Doanh nghiệp kêu trời vì được giao đất tới đâu, giá đất đội tới đó

Mặc dù Luật Đất đai 2024 được kỳ vọng sẽ tháo gỡ những vướng mắc kéo dài nhiều năm qua, nhưng thực tế cho thấy vấn đề giá đất vẫn là điểm nghẽn lớn nhất. Với tốc độ tăng giá đất như hiện nay, không ít doanh nghiệp thừa nhận “đuối sức” vì gánh nặng chi phí đầu vào.

DOANH NGHIỆP BỊ ĐỘI CHI PHÍ

Chia sẻ tại hội thảo “Hoàn thiện pháp luật đất đai tạo động lực phát triển trong kỷ nguyên số”, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC), Chủ tịch Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản toàn cầu (GP.Invest) cho hay, doanh nghiệp đánh giá rất cao những thay đổi mang tính “cách mạng” của cơ quan quản lý trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai 2024.

Theo ông Hiệp, vấn đề “sống còn” với doanh nghiệp là giá đất. Chủ tịch GP.Invest chia sẻ về một dự án tại Hà Nội, tại quyết định giao đất lần thứ nhất với diện tích hơn 7ha, doanh nghiệp phải nộp tiền sử dụng đất trong vòng 30 ngày. Sang quyết định giao đất lần thứ hai (8,4ha), giá đất đã tăng 20% so với lần đầu. Đến quyết định thứ ba (6,7ha), giá tiếp tục tăng thêm 20%.

“Cứ mỗi lần giao đất, giá lại đội lên, khiến chi phí doanh nghiệp tăng phi lý. Đây chính là bất cập lớn nhất”, vị lãnh đạo doanh nghiệp nhấn mạnh.

Ông Hiệp cho rằng, việc bỏ cơ chế “giá đất cụ thể” và thay bằng bảng giá đất hàng năm, điều chỉnh bằng hệ số là bước tiến quan trọng. Tuy nhiên, cần có tiêu chí rõ ràng cho việc ban hành hệ số.

“Từng có một dự án của GP.Invest phải chịu hệ số giá đất gấp 2,8 lần so với bảng giá công bố. Con số này là bất hợp lý, nếu không có quy chuẩn cụ thể sẽ dẫn tới tình trạng áp dụng tùy tiện, gây rủi ro lớn cho doanh nghiệp”, ông Hiệp nói.

Cũng tại hội thảo, ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) đã chia sẻ những điểm nghẽn trong thực thi Luật Đất đai năm 2024.

Dù đã có cải tiến nhưng sau một thời gian triển khai, Luật Đất đai 2024 chưa thực sự hiệu quả, khiến doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là vấn đề định giá đất. Việc tính giá đất theo cơ chế hiện nay rất khó khăn. Dự án kéo dài 10 năm, giá đất thay đổi từng ngày dẫn đến thua lỗ, không đủ tiền nộp thuế.

Về vấn đề bảng giá đất, đại diện doanh nghiệp cho rằng, nên có một bảng giá chung áp dụng cho cả người dân và doanh nghiệp, dựa trên lợi thế và vị trí của từng khu đất. Hầu hết, doanh nghiệp luôn phải trả thêm tiền riêng cho người dân, với tỷ lệ lên tới 5-10% giá trị đền bù để thỏa thuận riêng từng nhà, điều này gây ra nhiều khó khăn và tốn kém.

“Tại sao không có bảng giá đất chung, dựa trên lợi thế khu đất, vị trí, để doanh nghiệp cảm thấy thoải mái hơn khi đầu tư?”, ông Toản nêu rõ.

Có tình trạng vị trí đất tương đồng nhưng giá đất mỗi địa phương áp dụng giá khác nhau, do đó, ông Toản kiến nghị các cơ quan xây dựng luật phải làm rõ ràng việc tính giá đất ở mỗi địa phương, giúp doanh nghiệp yên tâm hơn trong việc đầu tư.

KIẾN NGHỊ BỎ KHUNG GIÁ ĐẤT VÀ BẢNG GIÁ ĐẤT

Giá đất là một vấn đề rất nóng, không chỉ bởi tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản, mà còn ảnh hưởng sâu rộng đến chi phí đầu tư, môi trường kinh doanh và cả nguồn thu ngân sách nhà nước. Những bất cập trong định giá đất, đặc biệt là cơ chế xác định giá không nhất quán và thiếu minh bạch, đang trở thành rào cản lớn cho phát triển kinh tế.

Về nội dung này, TS. Vũ Đình Ánh, Chuyên gia kinh tế, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường - giá cả, Bộ Tài chính cho rằng, nếu vẫn giữ quan điểm “định giá đất sát với giá thị trường” thì sẽ không bao giờ giải quyết được căn cơ vấn đề. Cần khẳng định nguyên tắc “định giá đất phải theo cơ chế thị trường”, đồng thời xây dựng một thị trường định giá đất khách quan, minh bạch, chuyên nghiệp.

Bởi thế, TS. Vũ Đình Ánh kiến nghị loại bỏ hoàn toàn khung giá đất và bảng giá đất, vốn đã gây ra nhiều bất cập. Thay vào đó, chỉ còn lại giá đất cụ thể do cơ quan có thẩm quyền quyết định tại thời điểm giao đất, cho thuê đất, hoặc thông qua kết quả đấu giá quyền sử dụng đất.

Giá đất làm căn cứ cho nghĩa vụ tài chính (thuế, phí, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) thì cần được xác định bằng cơ chế định giá hàng loạt theo vùng, theo mục đích sử dụng.

Với quản lý nhà nước đối với giá đất, theo ông Ánh, hiện nay quản lý giá đất đang bị phân tán trong nhiều luật khác nhau từ Luật Giá, Luật Đất đai, Luật Đấu giá tài sản… dẫn đến chồng chéo và thiếu nhất quán. Ông Ánh cho rằng, giá đất không thể chỉ hiểu đơn giản là giá trị tính theo đơn vị m2. Bởi cùng một đơn giá, nhưng mảnh đất 10 m2 không thể so sánh với mảnh đất 1000 m2. Giá đất phải là giá trị gắn với từng thửa đất cụ thể, bao gồm các yếu tố pháp lý, kinh tế, lịch sử, văn hóa, thậm chí cả yếu tố tâm linh”.

"Chỉ khi bảo đảm được sự nhất quán, đồng bộ, và đặc biệt là tuân thủ triệt để nguyên tắc thị trường trong định giá đất, chúng ta mới có thể xây dựng được một khuôn khổ pháp lý minh bạch, hiệu quả, đáp ứng được yêu cầu phát triển”, ông Ánh nói.

Còn ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) một trong những điểm nghẽn lớn nhất là vấn đề giá đất. Hiện đang triển khai bảng giá đất ban hành hàng năm, đó là khó khăn cho các cơ quan chính quyền, nên lần sửa luật này điều chỉnh sang ngưỡng 5 năm là phù hợp.

Khó khăn tiếp theo là tính giá trên nguyên tắc bảng giá thị trường, do chưa phân định rõ ràng bảng giá đất sơ cấp và thứ cấp, dẫn tới tình trạng có những khu vực chưa được đầu tư hạ tầng nhưng vẫn ban hành bảng giá chung. Đặc biệt là tình trạng có những khu vực có dấu hiệu đầu cơ, thổi giá, trong khi lại lấy mức giá đó để áp vào bảng giá đất, vô hình trung đang hợp thức hoá "giá ảo".

"Tình trạng này khiến các nghĩa vụ tài chính đất đai của doanh nghiệp tăng lên, giá bất động sản bị đẩy lên cao. Hệ lụy là khả năng sở hữu nhà ngày càng xa tầm với của người dân", Phó Chủ tịch VNREA phân tích.