Thống kê từ báo cáo tài chính của 106 doanh nghiệp bất động sản niêm yết cho thấy, tổng giá trị “của để dành” đến cuối quý 2/2026 đạt hơn 298.000 tỷ đồng, tăng 33% so với đầu năm.
Trong bài viết này, “của để dành” chủ yếu được hiểu là các khoản người mua trả tiền trước và doanh thu chưa thực hiện, phản ánh dòng tiền khách hàng đã thanh toán nhưng doanh nghiệp chưa đủ điều kiện ghi nhận doanh thu.
Với doanh nghiệp bất động sản nhà ở, khoản mục này thường gắn với các dự án đang mở bán, xây dựng hoặc chờ bàn giao; trong khi ở nhóm bất động sản công nghiệp, phần lớn đến từ tiền khách hàng trả trước cho quyền sử dụng đất, nhà xưởng.
“CỦA ĐỂ DÀNH” TĂNG TỐC, BẤT ĐỘNG SẢN ĐÓN DÒNG TIỀN MỚI
Xét về quy mô, Công ty Cổ phần Vinhomes (mã chứng khoán: VHM) tiếp tục bỏ xa phần còn lại với gần 151.600 tỷ đồng, tăng 60% so với đầu năm, chiếm hơn một nửa tổng giá trị “của để dành” của nhóm doanh nghiệp được thống kê.
Động lực chính đến từ khoản tiền người mua trả tiền trước ngắn hạn đạt mức 145.880 tỷ đồng tại thời điểm cuối quý 2/2026, tăng mạnh so với mức 87.603 tỷ đồng hồi đầu năm. Trong đó, gần 86.413 tỷ đồng là giá trị thanh toán theo các hợp đồng chuyển nhượng bất động sản và hơn 59.026 tỷ đồng là trả trước cho các hợp đồng xây dựng.
Trong 6 tháng đầu năm, doanh số bán hàng của Vinhomes đạt hơn 148.100 tỷ đồng, tăng 119% so với cùng kỳ; doanh số chưa bàn giao đạt hơn 196.800 tỷ đồng, tăng 42%, chủ yếu nhờ các dự án như Vinhomes Sài Gòn Park, Vinhomes Global Gate Hạ Long và Vinhomes Hải Vân Bay.
Tại Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland - mã chứng khoán: NVL), “của để dành” đạt gần 24.800 tỷ đồng, tăng 20%. Gần như toàn bộ khoản này là tiền người mua trả trước ngắn hạn theo các hợp đồng chuyển nhượng bất động sản tại các dự án của doanh nghiệp.
Công ty Cổ phần Bluemarq Group (mã chứng khoán: DXG) cũng ghi nhận khoản tiền khách hàng trả trước tăng 30%, lên gần 8.200 tỷ đồng. Trong khi đó, một số doanh nghiệp có mức tăng đột biến nhưng quy mô tuyệt đối còn khá nhỏ.
Công ty Cổ phần ANI (mã chứng khoán: ANI) ghi nhận gần 100 tỷ đồng khách hàng trả trước, tăng hơn 610 lần so với đầu năm, song doanh nghiệp không thuyết minh cụ thể nguyên nhân.
Tại Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (mã chứng khoán: AGG), khoản mục này tăng lên hơn 3.400 tỷ đồng, gấp khoảng 30 lần đầu năm, chủ yếu do tiền khách hàng cá nhân mua căn hộ tăng mạnh.
Một số doanh nghiệp khác cũng ghi nhận lượng tiền khách hàng ứng trước tăng đáng kể. Tại Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Du lịch ITC (mã chứng khoán: VCR), khoản này tăng hơn 12 lần, lên gần 36 tỷ đồng, trong đó phát sinh hơn 32 tỷ đồng tiền khách hàng mua nhà liền kề và biệt thự A3, B3.
Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản Hudland (mã chứng khoán: HLD) ghi nhận “của để dành” tăng gần 6 lần lên hơn 240 tỷ đồng, chủ yếu nhờ tiền khách hàng trả trước cho dự án Bình Giang - Hải Dương tăng từ khoảng 40 tỷ lên hơn 239 tỷ đồng.
Tuy nhiên, bức tranh không hoàn toàn đồng nhất. Thống kê cũng cho thấy rất nhiều doanh nghiệp ghi nhận giá trị “của để dành” giảm trong nửa đầu năm.
Công ty Cổ phần Quốc Cường Gia Lai (mã chứng khoán: QCG) nằm trong nhóm giảm mạnh khi tiền khách hàng trả trước theo tiến độ hợp đồng chuyển nhượng bất động sản giảm 95%, còn gần 43 tỷ đồng.
Tại Công ty Cổ phần SJ Group (mã chứng khoán: SJS), khoản mục này giảm 76%, xuống 212 tỷ đồng. Riêng tiền người mua trả trước tại khu đô thị mới Nam An Khánh giảm từ 678 tỷ đồng xuống chỉ còn hơn 13 tỷ đồng.
Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã chứng khoán: PDR) cũng ghi nhận “của để dành” giảm 48%, còn 124 tỷ đồng. Doanh nghiệp không còn ghi nhận khoản gần 215 tỷ đồng từ Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Cao tầng Thuận An 1 như đầu năm, trong khi phát sinh khoản 100 tỷ đồng từ Công ty TNHH Xây dựng B-One Tech.
Ở nhóm bất động sản công nghiệp, Công ty Cổ phần Long Hậu (mã chứng khoán: LHG) ghi nhận tiền khách hàng trả trước giảm 69%, còn khoảng 10 tỷ đồng. Công ty Cổ phần Đầu tư và Công nghiệp Tân Tạo cũng giảm 33%, xuống 188 tỷ đồng.
BÀI TOÁN BIẾN TIỀN THÀNH DOANH THU
Nếu nhóm bất động sản nhà ở nổi bật với dòng tiền khách hàng trả trước, thì ở mảng bất động sản công nghiệp, khoản “của để dành” chủ yếu phản ánh tiền nhận trước từ hoạt động cho thuê đất, nhà xưởng.
Công ty Cổ phần Đầu tư Sài Gòn VRG (mã chứng khoán: SIP) hiện có khoản mục này lớn nhất với hơn 14.000 tỷ đồng, tăng 4% so với đầu năm, chủ yếu là tiền nhận trước cho thuê đất và nhà xưởng.
Tổng Công ty IDICO (mã chứng khoán: IDC) đứng tiếp theo với gần 6.000 tỷ đồng, tăng 2%; Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (mã chứng khoán: KBC) có hơn 1.800 tỷ đồng, còn Tập đoàn Đầu tư và Phát triển Công nghiệp Becamex (mã chứng khoán: BCM) hơn 2.800 tỷ đồng, lần lượt tăng 15% và 26%.
Đáng chú ý, tại một số doanh nghiệp khu công nghiệp, tiền nhận trước đã chiếm tỷ trọng rất lớn trong tổng tài sản. Công ty Cổ phần Khu công nghiệp Nam Tân Uyên (mã chứng khoán: NTC) có hơn 5.100 tỷ đồng, tương đương 76% tổng tài sản. Tại Công ty Cổ phần Sonadezi Giang Điền (mã chứng khoán: SZG) và Công ty Cổ phần Thống Nhất (mã chứng khoán: BAX), tỷ lệ này lần lượt khoảng 74% và 65%.
Theo giới phân tích, việc “của để dành” của nhiều doanh nghiệp tăng phản ánh sự cải thiện trong khâu bán hàng, khi niềm tin của người mua đang dần quay trở lại cùng với các chính sách tháo gỡ pháp lý, nới lỏng tín dụng bất động sản.
Tuy nhiên, mức tăng phân hóa mạnh cũng phản ánh thực tế rằng dòng tiền đang tập trung nhiều hơn vào những chủ đầu tư có dự án đủ pháp lý, tiến độ triển khai rõ ràng và sản phẩm phù hợp nhu cầu thị trường.
Không ít doanh nghiệp vẫn ghi nhận “của để dành” đi ngang hoặc sụt giảm do dự án chậm triển khai, vướng mắc thủ tục hoặc chưa đáp ứng thị hiếu. Trong bối cảnh khó khăn, nhiều doanh nghiệp buộc phải dồn lực, đưa ra các chính sách siêu chiết khấu để hút dòng tiền khách hàng.
Theo Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Đất Xanh Services (DXS-FERI), trong 6 tháng đầu năm các chủ đầu tư đã linh hoạt điều chỉnh chính sách bán hàng theo diễn biến thị trường cũng như xu hướng lựa chọn sản phẩm của khách hàng.
Một trong những giải pháp phổ biến là giảm số tiền thanh toán ban đầu nhằm hạ thấp rào cản tài chính. Theo đó, khách hàng chỉ cần thanh toán khoảng 10% giá trị sản phẩm để ký hợp đồng mua bán.
Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp kéo dài thời gian hỗ trợ lãi suất nhằm giảm áp lực tài chính trong bối cảnh lãi suất còn ở mức cao. Thời gian hỗ trợ có thể kéo dài 24-30 tháng hoặc đến khi nhận nhà. Một số chương trình còn cam kết duy trì mức lãi suất ưu đãi sau giai đoạn hỗ trợ 0%, với thời gian lên tới 3 năm.
Các chủ đầu tư cũng triển khai nhiều chính sách thanh toán linh hoạt như giãn tiến độ, thanh toán theo dòng tiền hoặc theo lương, ân hạn nợ gốc dài, thậm chí lên tới 60 tháng, nhằm giảm áp lực tài chính cho người mua.
Song song với đó, chính sách chiết khấu được đa dạng hóa theo phương thức thanh toán hoặc từng nhóm khách hàng nhằm mở rộng tệp người mua và kích thích nhu cầu.
Theo chuyên gia của Savills Việt Nam, việc giảm trực tiếp giá bán có thể ảnh hưởng đến giá trị thương hiệu và quyền lợi của những khách hàng đã mua trước đó. Vì vậy, nhiều doanh nghiệp lựa chọn hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán hoặc tăng chiết khấu để tạo lợi thế cạnh tranh mà vẫn giữ được mặt bằng giá.
Dù vậy, lượng tiền khách hàng đã trả trước chỉ thực sự trở thành động lực cho kết quả kinh doanh khi doanh nghiệp hoàn thành dự án và bàn giao sản phẩm.
Một chuyên gia phân tích tại công ty chứng khoán lưu ý rằng trên thị trường vẫn có trường hợp doanh nghiệp đã nhận tiền ứng trước nhưng không thể bàn giao dự án đúng tiến độ do vướng mắc pháp lý, thiếu nguồn vốn triển khai hoặc phát sinh tranh chấp.
Điều này đặc biệt đáng lưu ý với các doanh nghiệp bất động sản quy mô vừa và nhỏ. Khi tín dụng bị kiểm soát chặt và khả năng huy động vốn suy giảm, việc nhận tiền khách hàng trước có thể giúp cải thiện dòng tiền trong ngắn hạn nhưng đồng thời cũng tạo nghĩa vụ phải hoàn thiện dự án và bàn giao trong tương lai.
Theo vị chuyên gia này, một số doanh nghiệp bất động sản vừa và nhỏ hiện tìm đến các công ty chứng khoán để tư vấn phương án huy động vốn, từ bán cổ phần đến phát hành trái phiếu, nhằm bổ sung nguồn lực tiếp tục triển khai dự án.
Vì vậy, “của để dành” tăng không chỉ là câu chuyện về sức mua của thị trường mà còn là bài toán về khả năng chuyển dòng tiền ứng trước thành doanh thu và lợi nhuận thực tế.
Những doanh nghiệp có quỹ dự án tốt, pháp lý rõ ràng và năng lực tài chính đủ mạnh sẽ có nhiều cơ hội biến khoản tiền này thành động lực tăng trưởng trong các quý tới, trong khi nhóm yếu hơn vẫn phải đối mặt với áp lực vốn và tiến độ dự án.