
Trong đó, lõi của phía Nam là TP.HCM đang có nhiều động lực hiện hữu. Đặc biệt, TP.HCM đang có dự địa phát triển mạnh sau khi hợp nhất với các địa phương có tốc độ phát triển kinh tế ở top đầu cả nước, nằm trong tứ giác kinh tế (cũ) của phía Nam - đó là Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu.
Quy mô dân số của TP.HCM hiện hơn 20 triệu dân là động lực để phát triển siêu đô thị. Cùng với đó, GDP chiếm 27% của cả nước. Với lợi thế như vậy, bất động sản TP.HCM sẽ thu hút dòng vốn đầu tư nước ngoài rất lớn. Bên cạnh đó, dòng vốn từ phía Bắc đang chảy mạnh về phía Nam, trọng điểm là chảy về TP.HCM.
Theo PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến thị trường bất động sản TP.HCM thu hút nhà đầu tư bởi một số lợi thế. Thứ nhất là vị trí, thứ hai là quy hoạch; thứ ba là hoàn thiện về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.
Về điểm nhấn của thị trường bất động sản TP.HCM, ông Tuyến cho rằng, có 3 điểm: Trung tâm tài chính lớn nhất của Việt Nam; hạ tầng hoàn chỉnh, trong đó, sân bay Long Thành có quy mô ngang tầm Đông Nam Á và khu vực; triển khai đường sắt cao tốc Bắc - Nam nếu hoàn thiện đúng tiến độ sẽ giúp kết nối rất tốt và rút ngắn khoảng cách khi tới TP.HCM.
Vùng động lực phía Nam khi tập trung vào phát triển kinh tế cùng với hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện sẽ mở ra giá trị gia tăng rất lớn cho bất động sản TP.HCM.
Đáng chú ý, ở TP.HCM có khu đô thị lấn biển Cần Giờ, một đô thị xanh đang được đánh giá rất cao. Cần Giờ cũng giữ vị trí quan trọng là con đường giao lưu hàng hải từ Thái Bình Dương qua Đại Tây Dương.
Như vậy, công tác quy hoạch đi trước, cùng với quyết tâm của lãnh đạo TP.HCM trong thời gian qua và cộng với sự phát triển của các đại dự án thì các yếu tố này sẽ “đánh thức” TP.HCM, giúp địa phương này bước vào chu kỳ phát triển mới ở một vị thế mới, tâm thế mới.
Nhận định về thị trường TP.HCM, TS. Huỳnh Thanh Điền, Giảng viên Trường Đại học Nguyễn Tất Thành chia sẻ, sau khi sắp xếp lại đơn vị hành chính, khu vực trung tâm cũ TP.HCM sẽ phát triển theo mô hình công nghiệp - đô thị - thương mại - dịch vụ.
Các hoạt động sản xuất quy mô lớn sẽ được dịch chuyển dần về phía Đông Bắc (Bình Dương cũ). Còn lĩnh vực dịch vụ cảng biển, logistics và du lịch biển sẽ được ưu tiên phát triển mạnh tại Bà Rịa - Vũng Tàu cũ, nơi có cảng Cái Mép - Thị Vải hiện đang là một trong những cảng có lượng trung chuyển hàng hóa lớn nhất cả nước.
Với định hướng đó, TP.HCM đang được đẩy mạnh phát triển hệ thống hạ tầng giao thông liên kết, kết nối các vùng kinh tế này.
Chắc chắn một điều là không gian sống của người dân sẽ được mở rộng. Thay vì chỉ tập trung ở trung tâm TP.HCM cũ, nhiều người sẽ có xu hướng lựa chọn các khu vực mới mở rộng, các khu vực đang được phát triển thành những đô thị chất lượng cao, hạ tầng đồng bộ và môi trường sống ngày càng tốt hơn.
“Tôi cho rằng những nhà phát triển dự án cần tập trung xây dựng nhà ở cho người có nhu cầu thực. Và kỳ vọng rằng với quy hoạch và định hướng mới, cơ hội dành cho cả doanh nghiệp lẫn người dân sẽ rộng mở hơn”, TS. Huỳnh Thanh Điền phân tích.
NHIỀU CƠ HỘI
Trong khi đó, ông Phạm Lâm, Chủ tịch Hội đồng quản trị kiêm Tổng Giám đốc DKRA Group nhận định, với những ai đang tham gia thị trường bất động sản ở thời điểm hiện tại, đây thực sự là giai đoạn mở ra rất nhiều cơ hội. Tại TP.HCM, như các chuyên gia đã phân tích, địa phương này đang sở hữu nhiều dư địa, cơ hội mới để người dân tiếp cận nhà ở phù hợp.
Tuy nhiên, để nhìn vấn đề một cách đầy đủ hơn, cần đánh giá lại tầm nhìn dài hạn cho toàn khu vực vùng TP.HCM. Đầu tiên, động lực phát triển vùng đó là sự kết nối hạ tầng, tuy nhiên phải phân tách rõ các chức năng để hình thành những không gian đô thị hợp lý, tránh tình trạng đô thị nén.
Trong tương lai, các đô thị vệ tinh sẽ đảm nhiệm vai trò quan trọng, người dân có thể sinh sống thuận tiện mà không nhất thiết phải ở ngay trung tâm.
Thực tế, điều này đã được các chuyên gia, các nhà phát triển bất động sản nhìn thấy rõ. Nhưng vấn đề đặt ra là sẽ làm gì để người dân ở Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ), Bình Dương (cũ) hay Long An (cũ)… vẫn có thể đi làm, đi học ở trung tâm TP.HCM một cách thuận tiện? Hạ tầng giao thông liên vùng, kết nối đa phương thức và quy hoạch chức năng rõ ràng là yếu tố quan trọng.
Ở góc nhìn khác, PGS.TS. Nguyễn Hữu Huân, Thành viên Tổ Tham mưu Thành lập Trung tâm Tài chính Quốc tế tại TP.HCM nhận định, TP.HCM hiện đã được gọi là “mega city” do sở hữu diện tích và dân số đang tương đương với Tokyo và chỉ thua Thượng Hải một chút.
Tuy nhiên, về GRDP thì vẫn còn thua khá nhiều. Bởi Thượng Hải, Tokyo có GRDP khoảng 1.000 tỷ USD cho “mega city”, còn TP.HCM hiện chỉ khoảng 120 tỷ USD. Tức chúng ta chỉ bằng 1/10 họ, trong khi dân số, diện tích thì ngang bằng.
Do đó, phải nhìn nhận một cơ hội lớn từ việc hợp nhất TP.HCM (cũ) với Bình Dương (cũ) và Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ). Bởi điều này tạo ra nhiều dư địa để TP.HCM mới phát triển thành “mega city” trong tương lai nhờ dư địa đất đai mở ra. Chính những cơ hội này mang giá trị lớn về mặt kinh tế.
Với Nghị quyết 98 đang đề xuất sửa đổi đặt mục tiêu TP.HCM trở thành siêu đô thị ngang thành phố lớn trong khu vực, mục tiêu 1.000 tỷ USD. Đây là cơ hội nhưng cũng vừa là thách thức lớn trong thời gian tới cho TP.HCM.
Về Trung tâm tài chính quốc tế Việt Nam (IFC), hiện đã có quy mô cụ thể là 898ha với chế độ pháp lý đặc thù, có thể áp dụng các tiêu chuẩn quốc tế và cho phép các bên giao dịch được lựa chọn luật nước ngoài nếu có ít nhất một bên là tổ chức hoặc cá nhân nước ngoài. Những doanh nghiệp hoạt động trong này nếu là thành viên của IFC sẽ có các ưu tiên như: Thuế thu nhập doanh nghiệp chỉ 10%, có thể lựa chọn áp dụng chuẩn mực kế toán quốc tế thay vì chuẩn mực Việt Nam.
Những tập đoàn nước ngoài được hưởng ưu đãi, khuyến khích cơ chế dành cho chuyên gia (được visa đến 10 năm), miễn thuế thu nhập cá nhân với chuyên gia... Như vậy, có thể thấy nhu cầu thực là có ở khu vực này.
“Hiện nay, chúng ta đang có lợi thế lớn về mặt chi phí. Ở Singapore hay Dubai, chi phí sinh hoạt gấp 5 lần TP.HCM. Tại TP.HCM, nguồn nhân lực lẫn chi phí đều rẻ hơn. Đây là một lợi thế lớn. Trung tâm tài chính quốc tế sẽ mở ra cơ hội lớn cho bất động sản, nhưng lưu ý là mở ra nhu cầu thực không phải nhu cầu tăng giá.
Ngoài ra, 5 trụ cột tăng trưởng cho TP.HCM cũng mở ra cơ hội lớn cho thị trường bất động sản sau thời gian “ngủ đông” từ 2022 đến nay. Tôi mong rằng, thị trường sẽ phát triển theo nhu cầu thực hơn là mang nhiều tính đầu cơ như trước đây”, ông Huân bày tỏ.
