Bước sang giai đoạn cuối năm 2025, thị trường nhà ở tại Hà Nội và TP.HCM đã phác họa nên một bức tranh nhiều lớp, phản ánh rõ sự phân hóa về nhịp vận động nhưng đồng thời cũng cho thấy những điểm hội tụ quan trọng về xu hướng giá, dòng tiền và chiến lược phát triển dự án. Trong bối cảnh kinh tế vĩ mô dần ổn định, chính sách pháp lý và hạ tầng từng bước được tháo gỡ, hai thị trường đầu tàu của bất động sản Việt Nam đang bước vào những chu kỳ mới với những sắc thái riêng biệt.
CĂN HỘ DẪN DẮT THỊ TRƯỜNG HÀ NỘI
Theo báo cáo mới nhất của JLL Việt Nam, tính đến quý 4/2025, tổng nguồn cung tích lũy căn hộ phân khúc cao tại Hà Nội đạt khoảng 65.000 căn, trong khi nguồn cung nhà liền thổ đạt gần 63.900 căn. Dù quy mô nguồn cung giữa hai phân khúc tương đối cân bằng, diễn biến thị trường lại cho thấy sự chênh lệch rõ rệt về sức cầu và nhịp giao dịch.
Trong suốt năm 2025, phân khúc căn hộ cao cấp, sang trọng và siêu sang tiếp tục giữ vai trò “xương sống” của thị trường nhà ở Hà Nội. Riêng trong quý cuối năm, khoảng 5.000 căn hộ đã được hấp thụ, đưa phân khúc này trở thành tâm điểm của toàn thị trường. Động lực tăng trưởng đến từ các hoạt động tiền mở bán sôi động tại khu Bắc và Đông Hà Nội, nơi được hưởng lợi trực tiếp từ định hướng phát triển đô thị mở rộng và các dự án hạ tầng chiến lược.
Những cái tên như Vinhomes Global Gate tại Đông Anh, các dự án Ruby và Long Biên Central tại Long Biên đã tạo ra sức hút lớn nhờ quy mô, thương hiệu và chiến lược bán hàng linh hoạt. Chính sách thanh toán kéo dài, tiến độ xây dựng rõ ràng cùng cơ cấu sản phẩm đa dạng đã giúp thị trường thu hút đồng thời cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư dài hạn.
Nguồn cung mới cũng ghi nhận sự bùng nổ mạnh mẽ trong quý 4, với gần 5.700 căn hộ được tung ra thị trường, nâng tổng nguồn cung căn hộ phân khúc cao trong năm 2025 lên khoảng 9.400 căn. Các chủ đầu tư lớn tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt, trong đó Masterise và MIK bổ sung thêm khoảng 3.500 căn hộ cao cấp, tập trung chủ yếu tại khu vực phía Bắc thành phố.
Đáng chú ý, khu vực Tây Hồ Tây nổi lên như một điểm sáng mới của thị trường cao cấp Hà Nội. Sự xuất hiện của dự án The Prime do Daewoo E&C phát triển, với số lượng giới hạn và định vị cao cấp, đã đánh dấu một giai đoạn phát triển mới của đại đô thị Starlake. Tâm lý thị trường tích cực cùng lợi thế về quy hoạch và cộng đồng cư dân quốc tế đã giúp khu vực này nhanh chóng thu hút sự quan tâm của khách hàng trong và ngoài nước.
Sự sôi động về giao dịch và nguồn cung đã đẩy mặt bằng giá sơ cấp căn hộ phân khúc cao tại Hà Nội lên mức khoảng 4.300 USD/m2, tăng tới 37,5% so với cùng kỳ năm trước. Thị trường cũng ghi nhận sự xuất hiện ngày càng nhiều dự án được định vị ở phân khúc sang trọng, với mức giá phổ biến từ 5.000 - 6.500 USD/m2. Trên thị trường thứ cấp, giá bán tăng gần 19% theo năm, đạt khoảng 3.520 USD/m2, tập trung chủ yếu tại khu vực Tây Hồ Tây và dọc các trục vành đai 2.
Ngược lại, phân khúc nhà liền thổ tại Hà Nội lại trải qua một giai đoạn “hạ nhiệt” mang tính chu kỳ. Trong quý 4/2025, chỉ khoảng 426 căn được giao dịch, nâng tổng lượng giao dịch cả năm lên khoảng 4.400 căn. Nguyên nhân chủ yếu đến từ nguồn cung mới hạn chế, với chỉ 225 căn mở bán trong quý, trong khi phần lớn hàng tồn kho thiếu sức hấp dẫn về vị trí hoặc mức giá.
Hoạt động giao dịch tập trung chủ yếu ở nhóm sản phẩm có tổng giá trị thấp hơn, bao gồm các căn liền kề và nhà phố diện tích nhỏ tại Gia Lâm, Đan Phượng và Thanh Trì. Trong khi đó, các sản phẩm biệt thự có mức giá trên 8.000 USD/m2 gặp khó khăn về thanh khoản do tổng giá trị lớn và sự cạnh tranh mạnh mẽ từ thị trường thứ cấp.
Giá bán sơ cấp trung bình của nhà liền thổ tại Hà Nội giảm nhẹ xuống khoảng 9.700 USD/m2 đất, giảm gần 7% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, mức điều chỉnh này chủ yếu mang tính thống kê khi nguồn cung mới nằm ở các khu vực xa trung tâm hơn. Thực tế cho thấy, các sản phẩm shophouse tại những khu đô thị lớn vẫn duy trì mức giá rất cao, dao động từ 10.000 - 17.000 USD/m2 đất. Thị trường thứ cấp tiếp tục thể hiện niềm tin dài hạn của nhà đầu tư khi giá bán tăng gần 19% theo năm, đạt khoảng 8.700 USD/m2 đất.
Theo bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc kiêm Trưởng bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu JLL Việt Nam, năm 2026 được kỳ vọng sẽ là giai đoạn sôi động cho cả hai phân khúc tại Hà Nội. Thị trường căn hộ sẽ tiếp tục đón nhận nguồn cung mới với định vị ngày càng cao cấp, trong khi phân khúc nhà liền thổ nhiều khả năng phục hồi nhờ các cú hích từ hạ tầng và quy hoạch, đặc biệt tại các trục phát triển mới như đại lộ Tây Thăng Long hay khu đô thị thể thao Olympic.
TP.HCM SỨC CẦU TRỞ LẠI MẠNH MẼ, CHU KỲ MỚI HÌNH THÀNH
Nếu Hà Nội thể hiện sự ổn định và tích lũy, thì TP.HCM lại ghi nhận một quý cuối năm đầy bứt phá. Tính đến quý 4/2025, tổng nguồn cung tích lũy căn hộ phân khúc cao tại TP.HCM đạt khoảng 69.900 căn, trong khi nhà liền thổ đạt khoảng 30.300 căn.
Báo cáo của JLL Việt Nam cho thấy thị trường nhà ở TP.HCM đã bước vào giai đoạn bán hàng sôi động trở lại trong quý 4/2025. Sức cầu hồi phục mạnh mẽ, kết hợp với sự gia nhập của nguồn cung mới từ các dự án quy mô lớn, đã thúc đẩy lượng giao dịch tăng vọt ở cả hai phân khúc, đặt nền móng cho một chu kỳ tăng trưởng mới trong năm 2026.
Ở phân khúc căn hộ cao cấp, thị trường ghi nhận khoảng 1.736 giao dịch thành công, tăng 33% so với quý trước. Hoạt động bán hàng tập trung chủ yếu tại khu Đông thành phố, đặc biệt là khu vực nút giao An Phú, nơi các dự án Eaton Park, The Global City và The Privé tiếp tục mở bán các giai đoạn mới. Đáng chú ý, phần lớn giao dịch thuộc phân khúc sang trọng, với mức giá phổ biến từ 120 - 150 triệu đồng/m2, phản ánh sự thay đổi rõ nét trong khẩu vị của người mua.
Phân khúc nhà liền thổ tại TP.HCM thậm chí còn ghi nhận mức tăng trưởng đột phá hơn, với hơn 2.000 căn được hấp thụ trong quý 4, mức cao nhất kể từ năm 2022. Động lực chính đến từ dự án đại đô thị Vinhomes Green Paradise tại Cần Giờ, cùng với các dự án như Gladia by The Water, The Meadow và The Sholi Bình Tân. Các chính sách chiết khấu cao và phương thức thanh toán linh hoạt, đặc biệt là thanh toán giãn tiến độ xây dựng, đã giúp giảm áp lực dòng tiền và mở rộng tệp khách hàng.
Nguồn cung mới tại TP.HCM cũng tăng mạnh trong quý IV. Phân khúc căn hộ cao ghi nhận 1.826 căn ra mắt, tăng 47% so với quý trước, chủ yếu đến từ các giai đoạn mở bán tiếp theo của những dự án hiện hữu. Phân khúc nhà liền thổ đón nhận tới 3.387 căn mới, trong đó phần lớn đến từ hai phân khu đầu tiên của Vinhomes Green Paradise.
Về giá bán, thị trường căn hộ cao tại TP.HCM tiếp tục duy trì xu hướng tăng ổn định. Giá sơ cấp đạt khoảng 5.099 USD/m2, tăng nhẹ theo quý và theo năm, trong khi thị trường thứ cấp ghi nhận mức tăng trưởng gần 9% theo năm. Ngược lại, giá sơ cấp nhà liền thổ giảm mạnh do yếu tố cơ cấu nguồn cung, song thị trường thứ cấp vẫn tăng trưởng đều, cho thấy niềm tin của nhà đầu tư đối với triển vọng dài hạn.
Bà Phan Thị Ánh Đào, Trưởng phòng Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu JLL Việt Nam, nhận định rằng những diễn biến cuối năm 2025 đã xác nhận sự khởi đầu của một chu kỳ mới tại TP.HCM. Với nguồn cung dự kiến tăng mạnh trong năm 2026 cùng sự cải thiện của hạ tầng và pháp lý, thị trường nhà ở TP.HCM được kỳ vọng sẽ bước vào giai đoạn phát triển ổn định và bền vững hơn.
Dù vận động theo những nhịp khác nhau, thị trường nhà ở Hà Nội và TP.HCM đang cùng hội tụ ở một điểm chung là sự hình thành mặt bằng giá mới ở phân khúc cao cấp, nơi yếu tố pháp lý, hạ tầng và uy tín chủ đầu tư đóng vai trò quyết định. Trong bức tranh tổng thể đó, năm 2026 được kỳ vọng sẽ là thời điểm các chu kỳ mới dần được định hình rõ nét hơn, mở ra giai đoạn phát triển chọn lọc nhưng bền vững cho bất động sản nhà ở tại hai đô thị lớn nhất cả nước.
