Khi tín dụng ngân hàng không còn là “bầu sữa” dễ tiếp cận như trước, các doanh nghiệp bất động sản đang nhanh chóng chuyển hướng sang các kênh huy động vốn thay thế. Việc đa dạng hóa nguồn vốn không chỉ là xu thế bắt buộc, mà còn là giải pháp bền vững giúp giảm thiểu rủi ro tài chính.
ĐA DẠNG HOÁ NGUỒN VỐN
Với sự phục hồi của thị trường vốn và cải thiện về niềm tin nhà đầu tư, nhiều doanh nghiệp đã tận dụng thời điểm này để tái cơ cấu nợ, thu hút dòng tiền mới và chuẩn bị cho chu kỳ tăng trưởng tiếp theo. Đây là tín hiệu tích cực cho thấy thị trường bất động sản không còn “đơn độc” phụ thuộc vào một kênh vốn duy nhất.
Báo cáo ngành bất động sản mới đây của Chứng khoán MBS cho biết, các kênh huy động vốn cho bất động sản có những tín hiệu tích cực hơn. Cụ thể, kênh tín dụng liên tục ghi nhận tăng trưởng, nhưng còn nhiều hạn chế.
Hiện lãi suất cho vay duy trì ổn định ở nền thấp, tuy đây không được coi là yếu tố trực tiếp dẫn đến cải thiện trong hoạt động triển khai các dự án bất động sản, yếu tố này vẫn là bộ đệm quan trọng hỗ trợ tăng trưởng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản.
Từ đầu năm 2023 đến nay, dư nợ tín dụng cho hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản liên tục tăng trưởng, cho thấy sự khởi sắc sau giai đoạn 2021 - 2022 tương đối ảm đạm hậu đại dịch.
Dù vậy, MBS nhận thấy, kênh tín dụng đã xuất hiện nhiều điểm hạn chế. Thứ nhất, dư nợ tín dụng nói chung hiện đã ở mức cao đáng kể so với quy mô GDP, có thể tiềm ẩn rủi ro hệ thống khi phụ thuộc nhiều vào kênh tín dụng.
Thứ hai, một số ngân hàng siết chặt yêu cầu cho vay tín dụng bất động sản do bị hạn chế room tín dụng để đảm bảo các tỷ lệ an toàn vốn, có thể gây khó khăn cho các doanh nghiệp bất động sản tiếp cận nguồn vốn tín dụng để triển khai dự án.
Ngoài tín dụng ngân hàng, các doanh nghiệp có xu hướng đa dạng hoá nguồn vốn. Do kênh tín dụng ngân hàng có những điểm hạn chế, các doanh nghiệp có xu hướng chuyển sang các kênh vốn khác để phát triển dự án, có thể kể đến như phát hành trái phiếu, phát hành cổ phiếu, hoặc thực hiện các hoạt động M&A.
Trong 5 tháng đầu năm 2025, vốn FDI đăng ký mới vào lĩnh vực bất động sản tăng mạnh 51,2% so với cùng kỳ và tương đương 75% giá trị FDI đăng ký vào lĩnh vực này trong cả năm 2024, hứa hẹn tiềm năng tăng trưởng trong cả năm 2025 và có thể cho thấy tín hiệu tích cực trong khả năng huy động vốn để phát triển các dự án bất động sản trong nước.
Còn kênh trái phiếu đã xuất hiện một vài tín hiệu tích cực trở lại đối với ngành bất động sản, khi tâm lý thị trường dần ổn định hơn sau khi xử lý các sai phạm liên quan. Bên cạnh việc phát hành mới, hoạt động mua lại trái phiếu trước hạn cũng diễn ra tích cực giúp phần nào giảm áp lực đáo hạn trong giai đoạn 2025 - 2026.
NHIỀU TRỢ LỰC CHO THỊ TRƯỜNG
Bên cạnh vốn, nhiều thay đổi về pháp lý đang được kỳ vọng là động lực hỗ trợ tích cực cho thị trường bất động sản trong thời gian tới. Điển hình là việc sáp nhập tỉnh thành.
Ngày 12/6/2025, Quốc hội phê chuẩn nghị quyết 202/2025/QH15, chính thức giảm số tỉnh thành từ 63 xuống còn 34 đơn vị (28 tỉnh và 6 thành phố trực thuộc trung ương). Nghị quyết này có hiệu lực từ ngày 1/7/2025.
Đặc điểm mới của các tỉnh thành sau sáp nhập là có quy mô diện tích và dân số lớn hơn, địa hình đa dạng hơn; sở hữu nguồn lực đa dạng hơn, có quy mô kinh tế và nguồn ngân sách tốt hơn, là động lực để hoàn thiện cơ sở hạ tầng giao thông liên vùng; bộ máy hành chính tinh gọn hơn, tiết giảm chi phí.
Theo MBS, việc sáp nhập tỉnh thành đối với các địa phương thành phần có chênh lệch lớn về quy mô kinh tế và nguồn ngân sách: Các tỉnh có nguồn lực hạn chế hơn được kỳ vọng sẽ hưởng lợi do được hỗ trợ phân bổ ngân sách và dòng vốn đầu tư, cũng như kinh nghiệm quản lý.
Đối với các địa phương thành phần không chênh lệch lớn về quy mô kinh tế và nguồn ngân sách, có khả năng tăng cường hợp tác và thu hút vốn đầu tư, cải thiện hạ tầng kết nối và giảm cạnh tranh giữa các địa phương, từ đó tạo sức mạnh hiệp lực. Các địa phương là trung tâm hành chính mới được kỳ vọng sẽ có lợi thế hơn.
Nhìn lại lịch sử giai đoạn Hà Tây sáp nhập vào Hà Nội (năm 2008) có thể là ví dụ tham chiếu cho công cuộc sáp nhập tỉnh thành lần này. Sau nhiều năm mở rộng địa giới hành chính, đã có nhiều dự án hạ tầng được triển khai tại Hà Nội, vừa kết nối nội đô với khu vực mở rộng, vừa thúc đẩy tăng trưởng tại các vùng ven như Hoài Đức, Đông Anh, Hòa Lạc.
Dữ liệu MBS cho biết, trước khi sáp nhập, dân số Hà Tây bằng 1/3 Hà Nội nhưng GRDP chỉ bằng 1/13 Hà Nội. Sau 17 năm sáp nhập, tổng sản phẩm trên địa bàn bình quân trên đầu người tại khu vực này tăng gần gấp ba so với trước khi sáp nhập (2008).
Về mặt bằng giá, trong giai đoạn 2016 - 2025, giá nhà đất khu vực Hà Tây cũ tăng từ 2,6 - 15 lần, trong khi Hà Nội cũ tăng trung bình 2,4 lần. Tuy nhiên, nhiều dự án tại Hà Tây cũ bị chậm tiến độ hoặc bỏ hoang, đặt ra nghi vấn về tính bền vững trong tăng giá.
“Các nhà phát triển bất động sản sẽ có động lực phát triển thêm dự án tại các tỉnh thành được hưởng lợi nói trên, khi kỳ vọng lợi thế về hạ tầng và phát triển kinh tế. Bên cạnh đó, các dự án hiện hữu tại một số khu vực nổi bật cũng được kỳ vọng được hưởng lợi khi giá bán có thể tăng.
Chúng tôi cũng lưu ý rằng việc sáp nhập tỉnh thành có thể tạo ra cơn “sốt” về giá trong ngắn hạn, nhưng chỉ khi những tác động kinh tế thực sự rõ ràng, xu hướng tăng giá mới được đánh giá là bền vững”, báo cáo MBS nhấn mạnh.
Cùng với việc sáp nhập tỉnh thành, Chính phủ hiện nay cũng rất nỗ lực trong việc cải cách, hoàn thiện pháp lý. Cụ thể, nguồn cung mới bất động sản dân cư thu hẹp, đặc biệt lại khu vực phía Nam, chủ yếu do những vướng mắc về mặt pháp lý của các dự án. Bên cạnh đó, nguồn cung cũng tập trung phần lớn tại các phân khúc cao cấp, trong khi nguồn cung nhà ở xã hội ở mức thấp.
Song Chính phủ đã được đưa ra nhằm hướng tới một thị trường bất động sản bền vững hơn. Trước đó vào năm 2024, 3 luật về Bất động sản sửa đổi (bao gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản) cùng có hiệu lực, kèm với bảng giá đất mới tại một số địa phương đã phần nào hỗ trợ đẩy nhanh tiến độ các dự án.
Trong nửa đầu năm 2025, rất nhiều đề xuất đã được đưa ra nhằm cải cách và hoàn thiện pháp lý liên quan đến thị trường bất động sản: Nghị quyết 68 về phát triển kinh tế tư nhân; đề xuất loại bỏ yêu cầu về giấy phép xây dựng với các dự án đã được phê duyệt quy hoạch 1/500; đề xuất đánh thuế bất động; đốc thúc triển khai các dự án nhà ở xã hội; khung pháp lý đặc biệt trong bổ sung, chuyển đổi mục đích sử dụng đất để phát triển các dự án bất động sản dân cư; đề xuất khởi động lại các đặc khu kinh tế Phú Quốc, Vân Đồn, Vân Phong.
“Những nỗ lực của Chính phủ trong cải cách và hoàn thiện pháp lý sẽ hỗ trợ đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án trong trung và dài hạn, đồng thời gỡ vướng pháp lý cho các dự án còn tồn đọng. Điển hình như trong quý 2/2024, Đồng Nai đã phê duyệt điều chỉnh quy hoạch phân khu C4, từ đó gỡ vướng cho hàng loạt dự án, trong đó có Aqua City của NVL hay Izumi City của NLG”, MBS nêu.