Căn hộ TP.HCM vẫn "đắt khách" bất chấp áp lực lãi suất và giá cao

Thời gian gần đây, mặt bằng lãi suất vay mua nhà đã nhích lên sau giai đoạn duy trì ở vùng thấp, thị trường căn hộ TP.HCM vẫn cho thấy sức chống chịu đáng kể. Nguồn cung mới tiếp tục được bổ sung, giá bán sơ cấp tiến sát ngưỡng 100 triệu đồng/m2 nhưng tỷ lệ hấp thụ vẫn duy trì ở mức rất cao.

Có thể thấy rằng, nhu cầu nhà ở thực vẫn hiện hữu, đồng thời phản ánh sự thay đổi rõ nét trong hành vi của người mua sau nhiều năm thị trường trải qua giai đoạn sàng lọc.

GIÁ TIẾN SÁT 100 TRIỆU ĐỒNG/M2

Theo dữ liệu mới nhất từ JLL Việt Nam, trong 6 tháng đầu năm 2026, TP.HCM ghi nhận khoảng 3.000 căn hộ mới được mở bán, nâng tổng nguồn cung tích lũy lên gần 342.300 căn. Đáng chú ý, khu Đông tiếp tục giữ vai trò đầu tàu khi chiếm tới 70% nguồn cung mới, trong đó khoảng 43,2% sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp.

Không chỉ nguồn cung cải thiện, thanh khoản cũng ghi nhận kết quả tích cực. Toàn thị trường có khoảng 3.600 giao dịch thành công, đưa tỷ lệ hấp thụ lũy kế lên trên 99,3% - một con số hiếm thấy trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà đang có xu hướng tăng trở lại và mặt bằng giá liên tục lập đỉnh mới.

Đây là tín hiệu cho thấy dòng tiền vẫn đang chảy vào các dự án có chất lượng tốt, đồng thời phản ánh niềm tin của người mua đối với triển vọng dài hạn của thị trường.

Giá bán sơ cấp căn hộ trong quý 2/2026 đạt trung bình khoảng 98,1 triệu đồng/m2, tăng gần 10,5% so với cùng kỳ năm trước. Nếu so với giai đoạn cách đây 5 năm, mặt bằng giá căn hộ tại TP.HCM đã tăng mạnh, đặc biệt ở khu Đông, nơi được hưởng lợi từ hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm, các đại đô thị quy mô lớn và sự hình thành của trung tâm tài chính, công nghệ mới.

Thực tế, mức giá ngày càng cao chưa làm giảm sức hút của các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ xây dựng đảm bảo và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín. Ngược lại, nhiều dự án mở bán trong thời gian qua vẫn ghi nhận tỷ lệ đặt chỗ cao ngay trong những đợt đầu tiên.

Các chuyên gia cho rằng, nguyên nhân nằm ở sự mất cân đối kéo dài giữa cung và cầu. Sau nhiều năm nguồn cung sụt giảm vì các vướng mắc pháp lý, lượng sản phẩm đủ điều kiện mở bán vẫn chưa đáp ứng nhu cầu của thị trường. Trong khi đó, tốc độ đô thị hóa nhanh, quy mô dân số không ngừng gia tăng cùng nhu cầu an cư của người dân vẫn tạo lực đỡ quan trọng cho phân khúc căn hộ.

Đặc biệt, sức mua hiện nay không còn mang tính đầu cơ như giai đoạn tăng nóng trước đây. Phần lớn giao dịch đến từ nhu cầu ở thực hoặc nhà đầu tư dài hạn, những người chấp nhận mức giá cao để sở hữu tài sản có giá trị sử dụng và khả năng giữ giá trong dài hạn.

NHÌN XA ĐỂ NẮM BẮT CƠ HỘI

Lý giải về sức hút của thị trường căn hộ TP.HCM, bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám Đốc của JLL Việt Nam cho biết, TP.HCM đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc không gian đô thị lớn nhất kể từ sau sự hình thành của Phú Mỹ Hưng và Thủ Thiêm.

Trong vòng 6 tháng qua, hàng loạt dự án hạ tầng chiến lược được đẩy nhanh hoặc chính thức khởi công, mở rộng đáng kể không gian phát triển của Thành phố đồng đều về các hướng của thành phố.

Những dự án hạ tầng có tác động sâu rộng hơn tới thị trường bất động sản cũng đồng loạt được triển khai. Nổi bật nhất là Thành phố đã thúc đẩy chiến lược phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) thông qua việc quy hoạch gần 940 ha dọc tuyến Metro số 2. Đồng thời, dự án cải tạo Rạch Xuyên Tâm cũng đang được đẩy nhanh gấp đôi tiến độ được kỳ vọng sẽ tạo ra các cụm đô thị mới ngoài khu trung tâm truyền thống.

Nhóm dự án liên kết vùng như cao tốc TP.HCM - Mộc Bài, tuyến vượt biển Cần Giờ - Vũng Tàu, cao tốc đô thị Hồ Tràm - sân bay Long Thành, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, cao tốc Bến Lức - Long Thành và các cây cầu kết nối TP.HCM - Đồng Nai đang tạo ra những thay đổi mang tính cấu trúc đối với dòng vốn đầu tư, nhu cầu nhà ở, logistics và các hoạt động thương mại trong khu vực.

Thực tế cũng cho thấy nguồn cung và dòng vốn đầu tư đang dịch chuyển ngày càng rõ nét từ khu vực trung tâm sang các hành lang tăng trưởng mới dọc Vành đai 3, Long Thành, Bình Dương và Long An, phản ánh xu hướng phát triển đô thị đa cực đang dần hình thành trên toàn vùng TP.HCM mở rộng.

Năm 2026 là giai đoạn đầu thị trường vận hành trên Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023. Nửa đầu năm hoàn thiện Nghị định 226/2025/NĐ-CP và 151/2025/NĐ-CP được xem là yếu tố then chốt, hứa hẹn tạo ra những tác động sâu rộng đến các vấn đề về đất đai. Đặc biệt, TP.HCM ban hành bảng giá đất mới theo Nghị quyết 87/2025/NQ-HĐND từ 1/1/2026, được kỳ vọng sẽ giúp chuẩn hóa nghĩa vụ tài chính và rút ngắn thời gian triển khai dự án.

“Những gì đang diễn ra tại TP.HCM không đơn thuần là sự phục hồi của thị trường bất động sản sau một giai đoạn điều chỉnh. Chúng tôi đang chứng kiến sự hội tụ của ba yếu tố mang tính nền tảng gồm hạ tầng, thể chế và dòng vốn, tạo tiền đề cho một chu kỳ tăng trưởng mới,” bà Trang nêu rõ.

Theo vị chuyên gia, điểm đáng chú ý là tăng trưởng trong giai đoạn tới sẽ không còn tập trung vào khu vực trung tâm truyền thống mà sẽ lan tỏa sang các cực phát triển mới được dẫn dắt bởi hệ thống metro, các hành lang logistics và những dự án hạ tầng liên vùng quy mô lớn.

Đối với nhà đầu tư và doanh nghiệp, đây là thời điểm cần nhìn xa hơn ranh giới của khu trung tâm để nắm bắt các cơ hội tăng trưởng dài hạn trên toàn thành phố và vùng kinh tế phía Nam.