Căn hộ “vừa túi tiền” làm ấm thị trường bất động sản phía Nam

Dự báo, dòng căn hộ "vừa túi tiền" sẽ dẫn dắt thị trường trong thời gian tới và được kỳ vọng sẽ giúp thị trường bất động sản phục hồi, bước vào chu kỳ tăng trưởng mới.

RA MẮT LOẠT CĂN HỘ “VỪA TÚI TIỀN”

Sau kỳ nghỉ Tết nguyên đán Giáp Thìn 2024, thị trường bất động sản khu vực phía Nam sôi động hơn hẳn khi hàng loạt các doanh nghiệp tổ chức giới thiệu các dự án căn hộ “vừa túi tiền” ra thị trường, chủ yếu tại địa bàn Bình Dương, Long An…

Cụ thể, ngày 6/3, Phú Đông Group đã ra mắt và công bố tiến độ triển khai dự án Phú Đông SkyOne. Đây là dự án đã được Phú Đông khởi công xây dựng giữa tháng 12/2023, hiện công tác thi công phần hầm móng đã đạt khoảng 30% khối lượng, dự kiến sẽ đóng nắp hầm vào quý 2/2024, cất nóc vào quý 2/2025 và bàn giao nhà vào quý 2/2026.

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, cho biết: Phú Đông SkyOne được xây dựng trên diện tích hơn 5.600m2, tổng vốn đầu tư 1.100 tỷ đồng, cung cấp ra thị trường 780 căn hộ có diện tích từ 42 – 72m2.

Đáng chú ý, mức giá bán dự kiến mỗi căn hộ chỉ từ 1,4 đến 2,2 tỷ đồng, trong đó 75% là căn hộ có mức giá từ 1,4 đến 1,8 tỷ đồng. Đây được xem là mức giá vào loại tốt nhất thị trường Bình Dương hiện nay. Bởi theo nghiên cứu của Savills Việt Nam, giá căn hộ tại Bình Dương đã tăng mạnh trong vòng 4 năm trở lại đây, từ mức trên dưới 30 triệu đồng/m2 đã vọt lên ngưỡng trên 40 - 48 triệu đồng/m2, không ít dự án đã chào bán với mức giá trên 50 triệu đồng/m2. Thành phố Dĩ An và Thuận An là tâm điểm của thị trường căn hộ, dẫn đầu về mặt bằng giá.

“Dù có mức giá mềm nhưng tất cả các căn hộ Phú Đông SkyOne đều được bàn giao nội thất theo tiêu chuẩn cao cấp đến từ thương hiệu danh tiếng. Đây chính là bước đi “ngược gió” tạo nên sự khác biệt của dự án khi đáp ứng dòng sản phẩm thị trường đang khan hiếm - cũng là phân khúc được số đông khách hàng tìm kiếm”, ông Ngô Quang Phúc nhấn mạnh và cho biết: "Với giá bán chỉ hơn 1 tỷ đồng/căn, nhiều người còn nhầm tưởng Phú Đông SkyOne là dự án nhà ở xã hội nhưng thực tế, đây là dự án nhà ở thương mại chất lượng cao, vừa túi tiền, dành cho người trẻ mà Phú Đông Group đã kiên định phát triển trong nhiều năm qua".

Trước đó, ngày 27/2, Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại Kỹ thuật A&T, một doanh nghiệp có trụ sở tại Hà Nội, cũng tiến hành lễ “kick off” (tạm dịch là ra quân, khởi động) dự án A&T Sky Garden với sự tham gia của hơn 1.000 chuyên viên kinh doanh. Dự án tọa lạc tại thành phố Thuận An, có quy mô 946 căn hộ và 17 căn shophouse thương mại. Giá bán chính thức của A&T Sky Garden chưa được công bố nhưng nhiều môi giới đang rao bán ở mức 1,3 tỷ đồng đối với căn hộ 43m2, 1,8 tỷ đồng đối với căn hộ 63m2.

Tại Long An, ngày 26/2, Công ty Cổ phần Địa ốc Cát Tường (Cát Tường Land) cũng tổ chức “kick off” dự án căn hộ Cát Tường Phú An với sự tham gia của hơn 1.200 “chiến binh” bất động sản. Dự án được xây dựng trên diện tích khoảng 2ha với 5 tòa tháp, cao 17 – 18 tầng, cung cấp ra thị trường gần 1.700 căn hộ có diện tích từ 38m2 đến 88m2.

Ngay sau lễ “kick off”, Cát Tường Land đã tổ chức giới thiệu, quảng bá dự án một cách rầm rộ ra thị trường với mức giá dự kiến từ 20 – 24 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, do pháp lý chưa hoàn thiện nên trước các hoạt động triển khai giống như bán hàng của Cát Tường Land, UBND xã Mỹ Hạnh Nam, huyện Đức Hòa (nơi tọa lạc của dự án) đã cắm biển khuyến cáo người dân với nội dung dự án Cát Tường Phú An chưa đủ điều kiện mua bán, kinh doanh…

KHÔNG DỄ GIẢM GIÁ CĂN HỘ

Việc hàng loạt các dự án căn hộ “vừa túi tiền” ra mắt thị trường trong những ngày đầu năm phần nào xua đi bầu không khí ảm đạm của thị trường bất động sản thời gian qua. Nhiều môi giới đã quay trở lại, hoạt động nhộn nhịp trong vùng dự án, phát đi tín hiệu tích cực cho thị trường.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận định: Thị trường bất động sản TP.HCM nói riêng và cả nước nói chung đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất, có thể sẽ trở lại hoạt động bình thường và bước vào chu kỳ phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững kể từ nửa cuối năm 2024, tạo đà để phát triển mạnh mẽ hơn kể từ đầu năm 2025 trở đi.

Tuy nhiên, sau thời kỳ tăng trưởng nóng ở tất cả các phân khúc, thị trường bất động sản rơi vào “cơn bĩ cực”, bộc lộ nhiều hạn chế, nghịch lý. Đó là tình trạng lệch pha cung - cầu, sản phẩm cao cấp dư thừa, nhiều khu đô thị bỏ hoang, không có người ở, trong khi nhà ở bình dân đánh trúng nhu cầu bức thiết của người dân thì lại khan hiếm, giá cao…

Trong nhiều phiên họp, Chính phủ đã chỉ đạo, giao Bộ Xây dựng hướng các doanh nghiệp bất động sản cơ cấu lại phân khúc, hạ giá thành sản phẩm; Chỉ đạo đẩy mạnh thực hiện Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030". HoREA cũng đã nhiều lần kêu gọi các doanh nghiệp giảm giá bán sản phẩm, tăng chiết khấu, giảm bớt kỳ vọng lợi nhuận… Nhưng việc này, theo các doanh nghiệp là không dễ…

Trao đổi với Thương Gia, ông Ngô Quang Phúc cho biết: "Giá nhà phụ thuộc vào các yếu tố chính gồm chi phí tạo lập quỹ đất, tiền sử dụng đất, chi phí xây dựng, chi phí tài chính, kỳ vọng lợi nhuận của doanh nghiệp… Trong số này, doanh nghiệp chỉ có quyền tự quyết đối với yếu tố lợi nhuận kỳ vọng, còn các yếu tố khác nằm ngoài tầm kiểm soát của doanh nghiệp".

Theo ông Phúc, khó khăn lớn nhất của các doanh nghiệp phát triển bất động sản hiện nay là tìm kiếm quỹ đất phù hợp nhưng quỹ đất này càng lúc càng khan hiếm, giá cao. Còn đối với tiền sử dụng đất, thời gian qua tăng rất mạnh, tính bằng lần. Sắp tới khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, giá đất được được định giá theo giá thị trường thì chắc chắn tiền sử dụng sẽ còn tăng hơn nữa. Với chi phí xây dựng, có cái giảm nhưng cũng có cái tăng rất mạnh, chẳng hạn như chi phí hệ thống phòng cháy chữa cháy, tiền nhân công…

Ông Phúc lấy ví dụ, cách đây vài năm, chi phí cho hệ thống phòng cháy chữa cháy chỉ hơn chục tỷ đồng thì đến nay, với cùng quy mô nhưng chi phí này đã đội lên hơn 30 tỷ đồng… Chưa kể đến là thời gian phát triển dự án kéo dài khiến chi phí tài chính rất lớn.

“Hơn ai hết, chúng tôi là người mong giảm giá để bán hàng nhanh nhưng các chi phí phát triển dự án đều tăng cao. Tất cả đều phải đưa vào giá bán”, ông Phúc nhấn mạnh và khẳng định: "Để chủ động giảm giá căn hộ, doanh nghiệp buộc phải giảm kỳ vọng lợi nhuận, như với Phú Đông Group, mức kỳ vọng lợi nhuận đối với mỗi dự án chỉ từ 10 - 15%".

Bên cạnh đó, ông Phúc cho rằng, doanh nghiệp cũng cần tận dụng hệ sinh thái của mình để tối ưu chi phí. Chẳng hạn, trong khi đa phần các chủ đầu tư đều phải thuê nhà thầu xây dựng bên ngoài thì Phú Đông Group có lợi thế về hệ thống công ty chuyên xây dựng nhà cao tầng, hạ tầng với kinh nghiệm 43 năm.

"Đây là chìa khóa để Phú Đông Group kiểm soát chất lượng, tiến độ và cấu thành giá bán hợp lý, đi sát nhu cầu thực của người mua…", vị này nhấn mạnh.