Nhà ở xã hội 2026: Thêm linh hoạt cho địa phương, thêm cơ hội cho người lao động tự do

Trong tháng 2/2026, chính sách nhà ở xã hội tiếp tục ghi nhận những chuyển động đáng chú ý khi Chính phủ liên tiếp ban hành hai văn bản quan trọng nhằm tháo gỡ vướng mắc cho cả doanh nghiệp lẫn người dân.

Theo Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản, chỉ trong vòng chưa đầy một tuần của tháng 2/2026, Chính phủ đã liên tiếp ban hành hai văn bản quan trọng gồm Nghị định số 54/2026/NĐ-CP và Nghị quyết số 66.15/2026/NQ-CP, tập trung sửa đổi, bổ sung và tháo gỡ vướng mắc pháp lý trong lĩnh vực nhà ở và kinh doanh bất động sản, đặc biệt là phát triển nhà ở xã hội.

Động thái này được đánh giá là bước điều chỉnh chính sách kịp thời trong bối cảnh nhiều dự án nhà ở xã hội chậm triển khai do vướng mắc quy hoạch, thủ tục hành chính và điều kiện tiếp cận của người dân. Những điểm mới đáng chú ý không chỉ tác động trực tiếp đến chủ đầu tư mà còn mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho nhóm thu nhập thấp và người bị thu hồi đất.

GỠ NÚT THẮT QUY HOẠCH

Một trong những điểm nghẽn lớn nhất đối với doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội thời gian qua nằm ở quy trình lập và điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500.

Theo quy định tại Nghị định 192/2025/NĐ-CP, trường hợp quy hoạch chi tiết 1/500 được lập mới hoặc điều chỉnh nhưng chưa phù hợp với quy hoạch cấp trên (quy hoạch chung, quy hoạch phân khu), dù đã lựa chọn được chủ đầu tư, dự án vẫn phải tiếp tục lập, cập nhật hoặc điều chỉnh chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở và các quy hoạch liên quan. Trong khi đó, pháp luật về quy hoạch yêu cầu tuân thủ chặt chẽ trình tự thứ bậc từ quy hoạch chung đến quy hoạch phân khu rồi mới đến quy hoạch chi tiết 1/500.

Thực tế cho thấy, quy trình “tuần tự tuyệt đối” này khiến nhiều dự án mất thêm hàng tháng, thậm chí hàng năm chỉ để hoàn thiện tính tương thích giữa các cấp quy hoạch, trong khi nhu cầu nhà ở xã hội tại các đô thị lớn và khu công nghiệp ngày càng cấp bách.

Khoản 1 Điều 2 Nghị quyết số 66.15/2026/NQ-CP đã mở ra cơ chế linh hoạt hơn: nếu quy hoạch chi tiết 1/500 chưa phù hợp với quy hoạch cấp trên, cho phép lập đồng thời quy hoạch chi tiết 1/500 với quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu. Quy hoạch chi tiết 1/500 sẽ được phê duyệt sau khi quy hoạch cấp trên được phê duyệt.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn cho rằng, quy định mới giúp chủ đầu tư có thể chuẩn bị song song hồ sơ, tránh tình trạng “ngồi chờ” quy hoạch cấp trên hoàn tất rồi mới bắt đầu bước tiếp theo.

Tuy nhiên, vì quy hoạch chi tiết vẫn phải đợi quy hoạch cấp trên được phê duyệt trước khi chính thức thông qua, nên tổng thời gian thực hiện trên thực tế có thể chưa rút ngắn đáng kể. Dù vậy, đây vẫn là bước cải tiến về tư duy quản lý, chuyển từ cách làm cứng nhắc sang linh hoạt hơn trong điều kiện cấp bách về an sinh nhà ở.

Một thay đổi đáng chú ý khác liên quan đến loại hình nhà ở xã hội được phép đầu tư xây dựng.

Khoản 1 Điều 82 Luật Nhà ở 2023 quy định nhà ở xã hội chủ yếu phải là nhà chung cư, trừ trường hợp xây dựng tại vùng đồng bào dân tộc thiểu số và miền núi thì có thể là nhà ở thấp tầng. Cách tiếp cận này phù hợp với đặc thù quỹ đất hạn hẹp và mật độ dân cư cao tại các đô thị lớn, nhưng lại chưa thực sự linh hoạt đối với khu vực trung du, nông thôn hoặc các địa bàn ven đô.

Khoản 2 Điều 2 Nghị quyết số 66.15/2026/NQ-CP đã điều chỉnh theo hướng phân vùng rõ ràng hơn. Theo đó, tại các thành phố trực thuộc Trung ương và các phường thuộc tỉnh, nhà ở xã hội vẫn phải là nhà chung cư. Tuy nhiên, tại các khu vực còn lại như các xã thuộc tỉnh, nhà ở xã hội có thể là nhà chung cư hoặc nhà ở thấp tầng, do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định.

Quy định này phù hợp hơn với thực tiễn phát triển không gian đô thị – nông thôn. Ở những nơi mật độ dân cư thấp, quỹ đất dồi dào, nhu cầu sở hữu nhà ở gắn với đất vẫn phổ biến, việc cho phép phát triển nhà ở xã hội thấp tầng sẽ tăng tính hấp dẫn đối với cả người mua lẫn doanh nghiệp. Đồng thời, cơ chế trao quyền cho Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định cũng giúp chính sách linh hoạt theo từng địa bàn cụ thể, thay vì áp dụng một khuôn mẫu chung cho mọi nơi.

Về lâu dài, điều này có thể tạo động lực để doanh nghiệp mạnh dạn đầu tư nhà ở xã hội tại các khu vực ngoài đô thị trung tâm, nơi trước đây hiệu quả tài chính chưa đủ hấp dẫn nếu chỉ được phép xây dựng chung cư.

TĂNG CƠ HỘI TIẾP CẬN CHO NGƯỜI MUA NHÀ Ở XÃ HỘI

Không chỉ doanh nghiệp, người dân có nhu cầu mua nhà ở xã hội cũng gặp không ít rào cản thủ tục, đặc biệt là nhóm lao động tự do, không có hợp đồng lao động.

Theo Khoản 2 Điều 1 Nghị định 261/2025/NĐ-CP, người thu nhập thấp tại khu vực đô thị nhưng không có hợp đồng lao động (như người bán hàng rong, xe ôm công nghệ, bán hàng online…) phải được Công an cấp xã xác nhận về điều kiện cư trú và thu nhập. Tuy nhiên, trên thực tế, cơ quan công an cấp xã không có dữ liệu để xác minh mức thu nhập của nhóm đối tượng này, dẫn đến tình trạng hồ sơ không thể hoàn thiện hoặc bị kéo dài vô thời hạn.

Điều 33 Nghị định số 54/2026/NĐ-CP đã bổ sung cơ chế mới: người dân được tự kê khai và cam kết mức thu nhập bình quân hàng tháng; Công an cấp xã căn cứ vào hồ sơ và xác nhận thông tin về nhân thân trong thời hạn 7 ngày kể từ ngày nhận đơn.

Theo Luật sư Phạm Thanh Tuấn, đây là bước tháo gỡ mang tính thực tiễn, bởi thay vì yêu cầu cơ quan nhà nước xác nhận một thông tin mà họ không có dữ liệu kiểm chứng, pháp luật chuyển sang cơ chế tự khai – tự chịu trách nhiệm của người dân. Điều này giúp hồ sơ “có thể làm được” thay vì rơi vào thế bế tắc như trước.

Tuy nhiên, về bản chất, người dân vẫn phải trực tiếp đến cơ quan công an để xin xác nhận, nên thủ tục chưa được đơn giản hóa triệt để. Trong tương lai, nếu có thể kết nối dữ liệu thuế, bảo hiểm, cư trú và xây dựng cơ chế hậu kiểm hiệu quả hơn, việc xét duyệt có thể còn thuận lợi và minh bạch hơn nữa.

Một điểm mới mang tính nhân văn và có tác động xã hội lớn nằm ở cơ chế ưu tiên cho người bị Nhà nước thu hồi đất.

Khoản 10 Điều 76 Luật Nhà ở 2023 quy định người dân bị thu hồi đất được mua, thuê mua nhà ở xã hội mà không phải đáp ứng điều kiện về thu nhập, nhưng vẫn phải đáp ứng điều kiện về nhà ở, tức là chưa có nhà ở hoặc có diện tích nhà ở bình quân dưới 15 m² sàn/người.

Khoản 3 Điều 2 Nghị quyết số 66.15/2026/NQ-CP đã mở rộng đáng kể quyền lợi này. Theo đó, hộ gia đình, cá nhân bị Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế, nếu chưa được bồi thường bằng nhà ở hoặc đất ở, thì được mua, thuê mua nhà ở xã hội mà không phải đáp ứng điều kiện về nhà ở, thu nhập và cũng không phải tham gia bốc thăm.

Theo đánh giá của Luật sư Phạm Thanh Tuấn, quy định mới đã xác lập cơ chế ưu tiên rõ ràng và thực chất hơn cho người bị thu hồi đất. Trong nhiều trường hợp, người dân bị thu hồi đất ở nhưng chưa ổn định chỗ ở mới, việc phải đáp ứng điều kiện về nhà ở khiến họ rơi vào thế bất lợi.

Việc miễn cả điều kiện về nhà ở và thu nhập, đồng thời không phải bốc thăm, giúp nhóm đối tượng này sớm ổn định chỗ ở, giảm áp lực an sinh và góp phần đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng cho các dự án phát triển kinh tế – xã hội.