Thị trường bất động sản những năm gần đây liên tục ghi nhận tình trạng nhiều dự án chậm tiến độ, kéo theo hệ lụy người mua nhà phải mòn mỏi chờ đợi trong khi vẫn gánh lãi vay ngân hàng, tiền thuê nhà và nhiều chi phí phát sinh khác. Khi chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng thời hạn như đã cam kết trong hợp đồng, không ít khách hàng lúng túng, không biết mình có những quyền gì và cần làm gì để bảo vệ lợi ích hợp pháp.
Theo quy định mới nhất tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023, người mua nhà được pháp luật trao nhiều quyền quan trọng khi tham gia giao dịch. Đây là cơ sở pháp lý để khách hàng yêu cầu chủ đầu tư thực hiện đúng cam kết, đồng thời đòi bồi thường nếu có vi phạm.
NGƯỜI MUA CÓ QUYỀN YÊU CẦU BỒI THƯỜNG KHI BỊ CHẬM GIAO NHÀ
Điều 20 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định rõ quyền của bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn. Cụ thể, người mua có quyền yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán theo đúng thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng; yêu cầu giao nhà, công trình đúng thời hạn, bảo đảm chất lượng và các điều kiện khác đã cam kết; được nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và các hồ sơ liên quan theo quy định pháp luật.
Không chỉ dừng lại ở quyền yêu cầu bàn giao đúng hẹn, người mua còn có quyền yêu cầu bảo hành theo hợp đồng và quy định pháp luật. Đặc biệt, nếu việc giao nhà không đúng thời hạn, không bảo đảm chất lượng hoặc vi phạm các cam kết khác trong hợp đồng, bên mua có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Quyền yêu cầu bồi thường không phải là quy định chung chung mà được đặt trong tổng thể cơ chế thanh toán, phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại trong kinh doanh bất động sản. Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 nêu rõ việc phạt và bồi thường thiệt hại do bên bán chậm tiến độ bàn giao bất động sản phải do các bên thỏa thuận và được ghi trong hợp đồng. Điều này có nghĩa, ngay khi ký hợp đồng mua bán, khách hàng cần đặc biệt chú ý đến điều khoản về tiến độ bàn giao, mức phạt vi phạm và cách tính bồi thường.
Song song đó, quy định của Bộ luật Dân sự 2015 cũng là căn cứ quan trọng để bảo vệ người mua. Theo Điều 413, trong hợp đồng song vụ, nếu một bên không thực hiện được nghĩa vụ do lỗi của bên kia thì có quyền yêu cầu bên kia vẫn phải thực hiện nghĩa vụ hoặc hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại. Điều 418 của Bộ luật này còn quy định rõ về thỏa thuận phạt vi phạm: bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm theo mức các bên đã thống nhất.
Đáng chú ý, pháp luật cho phép các bên thỏa thuận việc bên vi phạm chỉ phải chịu phạt vi phạm hoặc vừa chịu phạt vừa phải bồi thường thiệt hại. Nếu hợp đồng chỉ ghi nhận phạt vi phạm mà không đề cập đến bồi thường thiệt hại, thì bên vi phạm chỉ phải chịu khoản phạt đã thỏa thuận. Vì vậy, khi ký hợp đồng, người mua cần rà soát kỹ nội dung này để tránh thiệt thòi về sau.
Từ các quy định nêu trên có thể khẳng định: khi chủ đầu tư chậm giao nhà, người mua hoàn toàn có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại và áp dụng chế tài phạt vi phạm theo hợp đồng.
MỨC BỒI THƯỜNG ĐƯỢC XÁC ĐỊNH NHƯ THẾ NÀO?
Một trong những vấn đề khiến nhiều người mua quan tâm là xác định thời điểm nào được coi là chậm bàn giao. Theo Điều 434 Bộ luật Dân sự 2015, bên bán chỉ được giao tài sản trước hoặc sau thời hạn đã thỏa thuận nếu có sự đồng ý của bên mua. Như vậy, nếu đã hết thời hạn bàn giao theo hợp đồng hoặc theo quy định pháp luật mà chủ đầu tư vẫn chưa giao nhà, thì được xác định là chậm thực hiện nghĩa vụ.
Hành vi này thuộc trường hợp chậm thực hiện nghĩa vụ theo Điều 353 Bộ luật Dân sự 2015. Khi đó, bên vi phạm phải chịu trách nhiệm dân sự tương ứng. Cụ thể, theo các Điều 360, 361 và 419 của Bộ luật Dân sự 2015, bên vi phạm phải bồi thường toàn bộ thiệt hại phát sinh do không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.
Thiệt hại được bồi thường bao gồm tổn thất vật chất và cả tổn thất tinh thần nếu có căn cứ. Trong thực tế, thiệt hại vật chất có thể là tiền lãi vay ngân hàng do phải kéo dài thời gian trả nợ, tiền thuê nhà trong thời gian chờ nhận nhà, chi phí đi lại, chi phí phát sinh khác liên quan trực tiếp đến việc chậm bàn giao. Để yêu cầu bồi thường, người mua cần chuẩn bị đầy đủ tài liệu chứng minh thiệt hại thực tế như hợp đồng tín dụng, hóa đơn thanh toán tiền thuê nhà, chứng từ chi phí.
Ngoài khoản bồi thường thiệt hại, chủ đầu tư còn có thể phải chịu khoản phạt vi phạm theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng. Mức phạt cụ thể do các bên thống nhất khi ký kết, miễn không trái quy định pháp luật. Trên thực tế, nhiều hợp đồng quy định mức phạt tính theo tỷ lệ phần trăm giá trị hợp đồng cho mỗi ngày hoặc mỗi tháng chậm bàn giao.
Trong trường hợp người mua đã gửi yêu cầu nhưng chủ đầu tư không chấp nhận bồi thường hoặc không giải quyết thỏa đáng, khách hàng có quyền khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết tranh chấp. Đây là biện pháp cuối cùng nhưng cần thiết nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
CHỦ ĐẦU TƯ CÒN CÓ THỂ BỊ XỬ PHẠT HÀNH CHÍNH
Bên cạnh trách nhiệm dân sự đối với người mua, chủ đầu tư chậm bàn giao nhà còn có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại Nghị định 16/2022/NĐ-CP.
Cụ thể, theo điểm b khoản 1 Điều 14 của Nghị định này, hành vi chậm bàn giao dự án theo tiến độ đã được phê duyệt có thể bị phạt tiền từ 80 đến 100 triệu đồng. Đây là mức phạt áp dụng đối với hành vi vi phạm tiến độ dự án nói chung.
Ngoài ra, theo điểm đ khoản 2 Điều 20 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, trường hợp chủ đầu tư, chủ sở hữu hoặc đơn vị quản lý, vận hành công trình không bàn giao, bàn giao chậm hoặc bàn giao không đầy đủ quy trình bảo trì công trình xây dựng được duyệt cho chủ sở hữu, đơn vị quản lý sử dụng thì có thể bị phạt tiền từ 30 đến 40 triệu đồng.
Tuy nhiên, cần lưu ý rằng các mức xử phạt hành chính này là chế tài của Nhà nước đối với hành vi vi phạm, không thay thế cho nghĩa vụ bồi thường thiệt hại đối với người mua. Nghĩa là dù đã bị xử phạt hành chính, chủ đầu tư vẫn phải thực hiện nghĩa vụ bồi thường theo hợp đồng và theo quy định của pháp luật dân sự.
Từ các quy định pháp luật hiện hành có thể thấy, hành lang pháp lý bảo vệ người mua nhà khi bị chậm bàn giao là tương đối đầy đủ. Tuy nhiên, để quyền lợi được bảo đảm trên thực tế, người mua cần chủ động thực hiện một số bước.
Trước hết, rà soát kỹ hợp đồng mua bán để xác định rõ thời hạn bàn giao, điều khoản phạt vi phạm, điều khoản bồi thường thiệt hại và phương thức giải quyết tranh chấp. Đây là căn cứ quan trọng nhất khi phát sinh tranh chấp.
Tiếp theo, khi quá thời hạn bàn giao mà chưa nhận được nhà, người mua nên gửi văn bản yêu cầu chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ và bồi thường theo đúng hợp đồng. Việc trao đổi nên được lập thành văn bản, có xác nhận đã nhận, để làm chứng cứ sau này.
Trong trường hợp thương lượng không thành, người mua có thể khiếu nại đến cơ quan quản lý nhà ở, xây dựng tại địa phương hoặc khởi kiện ra Tòa án. Việc chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, tài liệu chứng minh thiệt hại sẽ giúp quá trình giải quyết tranh chấp thuận lợi hơn.
Chậm giao nhà không chỉ gây thiệt hại kinh tế mà còn ảnh hưởng lớn đến kế hoạch an cư của người dân. Hiểu rõ quyền của mình theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Bộ luật Dân sự 2015 và các văn bản liên quan là bước đầu tiên để người mua tự bảo vệ trước những rủi ro từ thị trường.
