Sự bùng nổ của các dự án cao cấp tại hai đô thị lớn nhất Việt Nam là hà Nội và TP.HCM đang thúc đẩy thị trường bất động sản trở lại guồng quay tăng trưởng. Các dự án cao cấp đang đạt tỷ lệ hấp thụ vượt trội, trở thành điểm sáng trong bức tranh bất động sản năm 2024.
CĂN HỘ CAO CẤP TĂNG GIÁ
Theo báo cáo thị trường nhà ở Hà Nội và TP.HCM của JLL, giá bán sơ cấp tại thị trường căn hộ phân khúc cao cấp ở TP.HCM ghi nhận mức tăng 4% theo quý, đạt mức 5.004 USD/m2. Còn Hà Nội giá bán sơ cấp trung bình lên 3.124 USD/m2, tăng tới 3,8% theo quý.
Đối với nguồn cung tại Hà Nội trong quý vừa qua ghi nhận 4.006 căn hộ mở bán, nâng tổng nguồn cung mới căn hộ cao cấp năm 2024 đạt 7.912 căn. “Có thể thấy, các dự án cao cấp đang dần trở lại từ nửa cuối 2024 nhờ các tín hiệu tích cực từ nguồn cầu và tâm lý cạnh tranh kịp thời khi các sản phẩm của Vinhomes, Masterise hay Capitaland liên tục mở bán thành công”, bà Trang Lê, Giám đốc cấP cao khối Tư vấn và Nghiên cứu JLL Việt Nam chia sẻ.
Một số sản phẩm được gắn thương hiệu có giá trên 5.000 USD/m2 có thể sẽ gặp thách thức thanh khoản do cần thời gian chứng minh các giá trị mang lại của dòng sản phẩm này đối với khách hàng.
Còn sức cầu, thị trường Hà Nội ghi nhận 4.058 căn hộ cao cấp hấp thụ trong quý 4/2024, tâm điểm giao dịch diễn ra ở phía Tây với dự án Lumi Hanoi. Sau hai quý tiền mở bán sôi động, dự án đã chính thức ký hợp đồng mua bán từ quý 4 và ghi nhận mức hấp thụ tới 98%.
Bên cạnh đó, các dự án quy mô nhỏ ở các quận trung tâm như The Gloria hay dự án mới The Nelson có mức hấp thụ ổn định, khoảng 25 căn trong quý cho mỗi dự án.
Trong khi đó, quý 4/2024 nguồn cung sơ cấp căn hộ cao cấp của TP.HCM đến từ giai đoạn 2 của Eaton Park. Dự án đã được cấp phép để ký hợp đồng mua bán, qua đó đóng góp tổng cộng 475 căn hộ. Quý 4 cũng ghi nhận những hoạt động tiền mở bán sôi nổi tại thị trường khu Đông.
Về sức cầu, TP.HCM ghi nhận 559 giao dịch thành công ở cao cấp, với phần lớn các giao dịch đến từ khu vực phía Đông. Dự án Eaton Park (Gamuda Land, Thủ Đức) tiếp tục ghi nhận tỷ lệ bán tốt với trên 95% căn hộ được tiêu thụ chỉ trong một quý chào bán.
Một số dự án nổi bật khác như The OpusK (SonKim Land, Thủ Đức), Masteri Grand View (Masterise Homes, Thủ Đức) cũng ghi nhận tỷ lệ hấp thụ cao tại các hoạt động tiền mở bán trong quý này.
Vị chuyên gia cũng cho rằng, trong năm 2025 dự kiến là năm sôi động của thị trường căn hộ cao cấp khi tín hiệu thị trường đang dần tích cực và giá bán sơ cấp được các chủ đầu tư lớn xác lập ở mức cao.
CÁC CHỦ ĐẦU TƯ LỚN TÌM KIẾM CƠ HỘI MỞ RỘNG QUỸ ĐẤT
Chia sẻ tại sự kiện vừa diễn ra, ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes phân tích, giữa các phân khúc, căn hộ chung cư vẫn giữ vai trò chủ đạo, chiếm tỷ trọng khoảng 70% tổng nguồn cung nhà ở mới trong năm 2024. Tỷ trọng nguồn cung căn hộ chung cư mới qua các quý đạt lần lượt là 43%; 75%; 69%; 72%.
Trong phân khúc căn hộ, tỷ trọng nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp trong quý 4/2024 đạt mức 47%, tăng 16 điểm phần trăm so với quý 4/2023. Tỷ trọng căn hộ hạng sang, siêu sang cũng tăng trưởng mạnh, đạt mức gần 27% trong quý 4/2024, tăng 23 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm 2023.
Theo dữ liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt nam (VARS) có 62% nguồn cung nhà ở mới được đóng góp bởi các chủ đầu tư lớn và tổ chức đầu tư nước ngoài. Trong đó, nổi bật là các hệ sinh thái của các tập đoàn lớn.
Hơn 55% nguồn cung được đóng góp bởi các dự án thuộc quỹ đất Vinhomes phát triển. Những doanh nghiệp lớn, có tiềm lực tài chính có ưu thế lớn trong việc phát triển các dự án quy mô lớn tại khu vực đô thị.
Đồng thời, doanh nghiệp vừa và nhỏ có khả năng đảm bảo hoàn thiện các thủ tục pháp lý, cũng phát triển các dự án nhà ở giá rẻ hoặc trung cấp tại các khu vực vùng ven, nhưng họ phải đối diện đối diện với nhiều khó khăn do nguồn vốn hạn chế và khó tiếp cận các nguồn vốn vay.
VARS cho rằng, các chủ đầu tư lớn đang nắm giữ các quỹ đất có vị trí chiến lược vẫn đang không ngừng tìm kiếm cơ hội mở rộng quỹ đất ở các vùng đất tiềm năng. Lợi thế vẫn đang nghiêng về các chủ đầu tư lớn, có tiềm lực tài chính mạnh khi triển khai các dự án quy mô lớn nằm trong diện được Nhà nước thực hiện thu hồi đất. Trong khi, các chủ đầu tư vừa và nhỏ, nếu không triển khai các dự án quy mô đủ lớn, phải tự thoả thuận đền bù giải phóng mặt bằng.
Đánh giá về thị trường bất động sản, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn điểm đảo chiều của thị trường bất động sản có thể xuất hiện từ quý 2 – quý 4/2024. Ông cho rằng thị trường sau đó bước sẽ vào chu kỳ mới và trải qua 4 giai đoạn: thăm dò, củng cố, khởi sắc và ổn định.
Theo đó, giai đoạn thăm dò dự kiến diễn ra vào nửa cuối năm 2024 với thanh khoản nhỏ lẻ đến từ sản phẩm chung cư đáp ứng nhu cầu ở thực. Tiếp theo sẽ là giai đoạn củng cố, dự kiến rơi vào quý 4/2024 – quý 1/2025, trong điều kiện các công cụ, chính sách tiền tệ được đẩy mạnh ở diện rộng, giúp tháo gỡ khó khăn về nguồn tiền. Ngoài ra, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở có hiệu lực từ đầu năm 2025 sẽ góp phần khơi thông nguồn tiền, tháo gỡ pháp lý để định hướng và tạo động lực cho một thị trường phát triển bền vững.
Ông Quốc Anh dự báo thị trường bất động sản Việt Nam sẽ bước vào thời kỳ khởi sắc từ quý 2 – quý 4/2025. Ông kỳ vọng giai đoạn này ghi nhận sự phát triển kinh tế mạnh mẽ, nguồn tiền đầu tư vào lĩnh vực bất động sản tăng trưởng. Tiềm lực tài chính của chủ đầu tư và môi trường tiền tệ cải thiện dẫn đến sự phục hồi về nguồn cung và thanh khoản trên diện rộng, giá bất động sản trong giai đoạn này cũng sẽ cải thiện đồng thời với nguồn cung và thanh khoản.
Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định từ sau quý 1/2026, ngành bất động sản có thể sẽ dần tiến vào giai đoạn ổn định. Thị trường tiếp tục đà tăng trưởng tốt về thanh khoản và giá, đồng thời có sự xuất hiện của nhiều loại hình bất động sản.
