Chính phủ vừa ban hành Nghị định 49/2026/NĐ-CP quy định chi tiết một số nội dung liên quan đến việc áp dụng bảng giá đất theo Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội. Trong đó, Điều 5 của Nghị định đã làm rõ các trường hợp không áp dụng bảng giá đất, đồng thời xác định rõ cơ chế xác định giá đất cụ thể theo quy định của Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Theo khoản 1 Điều 7 Nghị quyết 254/2025/QH15 và hướng dẫn tại Điều 5 Nghị định 49/2026/NĐ-CP, có hai trường hợp điển hình không áp dụng bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành.
Thứ nhất, trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư lấn biển hoặc dự án đầu tư có hạng mục lấn biển. Đây là nhóm dự án có tính chất đặc thù, tác động lớn đến không gian phát triển và môi trường sinh thái, đòi hỏi việc xác định giá đất phải dựa trên phương pháp định giá cụ thể, sát với giá trị thực tế và điều kiện thị trường tại thời điểm quyết định.
Thứ hai, trường hợp thực hiện dự án đầu tư có mục đích sử dụng đất hỗn hợp theo quy hoạch xây dựng. Với các dự án dạng này, UBND tỉnh sẽ xem xét, quyết định việc xác định giá đất cụ thể thay vì áp dụng bảng giá đất cố định. Cơ chế này nhằm bảo đảm tính linh hoạt, phản ánh đúng giá trị sử dụng đất trong từng cấu phần chức năng như nhà ở, thương mại, dịch vụ, văn phòng hoặc các mục đích khác trong cùng một dự án.
Theo quy định, đối với các trường hợp phải xác định giá đất cụ thể theo Luật Đất đai 2024, Nghị quyết 254/2025/QH15 và hai trường hợp nêu trên, việc định giá sẽ thực hiện theo quy trình, phương pháp quy định tại Nghị định 71/2024/NĐ-CP, đã được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 151/2025/NĐ-CP và Nghị định 226/2025/NĐ-CP. Các nghị định này quy định chi tiết về phương pháp so sánh, chiết trừ, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất.
Bên cạnh việc làm rõ các trường hợp không áp dụng bảng giá đất, pháp luật đất đai hiện hành cũng quy định rõ những trường hợp bắt buộc phải áp dụng giá đất cụ thể.
Theo khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai 2024, giá đất cụ thể được sử dụng trong nhiều tình huống quan trọng. Trong đó có việc tính tiền sử dụng đất đối với tổ chức khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất nhưng không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư; giao đất cho nhà đầu tư trúng thầu hoặc tổ chức kinh tế do nhà đầu tư trúng thầu thành lập để thực hiện dự án có sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất.
Giá đất cụ thể cũng được áp dụng để tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê (trừ trường hợp cho thuê đất thông qua đấu giá). Ngoài ra, đây còn là căn cứ để tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước; xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất trong một số trường hợp; tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi gia hạn hoặc điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết; cũng như tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Việc mở rộng phạm vi áp dụng giá đất cụ thể cho thấy định hướng tăng cường tiệm cận giá thị trường, hạn chế chênh lệch giữa giá trong bảng và giá giao dịch thực tế, đồng thời nâng cao tính minh bạch trong quản lý đất đai.
Ở chiều ngược lại, bảng giá đất vẫn được áp dụng trong nhiều trường hợp phổ biến, chủ yếu liên quan đến hộ gia đình, cá nhân và các nghĩa vụ tài chính mang tính thường xuyên.
Theo khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024, đã được sửa đổi, bổ sung tại Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024, bảng giá đất được sử dụng để tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân; khi hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất.
Bảng giá đất cũng là căn cứ tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền hằng năm; tính thuế sử dụng đất; tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; tính các loại lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai.
Đáng chú ý, bảng giá đất còn được dùng để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất thu tiền một lần đối với hộ gia đình, cá nhân; xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất đối với thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết; tính tiền sử dụng đất trong trường hợp giao đất không thông qua đấu giá cho hộ gia đình, cá nhân; cũng như khi bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê.
Việc phân định rõ ràng giữa các trường hợp áp dụng bảng giá đất và giá đất cụ thể được đánh giá là bước hoàn thiện quan trọng trong hệ thống pháp luật đất đai mới. Các quy định này không chỉ tạo cơ sở pháp lý rõ ràng cho cơ quan quản lý mà còn giúp người dân, doanh nghiệp chủ động hơn trong tính toán nghĩa vụ tài chính về đất đai.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản tiếp tục có nhiều biến động, cơ chế xác định giá đất sát với giá trị thị trường, đồng thời kiểm soát chặt chẽ các trường hợp đặc thù như dự án lấn biển hay dự án sử dụng đất hỗn hợp, được kỳ vọng sẽ góp phần hạn chế thất thu ngân sách, phòng ngừa tiêu cực và bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất.
