Chung cư xây mới sẽ quy định niên hạn sử dụng, hạn chế tối đa phân lô, bán nền

Ngày 28/7/2026, Ban Chấp hành Trung ương đã ban hành Nghị quyết số 21-NQ/TW về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan. Đây được xem là định hướng quan trọng nhằm tiếp tục hoàn thiện thể chế quản lý, sử dụng đất trong bối cảnh yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội ngày càng cao, đồng thời tháo gỡ những vướng mắc phát sinh trong quá trình thực thi Luật Đất đai hiện hành.

Các nhiệm vụ, giải pháp trong Nghị quyết tập trung vào hoàn thiện chính sách quản lý đất đai, đổi mới phương thức giao đất, cho thuê đất, xác lập cơ chế tài chính đất đai phù hợp hơn, thúc đẩy chuyển đổi số trong quản lý, đồng thời tăng cường kiểm soát quyền lực và xử lý dứt điểm những tồn tại kéo dài trong lĩnh vực đất đai.

HOÀN THIỆN CƠ CHẾ QUẢN LÝ, SỬ DỤNG ĐẤT THEO HƯỚNG ĐỒNG BỘ VÀ MINH BẠCH

Một trong những nội dung trọng tâm của Nghị quyết là tiếp tục hoàn thiện thể chế, chính sách quản lý và sử dụng đất đồng bộ với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Theo đó, nhiều quy định liên quan đến quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất được định hướng sửa đổi nhằm nâng cao hiệu quả khai thác nguồn lực đất đai, đồng thời bảo đảm công khai, minh bạch trong quá trình tổ chức thực hiện.

Đối với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Nghị quyết yêu cầu đổi mới tư duy theo hướng thống nhất với quy hoạch tổng thể quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh, quy hoạch đô thị và nông thôn. Một điểm đáng chú ý là nghiên cứu giảm số lượng quy hoạch, tiến tới chỉ xây dựng một quy hoạch thống nhất trong phạm vi một đơn vị hành chính. Cùng với đó, kế hoạch sử dụng đất cấp xã sẽ được lập theo hướng đơn giản hóa, số hóa và tích hợp, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý, giảm chồng chéo trong quá trình triển khai.

Nghị quyết cũng đặt ra yêu cầu quản lý chặt chẽ quỹ đất phục vụ quốc phòng, an ninh, đất trồng lúa và đất rừng. Đồng thời, nghiên cứu xác định diện tích đất canh tác quốc gia tối thiểu, cho phép chuyển đổi diện tích đất trồng lúa kém hiệu quả nhưng vẫn phải bảo đảm an ninh lương thực quốc gia, sinh kế của người dân và sự ổn định, phát triển kinh tế - xã hội tại vùng đồng bào dân tộc thiểu số, miền núi. Bên cạnh đó, việc quản lý, khai thác không gian ngầm và không gian lấn biển cũng được xác định là nguồn lực phát triển mới, gắn với yêu cầu bảo đảm quốc phòng, an ninh và phát triển bền vững.

Ở nội dung giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất, Nghị quyết xác định quỹ đất do Nhà nước quản lý sẽ chủ yếu được giao hoặc cho thuê thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, bảo đảm bình đẳng trong tiếp cận đất đai giữa khu vực công và khu vực tư.

Nghị quyết yêu cầu quy định rõ các trường hợp phải đấu giá, đấu thầu; các trường hợp không phải đấu giá, đấu thầu; cũng như các trường hợp nhà đầu tư được tự thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất.

Đối với từng phương thức phải xác định cụ thể điều kiện, tiêu chí, trình tự, trách nhiệm và cơ chế giám sát nhằm vừa tạo thuận lợi cho hoạt động đầu tư, kinh doanh, vừa phòng ngừa tiêu cực và lợi ích nhóm.

Một điểm mới khác là người sử dụng đất được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền hằng năm hoặc trả tiền một lần cho cả thời gian thuê phù hợp với mục đích, phạm vi và thời hạn sử dụng.

Song song với đó, Nghị quyết đặt ra yêu cầu nghiên cứu thận trọng cơ chế giao đất, cho thuê đất có thời hạn đối với một số loại hình sử dụng đất, trên cơ sở đánh giá đầy đủ tác động đến phát triển kinh tế - xã hội, thị trường bất động sản, hệ thống tín dụng và quyền tài sản của người dân.

Đối với đất xây dựng nhà ở thương mại để bán, chủ yếu là nhà chung cư, Nghị quyết tiếp tục xác định giao đất có thời hạn lâu dài. Riêng với các chung cư xây dựng mới, thời hạn sử dụng căn hộ sẽ được quy định theo niên hạn công trình gắn với việc bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu. Khi công trình hết thời hạn sử dụng, chủ sở hữu căn hộ thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng lại chung cư theo quy định.

Đồng thời, Nghị quyết yêu cầu hạn chế tối đa việc phân lô, bán nền tại khu vực đô thị, đặc biệt là các đô thị lớn. Đối với nhà ở cho thuê, nhà ở chính sách và nhà ở công vụ thuộc sở hữu Nhà nước, thời hạn sử dụng đất vẫn là lâu dài, đồng thời có chính sách ưu đãi trong giao đất, cho thuê đất để khuyến khích khu vực tư nhân phát triển thị trường nhà ở cho thuê với mức giá phù hợp.

Liên quan đến bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và thu hồi đất, Nghị quyết yêu cầu quy định rõ tiêu chí dự án và phạm vi thu hồi đất trong trường hợp thật cần thiết vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Việc quy định phải bảo đảm chặt chẽ để tránh lạm dụng nhưng cũng không gây cản trở cho quá trình triển khai các dự án. Đối với những dự án đã nhận được sự đồng thuận của đại đa số người sử dụng đất và nhà đầu tư đã thỏa thuận được phần lớn diện tích, Nhà nước sẽ thực hiện thu hồi đối với phần diện tích còn lại.

Nghị quyết tiếp tục chủ trương tách dự án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thành dự án độc lập để thực hiện trước, yêu cầu các khu tái định cư phải bảo đảm hạ tầng, dịch vụ thiết yếu và quan tâm đến sinh kế của người dân sau khi di dời.

HOÀN THIỆN CƠ CHẾ GIÁ ĐẤT, THÚC ĐẨY CHUYỂN ĐỔI SỐ VÀ XỬ LÝ DỨT ĐIỂM CÁC TỒN TẠI VỀ ĐẤT ĐAI

Bên cạnh những định hướng về quy hoạch, giao đất và thu hồi đất, Nghị quyết 21-NQ/TW dành nhiều nội dung để hoàn thiện cơ chế xác định giá đất, đổi mới chính sách tài chính đất đai và xây dựng thị trường quyền sử dụng đất minh bạch, hiệu quả. Đây cũng là những nội dung được kỳ vọng sẽ góp phần tháo gỡ các bất cập trong quá trình quản lý, sử dụng đất, đồng thời tạo thêm nguồn lực cho phát triển kinh tế - xã hội.

Về giá đất, Nghị quyết xác định giá đất do Nhà nước quyết định trên cơ sở mục tiêu phát triển của từng thời kỳ, bảo đảm chi phí đầu vào hợp lý cho hoạt động sản xuất, kinh doanh, nâng cao năng lực cạnh tranh của nền kinh tế và thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.

Nhà nước sẽ ban hành bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, tỷ lệ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tỷ lệ bồi thường phù hợp với thực tiễn đối với từng loại đất, bảo đảm công bằng, công khai, minh bạch và hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Đáng chú ý, Nghị quyết định hướng việc xác định, thẩm định và quyết định giá đất theo nguyên tắc Trung ương ban hành tiêu chí khung, nguyên tắc, phương pháp và cơ chế kiểm tra, giám sát, trong khi địa phương quyết định giá đất. Cơ quan tài chính sẽ quản lý giá đất, xây dựng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất.

Nghị quyết yêu cầu xây dựng cơ chế điều tiết hợp lý nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất giữa Trung ương và địa phương; điều tiết giá trị tăng thêm từ đất do quy hoạch, đầu tư hạ tầng, chuyển mục đích sử dụng đất và mở rộng không gian đô thị nhằm phòng, chống tham nhũng, tiêu cực, lợi ích nhóm, đồng thời tạo nguồn lực cho hiện đại hóa hạ tầng, chỉnh trang đô thị, phát triển nhà ở cho thuê và thực hiện các chính sách an sinh xã hội.

Đối với công cụ tài chính và chính sách thuế, Nghị quyết yêu cầu nghiên cứu xây dựng chính sách với lộ trình phù hợp nhằm khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, đồng thời thiết kế chính sách để việc găm giữ đất mà không đưa vào sử dụng trở nên tốn kém hơn lợi ích thu được từ đầu cơ.

Trong đó, Nghị quyết định hướng nghiên cứu áp dụng cơ chế điều tiết địa tô chênh lệch đối với phần thặng dư trong kinh doanh bất động sản; áp dụng mức thuế cao hơn đối với đất bỏ hoang, không đưa vào sử dụng nhằm hạn chế đầu cơ, chống lãng phí và góp phần lành mạnh hóa thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó là chính sách hợp lý về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với đất sản xuất, kinh doanh và đất phát triển nhà ở cho thuê, cùng cơ chế điều tiết nguồn ngân sách giữa các địa phương có diện tích đất trồng lúa, đất rừng lớn với các địa phương khác.

Để tiếp tục hoàn thiện thị trường quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản, Nghị quyết yêu cầu công khai thông tin về quy hoạch, pháp lý dự án, giá đất, giao dịch, nghĩa vụ tài chính, tình trạng thế chấp, tranh chấp và hiện trạng sử dụng đất. Đồng thời, từng bước bắt buộc đăng ký giao dịch quyền sử dụng đất, kết nối dữ liệu đất đai với quy hoạch, công chứng, thuế, ngân hàng, đăng ký giao dịch bảo đảm và hoạt động kinh doanh bất động sản.

Nghị quyết cũng khuyến khích các giao dịch bất động sản thực hiện thông qua sàn giao dịch, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt phù hợp với từng loại chủ thể và phương thức giao dịch. Đối với đất nông nghiệp, định hướng phát triển thị trường cho thuê đất nông nghiệp, thúc đẩy tích tụ, tập trung đất đai phục vụ sản xuất quy mô lớn, công nghệ cao trên cơ sở tự nguyện, minh bạch và bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của người nông dân.

Song song với việc hoàn thiện chính sách, Nghị quyết cũng đặt trọng tâm vào cải cách hành chính và chuyển đổi số trong lĩnh vực đất đai.

Theo đó, việc xây dựng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai phải được hoàn thành đúng tiến độ, bảo đảm kết nối, chia sẻ đồng bộ từ Trung ương đến địa phương. Đây được xem là nền tảng để nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước, giảm thủ tục hành chính và tăng tính minh bạch trong giải quyết các thủ tục về đất đai.

Nghị quyết yêu cầu xem xét công nhận, cấp giấy chứng nhận đối với các trường hợp vi phạm thủ tục trong quá khứ nhưng đủ điều kiện theo quy định; không hồi tố đối với các trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâu dài.

Cùng với đó là đẩy mạnh phân cấp, phân quyền gắn với nguồn lực, dữ liệu, đội ngũ cán bộ và cơ chế kiểm soát quyền lực, giảm đầu mối, giảm trung gian và giảm thủ tục hành chính phù hợp với mức độ hoàn thiện của cơ sở dữ liệu đất đai.

Ở nhóm nhiệm vụ về thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm, Nghị quyết yêu cầu xây dựng hệ thống kiểm soát quyền lực trên nền tảng cơ sở dữ liệu số thống nhất, liên thông theo thời gian thực để kịp thời cảnh báo, phát hiện và xử lý vi phạm.

Đáng chú ý, Nghị quyết cũng yêu cầu tập trung xử lý dứt điểm các tồn tại kéo dài trong quản lý, sử dụng đất thông qua việc xây dựng cơ chế đặc thù đối với đất có nguồn gốc từ nông, lâm trường quốc doanh; đất cơ quan, trụ sở dôi dư; đất sau cổ phần hóa, thoái vốn; các dự án tồn đọng kéo dài; đất của các cơ sở sản xuất, đơn vị sự nghiệp đã di dời khỏi trung tâm đô thị và các tồn tại lịch sử trong quản lý đất đai.

Bên cạnh đó, Nghị quyết giao nghiên cứu thí điểm cơ chế Nhà nước mua lại các dự án nhà ở thương mại mà chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện hoặc không thể chuyển nhượng để tạo quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân.