Giá nhà vẫn cao ngất ngưởng, giới trẻ đổi chiến lược tài chính để không “lỡ tàu” an cư

Giữa bối cảnh giá nhà tiếp tục leo thang và ngày càng rời xa thu nhập trung bình của người trẻ, hành trình tìm kiếm một chỗ ở ổn định trở nên khó khăn hơn bao giờ hết. Tuy vậy, trước áp lực tài chính lớn, nhiều người không chọn bi quan mà đang chủ động thích nghi, điều chỉnh chiến lược tích lũy để tiến gần hơn giấc mơ an cư.

GIÁ NHÀ TĂNG THẲNG ĐỨNG

Trong bối cảnh thị trường bất động sản bước sang giai đoạn phục hồi mạnh mẽ, một nghịch lý ngày càng rõ nét: giá nhà tăng cao liên tục trong khi khả năng chi trả của người dân, đặc biệt là nhóm thu nhập trung bình và thấp, lại thụt lùi nghiêm trọng.

Theo số liệu của Savills Hà Nội cho biết thị trường căn hộ tiếp tục vận hành ổn định với nguồn cung dồi dào và sức cầu tăng trưởng tốt. Chỉ trong quý 3/2025, Hà Nội ghi nhận 6.300 căn hộ mới, nâng tổng nguồn cung chín tháng lên hơn 20.000 căn, mức cao nhất trong nhiều năm.

Tỷ lệ hấp thụ của nguồn cung mới luôn duy trì trên 80%, phản ánh nhu cầu mua nhà thực vẫn mạnh mẽ và thị trường đang phục hồi dựa trên nền tảng hạ tầng cải thiện, chính sách quy hoạch được điều chỉnh và tâm lý tích cực của người mua đối với các dự án mới.

Tuy nhiên, phía sau những con số tích cực đó là một thực tế không mấy dễ chịu: giá bán sơ cấp vẫn tăng mạnh và liên tục vượt ngưỡng mà đa số người dân có thể chi trả. Trong 9 tháng đầu năm 2025, các sản phẩm có giá trên 4 tỷ đồng chiếm phần lớn lượng giao dịch thành công, trong khi không còn căn hộ nào dưới 2 tỷ đồng trên thị trường Hà Nội.

Mức giá trung bình khoảng 101 triệu đồng/m2, phần lớn đến từ nhóm cao cấp đã đẩy thị trường xa dần khỏi khả năng tiếp cận của người mua phổ thông. Bức tranh này gây nên áp lực ngày càng lớn lên những gia đình trẻ đang tìm kiếm nơi an cư tại các khu vực nội đô, buộc họ phải cân nhắc dịch chuyển sang những thành phố vệ tinh hoặc khu vực ven đô để tìm kiếm các lựa chọn phù hợp hơn với ngân sách.

Sự mất cân đối giữa giá nhà và thu nhập càng được thể hiện rõ hơn trong báo cáo về thị trường chung cư sơ cấp Hà Nội quý 3/2025 do One Mount công bố. Theo đó, khoảng cách giữa thu nhập của người dân và giá bán căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM đang mở rộng đáng kể, đưa hai đô thị lớn nhất cả nước vào nhóm có chỉ số giá nhà trên thu nhập cao hàng đầu khu vực. Chỉ số này cho thấy mức độ dễ hay khó tiếp cận nhà ở của người dân, và Việt Nam hiện đang nằm trong vùng “báo động”.

Phân tích theo từng nhóm thu nhập cho thấy gánh nặng tài chính để sở hữu nhà đang vượt ngoài khả năng của phần lớn người lao động đô thị. Ngay cả nhóm hộ gia đình có thu nhập cao, trên 1,3 tỷ đồng/năm cũng phải mất trung bình từ 4 đến 5 năm tích lũy mới đủ mua nhà.

Đây là mức thời gian cao hơn mặt bằng thông thường tại nhiều đô thị phát triển trong khu vực, nơi người thu nhập khá chỉ mất khoảng 3–4 năm để sở hữu căn hộ trung cấp.

Đối với nhóm thu nhập khá (200 triệu đến 1,3 tỷ đồng/năm), thời gian tích lũy để mua một căn hộ tại Hà Nội hoặc TP.HCM kéo dài 9 - 10 năm, vượt xa ngưỡng 5 - 7 năm được xem là mức “có thể chi trả” theo khuyến nghị quốc tế. Điều này đồng nghĩa với việc ngay cả những người có thu nhập ổn định, được xem là tầng lớp xương sống của đô thị, cũng phải đối mặt với áp lực tài chính dai dẳng và phải đánh đổi nhiều cơ hội tiêu dùng khác nếu muốn sở hữu nhà.

Nghiêm trọng hơn cả là nhóm thu nhập dưới 200 triệu đồng/năm, đối tượng chiếm tỷ trọng lớn trong lực lượng lao động tại hai thành phố. Với mức tích lũy hiện tại, họ sẽ cần hơn 35 năm mới đủ mua một căn hộ tiêu chuẩn. Khoảng thời gian này vượt xa khả năng tài chính thực tế của đa số người lao động, đồng nghĩa với việc giấc mơ an cư của họ gần như bị đẩy ra ngoài tầm với.

CHỦ ĐỘNG VỚI MỤC TIÊU AN CƯ

Tại Hội nghị bất động sản Việt Nam – VRES 2025, ông Lê Bảo Long, Giám đốc Marketing Batdongsan.com.vn, nhận định giá bất động sản duy trì ở mức cao đang tạo ra sức ép lớn lên khả năng sở hữu nhà của người trẻ. Tuy nhiên, thay vì rơi vào tâm lý bi quan, nhiều người đang chủ động thay đổi chiến lược tài chính và phân bổ nguồn lực linh hoạt hơn để tiến gần mục tiêu an cư.

Khảo sát của Batdongsan.com.vn với hơn 1.000 người tiêu dùng cho thấy thị trường ghi nhận sự phân hóa rõ rệt về tâm lý và hành vi của nhóm 18 - 44 tuổi, thể hiện qua bốn xu hướng nổi bật.

Thứ nhất, nhóm nỗ lực mua nhà đang đa dạng hóa nguồn tích lũy. Với những người đang thuê nhà, đặc biệt là gia đình trẻ, mục tiêu sở hữu chỗ ở vẫn rất rõ ràng. Có đến 93% người đã kết hôn và có con tham gia khảo sát cho biết họ đặt mục tiêu mua nhà trong 5 năm tới, dù thừa nhận giá vẫn là rào cản lớn. Nhiều người lựa chọn tăng thu nhập bằng cách làm thêm, quản lý chi tiêu chặt chẽ hơn hoặc tích lũy thông qua tiết kiệm.

Trong nhóm nỗ lực mua nhà có đến 86% sẵn sàng vay ngân hàng với tỷ lệ 30-50% giá trị tài sản, cho thấy tư duy đòn bẩy ngày càng thực tế. Đáng chú ý hơn, nhu cầu sở hữu nhà trong vòng 5 năm tới tại TP. HCM đạt tới 81%, cao hơn đáng kể so với Hà Nội là 69%.

Sự chênh lệch này xuất phát chủ yếu từ nguồn cung căn hộ giá thấp. Tại TP. HCM, phân khúc chung cư dưới 3 tỷ đồng chiếm 21 - 31% tổng nguồn cung, trong khi Hà Nội chỉ đạt khoảng 10%.

Nguồn cung giá mềm giúp người trẻ và các gia đình thu nhập trung bình tại TP.HCM dễ tiếp cận nhà ở hơn, qua đó duy trì tỷ lệ nhu cầu sở hữu ở mức cao. Ngược lại, thị trường Hà Nội lại nghiêng về phân khúc trung và cao cấp, với phổ giá phổ biến từ 5 - 10 tỷ đồng. Điều này đẩy chi phí sở hữu vượt xa khả năng tài chính của phần lớn người mua, khiến nhu cầu dự định mua nhà trong tương lai giảm sút rõ rệt.

Bên cạnh nỗ lực cá nhân, việc đơn giản hóa thủ tục nhà ở xã hội, minh bạch điều kiện và mở rộng nguồn cung phù hợp sẽ giúp nhóm này rút ngắn quãng đường đến giấc mơ an cư.

Thứ hai, nhóm ở thuê dài hạn họ chọn tự do, tối ưu trải nghiệm, chuẩn bị lâu dài. Nhóm khách thuê dài hạn là một tệp khách hàng mang lại cơ hội đầu tư bền vững cho mô hình bất động sản dòng tiền. Nhóm này có khả năng chi trả ổn định, với 72% dành dưới 30% thu nhập cho tiền nhà, và xu hướng gắn bó lâu dài khi 34% những người thuê nhà tham gia khảo sát cho biết sẽ thuê từ 3 năm trở lên.

Để thu hút và giữ chân nhóm này, nhà đầu tư cần đáp ứng bốn tiêu chí cốt lõi: chất lượng nhà ở, tiện ích, vị trí, diện tích và khu dân xung quanh. Khi đầu tư nghiêm túc vào chất lượng sống thay vì chỉ cung cấp một “chỗ để ở”, nhà đầu tư có thể xây dựng danh mục cho thuê ổn định, ít biến động và tạo dòng tiền dài hạn.

Thứ ba, nhóm tự thân sở hữu có bài học tích lũy và chiến lược mở rộng. Theo ông Long, nhóm người trẻ đã sở hữu bất động sản đầu tiên cho thấy bức tranh điển hình của sự tích lũy có kế hoạch. Họ chủ yếu trong độ tuổi 35 - 44 (75%), phần lớn đã lập gia đình và có con (88%). Ở lần mua đầu, 76% lựa chọn mua để ở và gần một nửa không phải vay ngân hàng nhờ chuẩn bị được nguồn vốn đủ lớn.

Đáng chú ý, động lực nâng cấp chỗ ở và mở rộng tài sản rất mạnh, có 85% cho biết sẽ mua thêm hoặc đầu tư trong 5 năm tới, trong đó ưu tiên vẫn nghiêng về đất nền.

Nhóm đã sở hữu bất động sản nhưng không còn mua thêm đang thể hiện rõ xu hướng “dịch chuyển an toàn”, đưa dòng tiền sang các kênh truyền thống như vàng (82%) và gửi tiết kiệm (77%).

Đây là lựa chọn mang tính phòng thủ, phản ánh tâm lý thận trọng và ưu tiên bảo toàn vốn. Kênh chứng khoán (51% lựa chọn) và trái phiếu (38%) tuy vẫn hiện diện trong danh mục nhưng không phải kênh được ưu tiên hàng đầu.

Dữ liệu so sánh hiệu quả đầu tư giai đoạn 2015-2025 tiếp tục củng cố xu hướng này. Giá vàng dẫn đầu với mức sinh lời vượt trội (chỉ số 425), theo sau là chung cư và đất nền (cùng chỉ số 337). Ngược lại, gửi tiết kiệm dù có mức tăng trưởng gần thấp nhất (169) nhưng vẫn duy trì sức hút nhờ sự an toàn, ổn định.

Cuối cùng, nhóm thừa kế nhà đất họ có lợi thế ban đầu nhưng không “ỷ lại”. Dù sở hữu sẵn nhà đất thừa kế, phần lớn là nhà riêng (38%) và đất nền (29%), nhóm này vẫn duy trì nhu cầu mạnh mẽ với thị trường. Khảo sát cho thấy 80% đáp viên dự định mua thêm bất động sản trong 5 năm tới, chủ yếu để nâng cấp chỗ ở và mở rộng đầu tư.

Theo Giám đốc Marketing Batdongsan.com.vn, lợi thế ban đầu không làm cho nhóm thừa kế trở nên thụ động, ngược lại, họ tiếp tục tích lũy và khai thác tài sản, từ nâng cấp giá trị nhà đất đến đầu tư cho thuê. “Điều này cho thấy sức cầu trên thị trường vẫn rất bền vững và lan tỏa”, vị chuyên gia nhận xét.