Trước đây, nhiều người cho rằng chung cư được xem là một loại hình mua bán không sinh lời, là tiêu sản. Thì bây giờ, loại hình này đang có lợi nhuận cao, khả năng sinh lời tốt, dù là những căn hộ chung cư cũ.
GIÁ BÁN CHUNG CƯ TĂNG LIÊN TỤC
Mua căn chung cư tại quận Hoàng Mai đã 7 năm, với giá 20 triệu đồng/m2, đến nay, căn hộ nhà anh Phạm Ngọc Hiếu đã lên 24 triệu đồng/m2 và có thể lên cao hơn nữa.
Anh Hiếu cho biết, vợ chồng anh tích góp mua căn chung cư gần 60m2 đang ở năm 2016 là hơn 1,2 tỷ đồng chưa tính chi phí làm hồ sơ. Do nhu cầu chuyển sang chỗ ở mới, rộng rãI hơn và gần công ty, nên gia đình anh quyết định bán căn hộ này.
“Lúc tôi định bán, tôi cũng có tham khảo anh em bạn bè kinh doanh mảng bất động sản để định giá. Họ đưa ra cho tôi mức giá 1,4 tỷ đồng. Sau khi đăng bán online, đã rất nhiều người hỏi mua và tôi đã chốt mức giá này nhanh chóng để chuyển sang chỗ ở mới”, anh Hiếu kể.
Theo anh Hiếu, nếu để mức giá cao hơn nữa cũng sẽ bán được, vì lượng người hỏi mua rất nhiều. Chỉ trong một ngày đăng bán đầu tiên đã có hơn 20 người nhắn tin để trao đổi mua bán.
Thực tế, giá căn hộ chung đang tăng liên tục trong nhiều năm qua. Theo báo cáo thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng, trong quý 3/ 2023, chung cư là loại hình bất động sản ít bị ảnh hưởng nhất bởi các tác động tiêu cực của thị trường trong năm qua, do loại hình này chủ yếu phục vụ nhu cầu ở thực.
Mức độ quan tâm chung cư đã có dấu hiệu phục hồi, nhu cầu tìm mua cư tăng 1% và tìm thuê tăng 6% so với quý trước. Trong đó, các căn hộ có giá từ 2 - 4 tỷ đồng được tìm kiếm nhiều nhất; tại các thành phố lớn hiện đã có dấu hiệu hấp thụ tốt, tập trung ở phân khúc chung cư, nhà ở giá dưới 10 tỷ đồng tại khu vực lõi trung tâm.
Tại thành phố Hà Nội, về giá bán, trên thị trường sơ cấp, mức giá bán trung bình của các căn hộ mở bán mới trong quý 3 tăng gần 7% theo quý, tăng 14% theo năm và đạt khoảng 50,8 triệu đồng/m2.
Việc giá bán có sự điều chỉnh theo xu hướng tăng do lượng nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng áp đảo trên 90%. Cùng với đó, một số chủ đầu tư có sự điều chỉnh tăng giá và mở bán thêm quỹ hàng ở các tầng cao hơn.
Trên thị trường thứ cấp, giá bán trung bình vẫn duy trì đà tăng từ quý trước, đạt khoảng 32 triệu đồng/m2, tăng 2,7% theo quý và 0,8% theo năm. Tất cả các quận trên địa bàn Hà Nội đều ghi nhận giá bán thứ cấp trong quý 3 tăng so với quý 2; trong đó, Đống Đa, Thanh Xuân, Tây Hồ, Nam Từ Liêm và Gia Lâm tăng trên 3%.
Tại TP.HCM, trong quý 3/2023, số lượng căn hộ mở bán mới đa phần đến từ giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu. Khoảng 60% nguồn cung mới trong 9 tháng đầu năm 2023 đến từ một dự án khu đô thị ở phía Đông.
Khoảng 96% nguồn cung mới của quý 3 đến từ phân khúc cao cấp và 4% nguồn cung mới còn lại thuộc phân khúc hạng sang, từ giai đoạn tiếp theo của một dự án tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Giá bán sơ cấp của thị trường căn hộ TP.HCM trong quý 3/2023 đạt hơn 60 triệu đồng/m2.
Trên thị trường thứ cấp, giá trung bình đạt 45 triệu đồng/m2, tăng 3% so với quý trước. Trong khi giá thứ cấp ở phân khúc hạng sang và bình dân gần như giữ nguyên so với quý 2. Mức tăng theo quý chủ yếu là do tăng giá thứ cấp ở phân khúc cao cấp và trung cấp, đặc biệt là đối với các dự án kề cận trung tâm như quận Bình Thạnh, thành phố Thủ Đức.
CẦU TĂNG, CUNG THIẾU
Thực tế cho thấy, hiện thanh khoản trên thị trường bất động sản vẫn còn khá thấp, nhưng giá bất động sản đang ở mức cao, đặc biệt là phân khúc chung cư có nhu cầu ở thực lớn.
Lý giải về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) phân tích, giá chung cư đang tăng cao đến từ nhiều nguyên nhân. Nguyên nhân chủ yếu nhất chính là việc thiếu nguồn cung.
Ví dụ, tại thị trường Hà Nội trong mấy quý vừa qua, không có nhiều dự án chung cư mới trong nội đô được triển khai, nên phân khúc sôi động nhất với loại hình căn hộ chung cư vẫn là hàng cũ, mua đi, bán lại ở thị trường thứ cấp. Một số dự án mới đang triển khai thì chủ đầu tư còn chưa mở bán, một số dự án thì ngưng trệ.
Chủ tịch VARS cho rằng, yếu tố đẩy giá chung cư, đặc biệt chung cư phía trung tâm tăng mạnh nằm ở nguồn cầu. Hiện nay, sức cầu đối với loại hình nhà ở thực trong dân vẫn rất lớn, khi cầu còn cao, thì việc giá tăng là điều dễ hiểu.
Đồng quan điểm với ông Đính, ông Lê Đình Chung, Thành viên Tổ công tác Nghiên cứu thị trường VARS, Tổng giám đốc SGO Homes cho biết, hiện tượng giá cao và tăng thuộc các sản phẩm thuộc trung tâm thành phố lớn. Việc đầu tiên làm cho giá nhà không thể giảm được là yếu tố khan hiếm của nguồn cung.
Mặc dù Nhà nước rất tích cực trong việc tháo gỡ các dự án mới, nhưng diễn biến thị trường khá chậm. Theo ông Chung, để giải quyết vấn đề này phải mất thời gian dài nữa mới có thể ra được sản phẩm.
Bên cạnh đó, chi phí đầu vào hiện còn cao, thời gian thực hiện dự án lại kéo dài, cho nên rất ít nguồn cung được đưa ra thị trường. Cùng với đó, chi phí về tiền thuế đất đã khá sát với thị trường và cũng ở mức cao.
Hiện tại, gần như việc quy định thuế mới phải nộp trong thời gian ngắn, không còn được phân kỳ giai đoạn dự án, mà nhà đầu tư là phải chuẩn bị một dòng tiền rất lớn để nộp.
Ngoài ra, chi phí vật liệu cao, các sản phẩm ra mắt thị trường gần đây đa phần đã đưa tiêu chuẩn cao lên… thì giá chung cư sẽ không thể thấp hơn hay giảm giá được nữa.
Ở góc độ là chủ một doanh nghiệp, ông Chung đề xuất thêm, các cơ quan ban, ngành đã và đang thống kê tất cả các dự án gặp khó để tháo gỡ, muốn được nhanh chóng, phía nhà nước cần phải yêu cầu các bộ, ban, ngành cấp cơ sở đưa ra chỉ tiêu hoàn thành.
Cùng với đó, các cơ quan có thẩm quyền cần phân loại các dự án để có những cơ chế hỗ trợ khác nhau. Cụ thể, hiện nay nước ta đang tập trung vào hỗ trợ cho dự nhà ở xã hội, nhưng nhu cầu của người dân về nhà ở thương mại khá lớn. Do đó, đồng hành với việc phát triển nhà ở xã hội, Chính phủ cũng cần có giải pháp thúc đẩy các dự án nhà ở thương mại.
Liên quan đến hỗ trợ tín dụng, dù lãi suất cho vay đã hạ nhưng lãi suất đến tay khách hàng đang dao động từ 8 – 11% và chủ yếu ở phân khúc 10 – 11%.Với mức lãi suất trên, các khách hàng cá nhân hay doanh nghiệp còn khó khăn khi tiếp cận nguồn vốn, quan trọng nhất là điều kiện để tiếp cận đang chỉ áp dụng cho những tài sản đã có số đỏ.
Khi tiếp cận được cần phải chứng minh thu nhập, tuy nhiên, các yếu tố về mặt thị trường, kinh doanh còn yếu nên khả năng chứng minh thu nhập của các cá nhân hay tổ chức đều là vấn đề cấp bách.
Do đó, Giám đốc SGO Homes cho rằng cần điều chỉnh các gói vay cho dự án nhà ở thương mại cũng cần mức lãi suất dao động từ 7 – 8%, thì doanh nghiệp, người dân mới có khả năng chi trả được.
