Nếu như các chủ đầu tư tầm cỡ như Vingroup, Bitexco, CEO Group, SunGroup, Vạn Thịnh Phát… luôn “kín tiếng” thì Novaland lại thể hiện ngược lại, luôn rầm rộ trong khâu bán hàng, quảng bá dự án. Thậm chí kế hoạch thâu tóm các dự án đắc địa ở TP.HCM cũng công bố khá ầm ĩ.
Novaland có đang “nổ”?
Tại một triển lãm gần đây, Tập đoàn Novaland cho biết đã và đang phát triển tới 35 dự án trải khắp các quận trung tâm của TP.HCM. Tức tăng thêm 10 dự án so với thông tin công bố hồi tháng 9/2015. Trước đó, năm 2015, Novaland cũng rầm rộ triển khai kế hoạch “Bắc tiến” để giới thiệu các dự án ra thị trường phía Bắc.
Cơ cấu sản phẩm của Novaland đa dạng gồm: căn hộ, Office-tel, nhà phố, biệt thự, chủ yếu ở phân khúc trung, cao cấp và hạng sang, vừa đáp ứng nhu cầu để ở và đầu tư. Một số dự án đáng chú ý như: dự án Madison (Q.1, TPHCM) toạ lạc tại vị trí “đất vàng”; khu đô thị Lakeview City (Quận 2) với khoảng 900 nhà ở thấp tầng, có hồ cảnh quan…
Các dự án của Novaland thâu tóm, phát triển đều có vị trí đẹp ở trung tâm TP.HCM, tạo nên các thành khu phức hợp Căn hộ - Văn phòng – Thương mại và Dịch vụ như: The Sun Avenue (quận 2); Sunrise Riverside (khu đô thị Nam Sài Gòn); Sunrise Cityview (quận 7); RichStar (278 Hòa Bình, quận Tân Phú); The Park Avenue (quận 11); Botanica Premier (quận Tân Bình); Saigon Royal 2 RiverGate (Bến Vân Đồn, quận 4…
Ở vùng lõi trung tâm TP.HCM cũng đang diễn ra cuộc đua gay gắt giữa các doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh bất động sản với các dự án “đình đám” như: Vinhomes Central Park (tập đoàn Vingroup), The Goldview (TNR quản lý phát triển), dự án tháp đôi The One Hồ Chính Minh (tập đoàn Bitexco)…
Với Novaland, sau thời gian dài “án binh bất động” để thực hiện kế hoạch thâu tóm (cuối năm 2013), đến nay tập đoàn này ồ ạt bung hàng mở bán hàng loạt dự án, với quy mô lên tới cả chục nghìn căn hộ. Điều này gây hoài nghi cho nhà đầu tư, khách hàng về tiềm lực tài chính thực sự của Novaland có đủ sức triển khai nhiều dự án đến vậy?
Như để xoá tan nghi ngờ, Novaland liên tục công bố kết quả bán hàng đáng kinh ngạc, cụ thể, đã bán được khoảng 2.000 căn hộ trong năm 2013, tiếp đó bán thêm 3.000 căn hộ trong năm 2014. Đến tháng 9/2015, công ty cho biết đã có hơn 3.000 giao dịch thành công chủ yếu ở sản phẩm căn hộ và office-tel dự án.
Chỉ chưa đầy 3 năm, Novaland đã tiêu thu tới 8.000 căn hộ ở các dự án do tập đoàn phát triển. Tuy nhiên, số liệu tiêu thụ này càng khiến giới đầu tư “bán tín bán nghi” vì giai đoạn 2013-2015 chính là “tâm bão” khủng hoảng trầm trọng của thị trường bất động sản. Khi đó, rất nhiều chủ dự án điêu đứng, khốn đốn khi tiêu thụ nhà ế ẩm, tồn kho tăng vọt, nợ đọng “phình” to mà không có cách nào trả được…
Vay tiền bằng… niềm tin?
Phát triển rầm rộ tới 35 dự án bất động sản, song Novaland có tiềm lực tài chính ra sao, ít nhất có đáp ứng đủ 30% vốn dự có để huy động vốn hay không… vẫn là điều bí ẩn? Theo công bố, đến cuối năm 2015, Novaland đã nâng vốn điều lệ lên 3.600 tỷ đồng, tăng gấp 3 lần so với thời điểm đầu năm 2011. Còn tổng tài sản đạt 23.000 tỷ đồng, cũng tăng gấp 4 lần trước đây.
Về kết quả kinh doanh, lỗ lãi của Novaland cũng gần như không được tiết lộ. Theo một báo cáo độc lập từ công ty chứng khoán Bản Việt công bố đầu năm 2015, mức biên lợi nhuận ròng sau thuế của Novaland Group ở mức thấp, chỉ từ 5-10%, có thể do chi phí mua đất (thường chiếm 25-40% tổng đầu tư dự án).
Điều này sẽ không hợp lý khi so với tốc độ rót tiền thâu tóm dự án, đầu tư xây dựng dự án của Novaland. Qua tìm hiểu, được biết, Novaland đã huy động vốn chủ yếu từ phát hành trái phiếu, cổ phiếu bán cho các tổ chức tín dụng, ngân hàng với tổng số tiền khoảng 2.000 tỷ đồng.
Được biết, tháng 4/2015, Novaland đã bán được 600 tỷ đồng trái phiếu, kỳ hạn 3 năm cho các nhà đầu tư chủ yếu là ngân hàng, công ty chứng khoán. Tiếp đó, tháng 6/2015, Novaland phát hành cổ phiếu ưu đãi chuyển đổi có giá trị 15 triệu USD cho Quỹ VinaCapital Vietnam Opportunity Fund Limited (VOF).
Khoản đầu tư của VOF chiếm 31,9% tổng giá trị 47 triệu USD cổ phiếu ưu đãi chuyển đổi do Novaland phát hành. Một nhà đầu tư khác cũng ưu ái “bơm” vốn cho Novaland là Công ty tài chính CP Điện lực (EVNFC) thông qua việc mua khoảng 5,7 triệu cổ phiếu ưu đãi chuyển đổi Novaland Group, với số tiền hơn 342 tỷ đồng.
Vì khoản vay của Novaland đã không có tài sản bảo đảm, không có mục đích sử dụng vốn vay, không có nguồn thu trả nợ (!?)…
Vấn đề là chưa rõ EVNFC có đánh giá, thẩm định kỹ lưỡng năng lực tài chính, các dự án đầu tư của Novaland trước khi duyệt cho vay hay không? Và khả năng thu hồi vốn ra sao cũng như đánh giá rủi ro mất vốn?
Một cách khác “truyền thống” của chủ đầu tư là huy động vốn sớm từ các khách hàng mua nhà từ lúc dự án chưa xong móng, chưa đủ điều kiện bán hàng nhằm “mỡ nó rán nó”. Nhưng để gọi vốn, doanh nghiệp cần tạo được niềm tin, uy tín mà chiêu “đánh bóng” tên tuổi là rất cần thiết.
Hình thức gọi vốn này giúp cho công ty đảm bảo nguồn vốn thi công, tiết kiệm chi phí đi vay, song rủi ro sẽ “chuyển” sang cho khách hàng góp vốn nếu dự án bị dừng, hoặc chậm tiến độ, thị trường suy thoái…
Thu Hằng- Hải Nam
