Bất động sản vùng ven đang trỗi dậy mạnh mẽ, trở thành điểm đến hấp dẫn của dòng tiền đầu tư. Trong khi các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM có dấu hiệu chững lại, thì nhiều tỉnh lân cận lại ghi nhận mức tăng trưởng vượt trội.
CHUYỂN DỊCH RA VÙNG VEN
Dữ liệu thị trường quý 3/2025 từ Batdongsan.com.vn phác họa một bức tranh rõ rệt, thay vì tập trung vào các đô thị trung tâm, dòng tiền và nhu cầu bất động sản đang dịch chuyển mạnh mẽ ra vùng ven, nơi còn nhiều dư địa tăng trưởng và hạ tầng liên vùng ngày càng hoàn thiện.
Ở Miền Bắc thì Hải Phòng, Hòa Bình (cũ), Bắc Giang (cũ) chiếm ưu thế. Dữ liệu Batdongsan.com.vn cho thấy, mức độ quan tâm tại hai đô thị trung tâm trong quý 3 đều có dấu hiệu chững lại. Tại Hà Nội, lượng quan tâm giảm 22% so với cùng kỳ năm 2024, trong khi TP.HCM gần như đi ngang hoặc giảm nhẹ ở khu vực mới.
Trái ngược, các thành phố lớn những tỉnh lân cận lại nổi lên như “điểm sáng”. Vùng ven Hà Nội tăng trưởng 11%, còn tại phía Nam, dù một số nơi còn giảm tới 12%, song nhiều địa phương vẫn cho thấy sức bật rõ rệt.
Bức tranh bất động sản miền Bắc quý 3/2025 cho thấy xu hướng dịch chuyển rõ rệt ra ngoài Hà Nội. Hải Phòng, Hưng Yên, Hòa Bình và Bắc Giang trở thành “tâm điểm” khi chiếm tới 80% tổng mức độ quan tâm toàn khu vực. Trong đó, Hải Phòng giữ vị trí số một, Hưng Yên đứng thứ hai và Bắc Ninh xếp thứ ba.
Xét về tốc độ tăng trưởng so với đầu năm, Hòa Bình dẫn đầu với tăng 65%, tiếp đến là Bắc Giang tăng 61%, Hải Phòng tăng 50% và Bắc Ninh tăng 48%. Các địa phương khác như Quảng Ninh, Hưng Yên, Vĩnh Phúc cũng duy trì đà tăng 26 - 42%. Sự bùng nổ này phản ánh xu hướng dịch chuyển vốn ra các đô thị vệ tinh quanh Hà Nội - nơi giá còn cạnh tranh, hạ tầng kết nối thuận lợi và tiềm năng dài hạn mở rộng.
Tại thị trường miền Nam, Bình Dương (cũ) đang dẫn sóng. Trong khi miền Bắc chứng kiến sự vươn lên của các tỉnh vệ tinh Hà Nội, thì tại miền Nam, bất động sản tập trung sôi động tại các thị trường vệ tinh của TP.HCM trước sáp nhập. Cụ thể, Bình Dương (cũ) nổi lên như “ngôi sao sáng” khi chiếm tới 84% tổng mức độ quan tâm toàn miền. Các địa phương khác như Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu và Long An cũng góp mặt trong nhóm thu hút lớn, tạo thành một “vành đai vệ tinh” sôi động quanh TP.HCM.
So với đầu năm, Bình Dương chứng kiến mức tăng trưởng ngoạn mục tới 165%, bỏ xa các khu vực khác. Đồng Nai tăng 89%, Bà Rịa - Vũng Tàu đạt 98%, còn Long An cũng bứt phá 88%. Sức nóng này phản ánh xu hướng dịch chuyển mạnh mẽ của dòng tiền ra khỏi TP.HCM, hướng đến các khu vực có hạ tầng giao thông ngày càng hoàn chỉnh, quỹ đất rộng và giá bán còn dư địa tăng. Đây chính là những yếu tố đáp ứng tốt cả nhu cầu ở thực lẫn đầu tư dài hạn.
Trong khi đó, thị trường miền Trung duy trì nhịp tăng ổn định với mức độ quan tâm tăng 13% so với cùng kỳ 2024. Đà Nẵng và Khánh Hòa tiếp tục giữ vai trò “đầu tàu”, chiếm tới 84% tổng mức độ quan tâm toàn khu vực.
Về giá bán, Khánh Hòa dẫn đầu với mức tăng 34%, Quảng Nam tiếp tục gây bất ngờ với tăng 44%, còn Đà Nẵng tăng 25%. Thanh Hóa và Lâm Đồng tăng khiêm tốn hơn, lần lượt 4% và 13%. Những con số này cho thấy dòng vốn đang dịch chuyển mạnh sang các thị trường ven biển giàu tiềm năng, gắn liền với du lịch và hạ tầng đang bứt tốc.
VÌ SAO BẤT ĐỘNG SẢN VÙNG VEN TĂNG TRƯỞNG?
Chia sẻ với Thương gia, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE, Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, nhà đầu tư đang “chọn lọc” hơn, chuyển hướng quan tâm đến giá trị khai thác thực, thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá. Họ hướng đến các thị trường vùng ven đô thị lớn, với mức giá phù hợp hơn trên cơ sở hạ tầng ngày càng hoàn thiện.
Phân tích kỹ hơn, bà Miền cho rằng, nhà đầu tư bất động sản, bao gồm cả các nhà đầu tư cá nhân và tổ chức, đang “tăng tốc” dịch chuyển đầu tư từ khu vực trung tâm sang vùng ven thành phố và các tỉnh, thành lân cận. Đây là những nơi quỹ đất còn dư địa và hạ tầng giao thông đang được đầu tư mạnh.
Xu hướng này không chỉ phản ánh nhu cầu tìm kiếm cơ hội đầu tư bất động sản mà còn chịu tác động của các yếu tố khách quan như chính sách quy hoạch, hạ tầng giao thông và sự thay đổi trong nhu cầu của người mua.
Hiện giá bất động sản trung tâm tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM ngày càng cao, đạt đến mức kỷ lục. Từ đó, làm việc đầu tư trở nên khó khăn hơn khi chi phí vốn tăng cao trong khi biên lợi nhuận giảm dần hoặc khó đảm bảo khi các dự án khu vực trung tâm thường gặp các vấn đề về pháp lý, thời gian triển khai kéo dài.
Điều này buộc các nhà đầu tư có nguồn lực tài chính không mạnh phải tìm kiếm những thị trường tiềm năng ở vùng ven.
Bên cạnh đó, Chính phủ và các địa phương đang đẩy mạnh quy hoạch phát triển đô thị vệ tinh, mở rộng không gian đô thị để giảm tải áp lực dân số và hạ tầng tại trung tâm, giúp các quận, huyện ven trung tâm và tỉnh, thành kề bên 2 đô thị đặc biệt trở thành điểm đến hấp dẫn cho cả nhà đầu tư cá nhân và doanh nghiệp.
Do đó, thay vì tập trung vào lướt sóng ngắn hạn, nhiều nhà đầu tư đang lựa chọn chiến lược tích lũy quỹ đất ở vùng ven, đón đầu sự phát triển trong tương lai khi hạ tầng được hoàn thiện.
Tuy nhiên, thị trường vẫn cần lưu ý đến sự thay đổi trong hành vi tiêu dùng và thị hiếu khách hàng. Điều này đặt ra yêu cầu cho doanh nghiệp phải điều chỉnh chiến lược phát triển phù hợp, linh hoạt và sát với thực tế hơn.
Bên cạnh đó, nhà đầu tư lựa chọn đầu tư vào khu vực ngoài trung tâm cần nghiên cứu và đánh giá kỹ lưỡng, do có thể gặp các vấn đề pháp lý liên quan đến quy hoạch, quyền sử dụng đất và thủ tục pháp lý.
Đồng thời, dù tiềm năng lớn, nhưng không phải khu vực nào cũng có đủ sức hút để đảm bảo khả năng tiêu thụ sản phẩm bất động sản. Ngoài ra, một số khu vực vẫn còn hạn chế về tiện ích công cộng, gây khó khăn trong việc thu hút cư dân và nhà đầu tư”, chuyên gia của VARS đưa ra lời khuyên.
