Bộ Nông nghiệp và Môi trường vừa có dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024. Theo đó, tại dự thảo đã bỏ nguyên tắc thị trường trong định giá đất.
Cụ thể, dự thảo sửa đổi, bổ sung nguyên tắc là bảo đảm vai trò đại diện chủ sở hữu và quyền quyết định của Nhà nước về giá đất; kết quả xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất là tài liệu để Nhà nước tham khảo khi quyết định giá đất; tuân thủ đúng trình tự, thủ tục định giá đất; bảo đảm phù hợp với yêu cầu quản lý nhà nước và tình hình thực tế của địa phương.
Trước dự thảo mới này của Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Thương gia đã có cuộc trao đổi cùng Luật sư Nguyễn Phó Dũng, Giám đốc Công ty Luật TNHH OPIC và Cộng sự, Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội. Theo vị Luật sư, bỏ nguyên tắc thị trường trong định giá đất không phải là một giải pháp thực chất tháo gỡ được khó khăn của doanh nghiệp.
Thưa Luật sư, ông có đánh giá như thế nào về đề xuất bỏ nguyên tắc thị trường trong định giá đất? Ông có cho rằng nguyên tắc định giá đất của Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất nếu đi vào thực tiễn có thể gỡ vướng cho doanh nghiệp trong khâu định giá?
Việc bỏ nguyên tắc thị trường trong định giá đất thể hiện một sự thay đổi căn bản trong cách tiếp cận chính sách đối với quan hệ đất đai. Trước đây, giá đất được hình thành trên cơ sở phản ánh quan hệ cung – cầu, được hỗ trợ bởi các phương pháp định giá mang tính kỹ thuật và khoa học. Điều này giúp bảo đảm rằng giá trị đất đai phần nào tiệm cận với thực tế, từ đó tạo ra cơ sở ổn định cho việc tính toán chi phí đầu tư, hiệu quả kinh tế và nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
Khi loại bỏ nguyên tắc thị trường, định giá đất không còn là một quá trình định lượng khách quan mà chuyển thành sự lựa chọn chủ quan từ phía Nhà nước. Trong thực tiễn, điều này dễ dẫn đến hiện tượng "giá đất Nhà nước" khác biệt đáng kể so với "giá đất thực tế", gây rủi ro trong việc xác định nghĩa vụ tài chính và làm giảm niềm tin của nhà đầu tư.
Ngắn hạn, có thể tạo cảm giác thuận tiện do cắt giảm các quy trình định giá, nhưng dài hạn lại tiềm ẩn hệ quả bất định, nhất là khi khung giá bị điều chỉnh theo quyết định hành chính không minh bạch.
Do đó, tôi cho rằng đây không phải là một giải pháp tháo gỡ thực chất cho doanh nghiệp, mà trái lại có thể tạo ra thêm rào cản về pháp lý và tài chính.
Dự thảo mới xác định giá đất do Nhà nước quyết định, còn các phương pháp định giá chỉ mang tính tham khảo. Theo ông, việc này có đảm bảo tính khách quan, minh bạch và phù hợp với bản chất kinh tế của thị trường đất đai không?
Việc xem các phương pháp định giá đất chỉ là yếu tố tham khảo trong khi trao toàn quyền quyết định giá cho cơ quan hành chính khiến tính khách quan và minh bạch trong định giá đất bị suy giảm nghiêm trọng.
Về nguyên lý, định giá là một hoạt động kỹ thuật, cần được thực hiện trên nền tảng các tiêu chí rõ ràng, số liệu minh bạch và quy trình được giám sát độc lập. Khi Nhà nước toàn quyền quyết định giá mà không có nghĩa vụ ràng buộc với kết quả định giá chuyên môn, thì quá trình này dễ bị chi phối bởi mục tiêu quản lý ngắn hạn hoặc những toan tính phi kỹ thuật.
Hậu quả là giá đất không phản ánh được giá trị kinh tế thực tế, dẫn đến méo mó trong đầu tư, phân bổ nguồn lực và xác lập quyền lợi, nghĩa vụ tài chính. Hơn nữa, điều này đi ngược với bản chất thị trường hóa của nền kinh tế hiện nay, nơi giá cả, bao gồm cả giá đất phải được hình thành dựa trên các tín hiệu của thị trường, trong khuôn khổ Nhà nước điều tiết nhưng không can thiệp một cách tuyệt đối.
Cơ chế định giá đất như đề xuất có nguy cơ đưa thị trường đất đai quay trở lại trạng thái hành chính hóa, không chỉ làm mất đi động lực minh bạch hóa mà còn kéo theo hệ lụy về tham nhũng, xin – cho và khiếu kiện kéo dài.
Trong điều kiện hệ thống dữ liệu đất đai chưa hoàn chỉnh, ông có đề xuất nào để quá trình định giá đất đảm bảo cả tính thực tiễn lẫn phù hợp pháp lý?
Trong bối cảnh hệ thống dữ liệu đất đai còn phân tán và thiếu chuẩn hóa, việc bảo đảm tính thực tiễn và phù hợp pháp lý cho hoạt động định giá đòi hỏi cách tiếp cận từng bước, kết hợp giữa xây dựng thể chế và hoàn thiện kỹ thuật.
Trước hết, cần xác lập nguyên tắc công khai, minh bạch trong tiếp cận dữ liệu đất đai. Muốn làm được điều đó, phải thúc đẩy số hóa, chuẩn hóa thông tin, từ hồ sơ địa chính đến giao dịch thực tế trên thị trường.
Thứ hai, cần duy trì vai trò trung tâm của các phương pháp định giá đất có cơ sở khoa học, được vận hành bởi các tổ chức độc lập hoặc hội đồng chuyên môn có trách nhiệm giải trình cao.
Cơ quan nhà nước nên đóng vai trò giám sát và kiểm định thay vì trực tiếp đưa ra mức giá hành chính một cách cứng nhắc. Mô hình lý tưởng là định giá đất theo thị trường có kiểm soát, tức là Nhà nước đặt ra khung pháp lý, công cụ kiểm soát rủi ro và bảo đảm ổn định xã hội, trong khi việc hình thành giá được dẫn dắt bởi thông tin, dữ liệu và quy luật cung – cầu.
Ngoài ra, nên thử nghiệm mô hình hội đồng định giá đa thành phần (bao gồm chuyên gia định giá, đại diện doanh nghiệp, nhà nước và cộng đồng) để tạo đối trọng và tăng tính minh bạch.
Chỉ khi nào thị trường vận hành trên nền tảng dữ liệu tin cậy và cơ chế kiểm soát cân bằng, hoạt động định giá mới đạt được tính khả thi cả về mặt thực tiễn lẫn pháp lý.
Xin cảm ơn Luật sư!
