​​Giá chung cư ở Hà Nội vẫn hấp dẫn hơn TP.HCM

CBRE vừa công bố báo cáo tiêu điểm thị trường bất động sản quý 1/2024. Theo đó, tình trạng nguồn cung hạn chế vẫn tiếp tục diễn ra tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM.

NGUỒN CUNG HẠN CHẾ

Báo cáo của CBRE cho thấy, 3 tháng đầu năm 2024 tiếp tục ghi nhận nguồn cung nhà hạn chế trên thị trường bất động sản nhà ở tại Hà Nội và TP.HCM.

CBRE cho rằng, điểm sáng lớn nhất về diễn biến thị trường bất động sản nhà ở trên thị trường sơ cấp tại hai miền trong quý này đến từ các dự án đang triển khai nhận đặt chỗ.

Cụ thể tại Hà Nội, một dự án tại khu vực phường Tây Mỗ, quận Nam Từ Liêm đạt khoảng 4.500 đặt chỗ chỉ trong một quý, vượt hơn số lượng căn hộ dự kiến chào bán ban đầu.

Theo CBRE, với nhiều dự án chung cư khác mở bán thời gian gần đây tại Hà Nội đang thu hút sự quan tâm lớn của không chỉ nhóm khách hàng phía Bắc mà còn từ các khách hàng ở TP.HCM, khi mà mặt bằng giá chung cư ở Hà Nội hiện được đánh giá hấp dẫn hơn TP.HCM.

Đồng quan điểm này, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam từng cho rằng, trong bối cảnh nguồn cung hạn chế, giá vật liệu xây dựng tăng, nguồn cầu ngày một lớn, sự điều chỉnh giá bán tại các thị trường là điều dễ hiểu. Đặc biệt giá bán chung cư ở Hà Nội ngày càng tăng.

Trước đó, nền giá căn hộ tại TP.HCM cao hơn đáng kể so với Hà Nội. Nhưng đến hiện tại, với mức giá điều chỉnh gần như ngang nhau song lại diễn ra trên 2 nền giá khác nhau thì tỷ lệ % thay đổi tất yếu sẽ khác nhau.

Đồng thời, trong vài năm trở lại đây, khu vực vùng ven Hà Nội liên tục xuất hiện các cơn “sốt đất”, qua đó đẩy giá mặt bằng chung của các phân khúc khác như chung cư lên cao.

Ngoài ra, một phần nguyên nhân còn do tâm lý mua nhà tại TP HCM và Hà Nội khác nhau. Cụ thể, người mua ở Hà Nội thận trọng và an toàn hơn, khi cảm nhận được những biến động có thể xảy ra với thị trường như tăng giá nguyên vật liệu, lạm phát… nên họ có xu hướng đổ xô tìm mua nhà, khiến nhu cầu tăng cao và theo lẽ thường tình giá nhà cũng tăng. Tuy nhiên, người mua nhà ở TP HCM lại ít quan tâm đến những yếu tố vừa nêu.

KỲ VỌNG TĂNG CUNG

Quay trở lại với báo cáo, về mặt bằng giá, thống kê của CBRE cho thấy, giá bán bất động sản nhà ở tại Hà Nội và TP.HCM quý này ghi nhận những diễn biến trái chiều. Tại thị trường chung cư, giá bán trung bình các dự án tại Hà Nội ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp đều tăng nhanh trong 3 tháng đầu năm nay và đang dần tiệm cận mức giá tại TP.HCM.

Trong khi đó, mặt bằng giá chung cư ở TP.HCM lại không có sự thay đổi. Tại thời điểm cuối quý 1/2024, giá sơ cấp chung cư TP.HCM đạt mức 61 triệu đồng/m2, không thay đổi so với quý trước và giảm khoảng 3% so với cùng kỳ năm ngoái. Các chủ đầu tư vẫn tiếp tục duy trì các chính sách bán hàng cũng như chính sách thanh toán tương đối hấp dẫn để có thể tăng tính thanh khoản cho sản phẩm.

Trái ngược với diễn biến giá bán ở TP.HCM, tại Hà Nội, phần lớn nguồn cung mới tiếp tục ở phân khúc cao cấp đã đẩy giá bán sơ cấp chung cư Hà Nội lên cao. Giá bán sơ cấp trung bình hiện đạt 56 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và kinh phí bảo trì), tăng 5% theo quý và 19% theo năm.

Quý này đã ghi nhận mức chênh lệch giữa giá sơ cấp chung cư ở TP.HCM so với Hà Nội thu hẹp đáng kể. Từ mức 35% ghi nhận được cuối năm 2022, đến nay giá sơ cấp TP.HCM chỉ còn cao hơn giá sơ cấp trung bình của Hà Nội khoảng 10%.

Đặc biệt, báo cáo của CBRE nếu rõ, giá bán tại thị trường thứ cấp của chung cư Hà Nội quý này ghi nhận mức tăng giá theo năm cao nhất từ trước tới nay, tăng 17% so với cùng kỳ năm ngoái và đạt trung bình hơn 36 triệu đồng/m2. Mức tăng trưởng mạnh ghi nhận ở hầu khắp các quận ở Hà Nội, và tập trung ở các quận phía Tây nơi nguồn cung hiện hữu dồi dào và dân cư đông đúc.

Nhận định về thị trường, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao, CBRE chi nhánh Hà Nội nói: “Sự quan tâm dành cho các sản phẩm chung cư tại Hà Nội đang gia tăng. Trước bối cảnh hạn chế nguồn cung ở TP.HCM, trong khi đó thị trường biệt thự và liền kề Hà Nội tạm thời chưa có nhiều diễn biến sau giai đoạn 2021-2022 bùng nổ đã thôi thúc một bộ phận các nhà đầu tư chuyển hướng đầu tư sang các dự án chung cư, đặc biệt tại Hà Nội”.

CBRE cũng chỉ ra, tại thị trường nhà ở gắn liền với đất, giá bán sơ cấp ở Hà Nội tiếp tục tăng và đạt hơn 190 triệu đồng/m2. So với quý 4 năm ngoái, giá bán đã tăng 4%, chủ yếu do nguồn cung mới duy trì hạn chế và nguồn hàng sơ cấp của một dự án ở khu vực ngoại thành Hà Nội đã hết hàng.

Bên cạnh đó, giá bán thứ cấp đã bắt đầu tăng trở lại, đạt trung bình gần 160 triệu đồng/m2, tăng 1% theo quý. Trong khi đó, tại TP.HCM, giá thứ cấp của thị trường nhà ở gắn liền với đất ghi nhận giảm nhẹ tại một số dự án xa trung tâm, trong khi các khu vực quận nội thành mức giá vẫn tương đối ổn định.

“Cả năm 2024 Hà Nội sẽ ghi nhận thêm hơn 12.000 căn hộ chung cư mở bán mới, tăng gần 20% so với năm 2023. Nguồn cung mới tiếp tục tập trung ở phân khúc cao cấp khiến giá sơ cấp tại Hà Nội năm 2024 vẫn sẽ neo ở mức cao và có thể tăng 10% theo năm. Trong khi đó, mặt bằng giá bán thứ cấp chung cư sau thời gian hai năm qua có nhiều biến động được kỳ vọng dần ổn định trở lại do lượng nguồn cung mới dồi dào hơn trong các quý tới”, CBRE dự kiến.

Về nguồn cung mới bất động sản gắn liền với đất tại Hà Nội cả năm 2024 cũng dự kiến ghi nhận hơn 5.500 căn mở bán mới chủ yếu ở các khu đô thị quy mô lớn, góp phần khiến thị trường sôi động hơn và giá bán tiếp tục đà tăng. Tại TP.HCM, với khoảng hơn 8.000 căn chung cư dự kiến mở bán mới trong năm 2024, giá sơ cấp chung cư tại TP.HCM dự kiến tăng ít hơn Hà Nội, chỉ tăng khoảng 3% theo năm trong năm 2024, góp phần thu hẹp khoảng cách giá bán sơ cấp chung cư tại Hà Nội và TP.HCM.

Đối với thị trường nhà thấp tầng xây sẵn tại TP.HCM, với nguồn cung tương lai hạn chế, chủ yếu tập trung tại khu vực phía Tây thành phố, giá bán thứ cấp cũng được dự đoán tăng 4% theo năm trong năm 2024.

Bà An cũng cho biết thêm, thời điểm cuối quý 1/2024 đã ghi nhận nhiều dự án triển khai hoạt động đặt chỗ không chỉ tại hai thành phố lớn Hà Nội và TP.HCM mà còn tại các tỉnh thành lân cận như Hưng Yên, Hải Phòng, Quảng Ninh và Bình Dương, báo hiệu thị trường trong thời gian tới bùng nổ hơn cả về nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ.

Nguồn cung mới dồi dào hơn với vị trí tương đối tốt sẽ có khả năng thu hút dòng tiền của nhà đầu tư, khiến mặt bằng giá tại thị trường thứ cấp được kỳ vọng sẽ dần ổn định trở lại trong các quý tiếp theo sau thời gian tăng trưởng nóng vừa qua.