Cuộc tái cấu trúc của thị trường bất động sản: Vốn nội, vốn ngoại cùng hợp sức

Bức tranh bất động sản đang chứng kiến nghịch lý đắt giá: doanh nghiệp nội giải thể tăng vọt 135%, trong khi vốn FDI thực hiện vẫn cán mốc 1,1 tỷ USD. Phải chăng thị trường đang co hẹp trong suy thoái, hay đây là bước chạy đà cho chu kỳ “lọc máu” và tái phân bổ nguồn vốn toàn diện để phục hồi? Đi tìm câu trả lời cho câu hỏi này, Tạp chí Thương gia đã có cuộc trao đổi cùng bà Nguyễn Lê Dung, Trưởng Bộ phận Tư vấn Đầu tư, Savills Hà Nội.

Theo bà Dung hai diễn biến tưởng như trái chiều này thực chất đang phản ánh một quá trình sàng lọc, tái cấu trúc và tái phân bổ nguồn lực diễn ra ngày càng rõ nét trên thị trường bất động sản Việt Nam.

Trong khi số doanh nghiệp bất động sản giải thể trong 7 tháng đầu năm tăng tới 135,3% so với cùng kỳ, vốn FDI vào lĩnh vực này lại đứng thứ 2 về thu hút vốn FDI với 1,1 tỷ USD, chiếm 7,5% tổng số vốn FDI thực hiện tại Việt Nam. Theo bà, hai diễn biến trái chiều này phản ánh điều gì về thực trạng và chu kỳ phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam?

Hai diễn biến này theo tôi không hoàn toàn mâu thuẫn, mà phản ánh quá trình sàng lọc và tái phân bổ nguồn vốn đang diễn ra khá rõ trên thị trường bất động sản Việt Nam.

Ở phía doanh nghiệp trong nước, 7 tháng đầu năm có 1.861 doanh nghiệp bất động sản giải thể, tăng 135,3% so với cùng kỳ, nhưng đồng thời cũng có 3.649 doanh nghiệp thành lập mới, tăng 23,2%. Điều đó cho thấy thị trường không đơn thuần co lại, mà đang trải qua quá trình thay thế và tái cấu trúc các chủ thể tham gia.

Với những doanh nghiệp có cấu trúc vốn yếu, sử dụng đòn bẩy cao hoặc sở hữu dự án chưa đủ điều kiện triển khai, áp lực về dòng tiền vẫn rất lớn. Tuy nhiên, chính quá trình này có thể làm gia tăng nhu cầu tái cấu trúc vốn, chuyển nhượng dự án, hợp tác đầu tư và M&A.

Dưới góc độ đầu tư, đây là giai đoạn mà khoảng cách kỳ vọng về định giá giữa bên mua và bên bán có thể dần thu hẹp đối với những tài sản cần nguồn vốn mới hoặc một đối tác có năng lực triển khai tốt hơn.

Ở chiều ngược lại, dòng vốn ngoại cho thấy một góc nhìn dài hạn hơn về thị trường Việt Nam. Theo số liệu mới nhất, kinh doanh bất động sản thu hút hơn 5,65 tỷ USD vốn đầu tư nước ngoài đăng ký trong 7 tháng, chiếm 14,9% tổng vốn đăng ký và đứng thứ hai trong các ngành kinh tế.

Tuy nhiên, cần phân biệt giữa vốn đăng ký và vốn thực hiện. Sự gia tăng của vốn đăng ký trước hết phản ánh mức độ quan tâm và cam kết đầu tư, trong khi quá trình giải ngân thực tế vẫn phụ thuộc vào pháp lý dự án, khả năng hoàn tất giao dịch và tiến độ triển khai.

Vì vậy, tôi cho rằng đây là dấu hiệu của thị trường đang phục hồi có chọn lọc, trong đó chất lượng pháp lý, khả năng triển khai và năng lực của chủ đầu tư ngày càng quyết định khả năng tiếp cận vốn. Dòng vốn quốc tế không nhất thiết thay thế dòng vốn trong nước, mà đang tham gia vào quá trình tái định vị lại tài sản và doanh nghiệp.

Những dự án có pháp lý rõ ràng, khả năng triển khai thực tế, vị trí tốt và cấu trúc giao dịch minh bạch sẽ có lợi thế lớn hơn trong việc tiếp cận nguồn vốn. Đây cũng là nền tảng để thị trường bước sang một chu kỳ phát triển bền vững và có tính tổ chức hơn.

Nhiều ý kiến cho rằng thị trường đang bước vào giai đoạn "cơ cấu lại chủ thể", khi các doanh nghiệp yếu kém dần rời cuộc chơi, nhường chỗ cho những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính và nhà đầu tư ngoại. Bà có đồng tình với nhận định thị trường đang "đổi chủ" hay không? Nếu có, sự thay đổi này sẽ diễn ra theo những hình thức nào?

Thị trường bất động sản đang trong quá trình cơ cấu lại các chủ thể tham gia, tuy nhiên khái niệm “đổi chủ” cần được hiểu theo nghĩa rộng hơn, chứ không đơn thuần là tài sản trong nước chuyển sang tay nhà đầu tư nước ngoài. Thực tế, quá trình đang diễn ra là sự tái phân bổ quyền sở hữu, nguồn vốn và năng lực phát triển dự án về phía những doanh nghiệp có bảng cân đối tài chính tốt hơn, khả năng triển khai mạnh hơn và tầm nhìn đầu tư dài hạn hơn.

Đối với dòng vốn nước ngoài, xu hướng hiện nay cũng không nhất thiết là mua lại toàn bộ doanh nghiệp hay dự án. Chúng tôi quan sát thấy các cấu trúc liên doanh, đồng phát triển hoặc mua cổ phần thiểu số ngày càng được sử dụng nhiều hơn. Cách tiếp cận này cho phép nhà đầu tư nước ngoài giải ngân theo từng giai đoạn, kiểm soát rủi ro và tận dụng hiểu biết thị trường, quỹ đất cũng như năng lực triển khai tại địa phương của đối tác Việt Nam.

Chúng tôi cũng ghi nhận sự gia tăng của các cấu trúc liên doanh và đầu tư cổ phần thiểu số, trong bối cảnh nhà đầu tư ưu tiên các dự án phát triển và quan hệ hợp tác dài hạn thay vì phải ngay lập tức nắm quyền kiểm soát toàn bộ tài sản.

Ở chiều ngược lại, quá trình tái cơ cấu không chỉ có sự tham gia của vốn ngoại. Những doanh nghiệp bất động sản trong nước có năng lực tài chính tốt cũng có cơ hội mở rộng quỹ đất, nhận chuyển nhượng dự án hoặc hợp tác với các chủ đầu tư đang cần tái cấu trúc vốn. Vì vậy, thị trường đang trải qua một quá trình phân chia lại thị phần và tái cấu trúc vốn, hơn là một cuộc “thâu tóm” theo nghĩa đơn thuần.

Về hình thức, quá trình này có thể diễn ra qua ba hướng chính: chuyển nhượng trực tiếp dự án hoặc tài sản; liên doanh và đồng phát triển giữa nhà đầu tư trong nước với đối tác nước ngoài; và đầu tư vốn thông qua cổ phần thiểu số, cổ phần chi phối hoặc các cấu trúc tài chính khác. Khung pháp lý rõ ràng hơn đang tạo điều kiện để nhà đầu tư lựa chọn linh hoạt hơn giữa quyền kiểm soát, tham gia chủ động với tỷ lệ thiểu số hoặc đầu tư thuần túy về tài chính.

Do đó, nếu gọi đây là một giai đoạn “đổi chủ”, tôi cho rằng chính xác hơn phải là “đổi cấu trúc sở hữu và nguồn vốn”. Những tài sản tốt không nhất thiết chuyển từ doanh nghiệp Việt sang nhà đầu tư ngoại, mà đang dịch chuyển về tay những chủ thể có khả năng đưa vốn, năng lực quản trị và khả năng triển khai vào dự án hiệu quả hơn.

Làn sóng FDI tăng mạnh vào bất động sản liệu có chủ yếu tập trung vào hoạt động M&A, thâu tóm các dự án đang gặp khó khăn, hay sẽ tạo ra nguồn cung mới cho thị trường? Điều này sẽ tác động như thế nào đến cấu trúc cạnh tranh giữa doanh nghiệp trong nước và nhà đầu tư nước ngoài trong vài năm tới?

Dòng vốn FDI vào bất động sản trong giai đoạn hiện nay không chỉ tập trung vào việc mua lại các dự án khó khăn, và cũng không nên tách biệt M&A với việc tạo ra nguồn cung mới.

Trong 7 tháng đầu năm 2026, kinh doanh bất động sản thu hút hơn 5,65 tỷ USD vốn đầu tư nước ngoài đăng ký, chiếm khoảng 14,9% tổng vốn đăng ký và tiếp tục đứng thứ hai trong các ngành thu hút vốn ngoại. Tuy nhiên, con số này bao gồm nhiều hình thức đầu tư khác nhau và không đồng nghĩa toàn bộ dòng vốn được sử dụng cho hoạt động M&A.

Trong ngắn hạn, M&A và hợp tác đầu tư vẫn sẽ là một trong những kênh quan trọng để vốn ngoại tiếp cận thị trường. Lý do là nhà đầu tư có thể rút ngắn đáng kể thời gian tiếp cận quỹ đất và quá trình chuẩn bị dự án so với việc phát triển hoàn toàn từ đầu.

Điểm quan trọng là các giao dịch M&A góp phần giúp chuyển hóa vốn thành nguồn cung mới. Một nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần của một dự án đang trong quá trình phát triển, góp vốn vào liên doanh hoặc mua lại một dự án chưa hoàn thiện không đơn thuần là thay đổi chủ sở hữu; dòng vốn mới có thể giúp dự án tiếp tục hoàn thiện pháp lý, xây dựng và đưa sản phẩm ra thị trường.

Về cấu trúc cạnh tranh, ranh giới giữa cạnh tranh và hợp tác sẽ ngày càng mờ hơn. Nhà đầu tư nước ngoài có lợi thế về nguồn vốn dài hạn, quản trị, khả năng tiếp cận thị trường vốn quốc tế và kinh nghiệm phát triển sản phẩm; trong khi doanh nghiệp trong nước thường có lợi thế về quỹ đất, hiểu biết thị trường, khả năng xử lý thủ tục và năng lực triển khai tại địa phương. Chính vì vậy, các mô hình liên doanh và hợp tác phát triển có thể tiếp tục đóng vai trò quan trọng.

Tác động tích cực hơn của FDI, theo tôi, không nằm ở việc ai sở hữu nhiều dự án hơn, mà ở việc tiêu chuẩn cạnh tranh của thị trường được nâng lên để tạo ra nguồn cung có chất lượng tốt hơn cho thị trường.

Trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp nội địa đang chịu áp lực về dòng tiền, pháp lý và khả năng huy động vốn, theo ông/bà đâu là điều kiện quan trọng nhất để doanh nghiệp Việt không bị lép vế trong quá trình tái cấu trúc thị trường và tận dụng được làn sóng vốn ngoại đang gia tăng?

Tôi cho rằng điều kiện quan trọng nhất để doanh nghiệp Việt không bị lép vế là nâng “chất lượng có thể đầu tư” của chính doanh nghiệp và dự án, thay vì cố cạnh tranh với nhà đầu tư ngoại về quy mô vốn. Doanh nghiệp trong nước có những lợi thế mà vốn ngoại khó thay thế trong ngắn hạn, như khả năng tiếp cận quỹ đất, hiểu biết nhu cầu thị trường, kinh nghiệm làm việc tại địa phương và năng lực triển khai dự án.

Nhưng để những lợi thế đó thực sự có giá trị trong một giao dịch đầu tư, dự án cần có pháp lý rõ ràng, cấu trúc sở hữu minh bạch, nghĩa vụ tài chính có thể xác định và một kế hoạch phát triển đủ khả thi để nhà đầu tư có thể định giá được rủi ro và dòng tiền.

Điều này càng quan trọng khi quy mô vốn ngoại đang tăng nhanh nhưng đồng thời trở nên chọn lọc hơn. Trong 7 tháng đầu năm 2026, trên toàn nền kinh tế, giá trị góp vốn và mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài đạt hơn 6,5 tỷ USD, tăng 61,6% so với cùng kỳ. Điều đó cho thấy nguồn vốn là có, nhưng không có nghĩa vốn sẽ tự động đi vào mọi doanh nghiệp hay mọi dự án; khả năng tiếp cận vốn ngày càng phụ thuộc vào chất lượng của tài sản và cấu trúc giao dịch.

Yếu tố thứ hai là sức khỏe tài chính và quản trị doanh nghiệp. Theo tôi, doanh nghiệp Việt không nhất thiết phải sở hữu toàn bộ nguồn vốn để tự phát triển dự án. Điều quan trọng hơn là kiểm soát đòn bẩy ở mức hợp lý, minh bạch báo cáo tài chính, xác định rõ nhu cầu vốn theo từng giai đoạn và biết lựa chọn cấu trúc hợp tác phù hợp.

Khi đó, vốn ngoại có thể trở thành nguồn lực bổ sung thông qua liên doanh, góp vốn, đồng phát triển hoặc chuyển nhượng một phần quyền lợi kinh tế, thay vì doanh nghiệp trong nước phải bán toàn bộ dự án khi gặp áp lực thanh khoản.

Yếu tố thứ ba là doanh nghiệp cần thay đổi cách nhìn đối với nhà đầu tư ngoại từ “người mua tài sản” thành “đối tác vốn và năng lực”. Một doanh nghiệp có quỹ đất tốt nhưng thiếu vốn có thể vẫn giữ được vai trò đáng kể trong dự án nếu đưa vào liên doanh những giá trị mà đối tác nước ngoài cần: quỹ đất, pháp lý, đội ngũ triển khai và hiểu biết thị trường; trong khi đối tác đóng góp vốn, quản trị, công nghệ hoặc tiêu chuẩn phát triển. Tôi cho rằng đây sẽ là cấu trúc cân bằng hơn so với việc chờ đến khi áp lực tài chính quá lớn mới buộc phải bán tài sản.

Về mặt thể chế, xu hướng hiện nay cũng đang tạo điều kiện thuận lợi hơn cho quá trình này. Các định hướng sửa đổi pháp luật về kinh doanh bất động sản trong năm 2026 tập trung vào minh bạch hóa thị trường, đơn giản hóa thủ tục và rút ngắn quy trình chuyển nhượng dự án, trong đó có định hướng phân quyền mạnh hơn cho địa phương đối với việc cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án. Điều này có thể giúp những tài sản đủ điều kiện pháp lý trở nên dễ giao dịch và dễ tiếp cận nguồn vốn hơn.

Vì vậy, trở thành một đối tác mà vốn ngoại muốn đồng hành cùng sẽ giúp doanh nghiệp Việt tận dụng được làn sóng đầu tư hiện giờ. Những doanh nghiệp có dự án sạch về pháp lý, bảng cân đối tài chính lành mạnh, quản trị minh bạch và biết chủ động cấu trúc giao dịch sẽ có vị thế đàm phán tốt hơn nhiều.

Xin cảm ơn bà!