Những giao dịch mua bán đất bằng giấy viết tay, chuyển nhượng qua nhiều đời chủ hoặc thiếu hồ sơ pháp lý từng là câu chuyện phổ biến trên thị trường bất động sản trước đây. Nhiều người dân vì tin tưởng lẫn nhau hoặc do điều kiện pháp lý thời điểm đó chưa chặt chẽ đã thực hiện mua bán mà không công chứng, chứng thực. Hệ quả là suốt nhiều năm, không ít thửa đất rơi vào tình trạng “treo sổ”, người đang sử dụng thực tế nhưng không thể đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Tuy nhiên, với các quy định mới tại Nghị định 101/2024/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024, đặc biệt là Điều 42, khung pháp lý về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) đã có nhiều thay đổi theo hướng mở rộng và bảo đảm quyền lợi cho người dân.
MỞ RỘNG MỐC THỜI GIAN ĐƯỢC XEM XÉT CẤP SỔ ĐỎ
Một trong những điểm đáng chú ý nhất của quy định mới là việc mở rộng mốc thời gian được công nhận đối với đất nhận chuyển nhượng không đúng quy định nhưng có chữ ký các bên liên quan.
Trước đây, theo Nghị định 01/2017/NĐ-CP, những trường hợp mua bán, tặng cho đất trước ngày 1/1/2008, hoặc từ 1/1/2008 đến trước 1/7/2014 nhưng có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định, mới có cơ hội được cấp sổ đỏ mà không cần làm thủ tục chuyển quyền. Đối với thừa kế, mốc thời gian là trước 1/7/2014.
Tuy nhiên, theo khoản 1 Điều 42 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, các trường hợp sử dụng đất do nhận chuyển quyền trước ngày 1/7/2014, kể cả không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 137 của Luật Đất đai 2024, vẫn có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận lần đầu, nếu đáp ứng đủ điều kiện và không thuộc các trường hợp bị loại trừ.
Điều này đồng nghĩa, so với quy định cũ, khung thời gian đã được nới rộng đáng kể. Không chỉ các giao dịch trước năm 2008 mà cả những trường hợp mua bán bằng giấy tay đến trước ngày 1/7/2014 đều có cơ hội hợp thức hóa. Đây được xem là bước tiến lớn, tháo gỡ vướng mắc cho hàng loạt trường hợp tồn đọng kéo dài nhiều năm.
MUA BÁN BẰNG GIẤY VIẾT TAY VẪN CÓ THỂ ĐƯỢC CẤP SỔ ĐỎ
Một thực tế phổ biến trước đây là việc mua bán đất chỉ lập giấy viết tay có chữ ký của các bên, không công chứng, chứng thực. Theo quy định pháp luật về giao dịch dân sự và đất đai tại từng thời điểm, nhiều hợp đồng dạng này bị xem là chưa đúng thủ tục.
Tuy nhiên, khoản 1 Điều 42 Nghị định 101/2024/NĐ-CP đã xác định rõ: khi người đang sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận lần đầu, cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp liên quan đến thừa kế theo quy định riêng.
Nói cách khác, đối với các giao dịch chuyển nhượng trước ngày 1/7/2014, dù chỉ có giấy viết tay có chữ ký các bên mà chưa được cấp Sổ đỏ, người dân vẫn có thể làm thủ tục đăng ký đất đai và đề nghị cấp Giấy chứng nhận lần đầu. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được buộc người dân phải bổ sung hợp đồng công chứng, chứng thực như điều kiện bắt buộc.
Quy định này có ý nghĩa đặc biệt đối với những trường hợp mua đất trước năm 2008 bằng giấy tay. Nếu đáp ứng điều kiện về sử dụng đất ổn định, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch…, người mua hoàn toàn có cơ hội được cấp sổ đỏ đứng tên mình.
Một trong những vướng mắc lớn nhất trước đây là yêu cầu phải thực hiện thủ tục chuyển quyền từ người đứng tên trên Giấy chứng nhận cũ. Trong nhiều trường hợp, người chuyển nhượng đã đi nơi khác, mất liên lạc, thậm chí đã qua đời, khiến việc hoàn tất thủ tục gần như bế tắc.
Quy định mới đã tháo gỡ nút thắt này. Theo Điều 42 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, người đang sử dụng đất được trực tiếp thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận lần đầu và được đứng tên trên Giấy chứng nhận nếu đủ điều kiện, mà không phải làm thủ tục chuyển quyền theo quy trình thông thường.
Điểm cốt lõi ở đây là “người đang sử dụng đất”. Điều đó có nghĩa, người mua đất trước năm 2008, nếu đang quản lý, sử dụng ổn định, thực tế, không tranh chấp và đáp ứng điều kiện theo Luật Đất đai 2024, có quyền nộp hồ sơ để được cấp sổ đỏ mang tên mình.
Tuy nhiên, cần nhấn mạnh rằng không phải mọi trường hợp đều mặc nhiên được cấp. Việc cấp Giấy chứng nhận lần đầu vẫn phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện về nguồn gốc, quá trình sử dụng, nghĩa vụ tài chính và phù hợp quy hoạch. Nếu đất đang có tranh chấp hoặc thuộc diện vi phạm pháp luật đất đai nghiêm trọng, cơ quan có thẩm quyền có thể từ chối giải quyết.
CHUYỂN NHƯỢNG KHÔNG GIẤY TỜ CHỈ ĐƯỢC CÔNG NHẬN TRONG GIỚI HẠN THỜI GIAN
Điểm quan trọng khác người dân cần đặc biệt lưu ý là giới hạn về thời điểm giao dịch.Theo quy định mới, từ ngày 1/8/2024, việc chuyển nhượng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 137 Luật Đất đai 2024 chỉ được công nhận nếu việc chuyển nhượng đó xảy ra trước ngày 1/7/2014.
Trường hợp chuyển nhượng trong khoảng thời gian từ 1/7/2014 đến trước 1/8/2024 thì bắt buộc phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định. Nếu không có, sẽ không thuộc diện được công nhận theo cơ chế “mở” như các giao dịch trước 1/7/2014.
Như vậy, đối với người mua đất trước năm 2008, tức là trước cả mốc 1/7/2014, cơ hội hợp thức hóa rõ ràng thuận lợi hơn rất nhiều so với các giao dịch phát sinh sau này. Đây được xem là cơ chế “quá độ” nhằm xử lý tồn đọng lịch sử, chứ không phải khuyến khích việc mua bán không đúng quy định trong hiện tại.
Đối với trường hợp đất đã được cấp sổ đỏ nhưng người nhận chuyển nhượng trước ngày 1/8/2024 chưa làm thủ tục sang tên, khoản 2 Điều 42 Nghị định 101/2024/NĐ-CP cũng quy định rõ quy trình xử lý.
Nếu bên nhận chuyển quyền chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền hoặc chỉ có hợp đồng, giấy tờ chuyển nhượng mà chưa hoàn tất sang tên, người nhận chuyển quyền cần nộp hồ sơ đăng ký biến động. Hồ sơ gồm đơn đăng ký biến động theo mẫu, hợp đồng hoặc văn bản chuyển quyền sử dụng đất. Trường hợp không có hợp đồng theo đúng quy định, người dân nộp đơn đăng ký biến động, bản gốc sổ đỏ và giấy tờ về việc chuyển quyền có đủ chữ ký các bên.
Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thông báo bằng văn bản cho Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất để niêm yết công khai việc làm thủ tục cấp Sổ cho người nhận chuyển quyền. Nếu không rõ địa chỉ của bên chuyển quyền, cơ quan đăng ký đất đai sẽ đăng tin ba lần trên phương tiện thông tin đại chúng tại địa phương.
Sau 30 ngày kể từ ngày thông báo, nếu không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển quyền. Trường hợp bên chuyển quyền không nộp lại Giấy chứng nhận đã cấp, cơ quan chức năng sẽ thực hiện thủ tục hủy Giấy chứng nhận cũ theo quy định.
Nếu phát sinh tranh chấp trong thời gian niêm yết, cơ quan đăng ký đất đai sẽ hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để giải quyết theo quy định pháp luật.