Thị trường bất động sản bán lẻ Hà Nội và TP.HCM phục hồi mạnh mẽ

Theo ghi nhận của JLL Việt Nam, thị trường bất động sản bán lẻ của 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM có sự phát triển mạnh mẽ ở những khu vực ngoài trung tâm.

GIÁ THUÊ TĂNG

Mới đây, JLL Việt Nam (JLL) đã công bố báo cáo thị trường bất động sản quý 1/2024. Về thị trường bán lẻ, tại Hà Nội, lực hấp thụ thuần của các trung tâm thương mại trọng điểm tại khu trung tâm đạt khoảng 500m2 trong quý 1/2024.

Còn mức hấp thụ thuần của khu ngoài trung tâm tăng khoảng 29.000m2 với các hợp đồng thuê mới được ghi nhận tại nhiều trung tâm thương mại như Kubo mở rộng hơn 1.300m2 tại Vincom Mega Mall Smart City; Grandbois tại Vincom Center Nguyễn Chí Thanh, Don Chicken tại Lotte Mall West Lake Hà Nội và Cheong Hak Gol tại Vincom Mega Mall Royal City là những giao dịch lớn khác. Những cửa hàng mới và sự mở rộng này thúc đẩy hoạt động cho thuê trong quý.

Đáng chú ý, Lotte Mall West Lake Hà Nội cho thấy sự tăng trưởng mạnh mẽ toàn thị trường, với khoảng 23.000m2 được hấp thụ trong quý 1, chiếm hơn 80% tổng hấp thụ thuần của khu vực.

Sự hấp thụ này thể hiện hoạt động cho thuê sôi động và nhu cầu cao đối với không gian bán lẻ chất lượng cao tại Hà Nội. Việc thành công trong việc cho thuê và lấp đầy nhanh chóng của Lotte Mall West Lake Hà Nội trong bối cảnh khó khăn kinh tế đã chứng minh sức hấp dẫn của nó đối với khách thuê và khách hàng cũng như vị thế của một điểm đến bán lẻ hàng đầu trong thành phố.

Về nguồn cung, trong quý 1/2024, Hà Nội không có dự án bán lẻ mới nào được hoàn thành, nguồn cung bán lẻ giữ nguyên ở mức 671.219m2. Khu trung tâm duy trì nguồn cung ở mức 54.962m2, trong khi nguồn cung của khu ngoài trung tâm vẫn ở mức 616.257m2.

Thời gian này, thị trường bán lẻ Hà Nội đã chứng kiến sự giảm tỷ lệ trống ở cả hai thị trường khu trung tâm và ngoài trung tâm. Tỷ lệ trống của khu trung tâm giảm xuống 3,9%, giảm 0,9% so với quý trước, nhờ nhu cầu ổn định đối với các không gian trung tâm thương mại trọng điểm và nguồn cung mới hạn chế. Trong khi đó, thị trường khu ngoài trung tâm chứng kiến sự sụt giảm đáng kể hơn về tỷ lệ trống, từ 11,3% xuống 6,6%, phần lớn là do sự ra mắt chính thức của các khách thuê lớn tại Lotte Mall West Lake mới khai trương.

Đối với các chỉ số giá, khu vực trung tâm và ngoài trung tâm của Hà Nội duy trì giá thuê thuần tương đối ổn định, lần lượt ghi nhận mức 65,3 USD/m2/tháng và 33,7 USD/m2/tháng. Do đó, giá thuê thuần của khu trung tâm tăng 2,4% so với cùng kỳ năm trước, trong khi thị trường khu ngoài trung tâm chứng kiến mức tăng trưởng 7% so với cùng kỳ năm trước về giá thuê thuần, thể hiện sự phục hồi của thị trường trong bối cảnh kinh tế hiện tại.

Nhìn về cuối năm 2024, Giám đốc cấp cao khối Tư vấn và Nghiên cứu, JLL Việt Nam cho biết, thị trường bán lẻ Hà Nội dự kiến sẽ chứng kiến xu hướng nguồn cung khác nhau giữa các thị trường phụ. Khu trung tâm được dự báo sẽ duy trì nguồn cung ổn định, phản ánh bức tranh bán lẻ đã ổn định của khu vực và hạn chế diện tích cho các dự án mới.

Ngược lại, thị trường khu ngoài trung tâm đang sẵn sàng cho sự tăng trưởng hơn nữa, với nguồn cung dự kiến đạt khoảng 635.000m2. Sự mở rộng này sẽ chủ yếu được thúc đẩy bởi việc hoàn thành dự kiến của dự án The Heritage Mall tại khu vực Tây Hồ, dự kiến sẽ mang đến không gian cho thuê bán lẻ mới cho thị trường.

Thị trường bán lẻ Hà Nội được kỳ vọng sẽ cải thiện hơn nữa, tuy nhiên mức độ cải thiện khác nhau theo từng tiểu khu vực. Tại khu trung tâm, giá thuê thuần dự kiến sẽ duy trì ổn định hoặc có thể tăng nhẹ so với năm trước, phản ánh danh tiếng đã được thiết lập của khu vực và nhu cầu ổn định đối với không gian bán lẻ cao cấp.

Mặt khác, thị trường khu ngoài trung tâm được dự báo sẽ chứng kiến sự tăng trưởng rõ rệt hơn về giá thuê thuần, đặc biệt với sự ra mắt của nguồn cung mới chất lượng cao tại khu vực Tây Hồ từ năm 2024 trở đi.

"Sự gia tăng không gian bán lẻ hiện đại này có khả năng sẽ đẩy giá thuê cao hơn trong khu vực, nhưng sự cạnh tranh ngày càng tăng trong khu vực có thể cản trở sự tăng trưởng giá thuê, do đó, các hoạt động cho thuê và tiếp thị mạnh mẽ hơn được kỳ vọng tương ứng", bà Trang cho hay.

TỶ LỆ TRỐNG Ở MỨC THẤP

Giống với Hà Nội, thị trường bất động sản bán lẻ TP.HCM trong quý 1/2024 cũng có sự phục hồi và phát triển. Cụ thể, mức hấp thụ thuần của thị trường TP.HCM khoảng 1.900m2, chủ yếu nhờ vào khu vực ngoài trung tâm. Ở khu vực này, tiếp tục trải qua sự tăng trưởng về nhu cầu, với một số giao dịch đáng chú ý góp phần vào hiệu quả tích cực của thị trường.

Theo ghi nhận của JLL, bất động sản bán lẻ TP.HCM không có trung tâm thương mại trọng điểm mới nào trong quý 1. Hiện Vincom Mega Mall Grand Park gần như đã hoàn thành và dự kiến sẽ khai trương vào ngày 30/4 trong quý 2/2024 theo kế hoạch ban đầu. Do đó, tổng nguồn cung vẫn không thay đổi, duy trì ở mức 84.109m2 cho khu trung tâm và 538.819m2 cho khu ngoài trung tâm.

Đáng chú ý, tỷ lệ trống của khu trung tâm vẫn ở mức thấp 1,6%, không thay đổi so với quý trước. Sự ổn định này trong mức độ lấp đầy phản ánh tiềm năng và khả năng phục hồi bền vững của các trung tâm thương mại trọng điểm tại khu vực này.

Trong khi đó, khu ngoài trung tâm đã trải qua sự cải thiện về tỷ lệ trống, giảm từ 5,4% trong quý trước xuống còn 5% trong quý 1/2024. Xu hướng tích cực này là kết quả của sự hấp thụ tốt các diện tích sẵn có, nhờ vào nhu cầu bền vững từ các khách thuê đang tìm cách thiết lập hoặc mở rộng sự hiện diện của họ tại khu vực ngoài trung tâm.

Về giá thuê tại TP.HCM ổn định trên cả hai thị trường khu trung tâm và ngoài trung tâm. Giá thuê thuần của khu trung tâm không thay đổi, duy trì ở mức 83 USD/m2/tháng, thể hiện khả năng của thị trường này trong việc duy trì vị thế cao cấp và thu hút các nhà bán lẻ hạng sang.

Tương tự, thị trường khu ngoài trung tâm cũng trải qua sự ổn định về giá thuê thuần, ghi nhận mức 35,4 USD/m2/tháng, cho thấy nhu cầu ổn định đối với diện tích bán lẻ trong khu vực. Theo đó, giá thuê thuần toàn thị trường đạt 41,9 USD/m2/tháng, tăng nhẹ 0,01% so với quý trước, càng nhấn mạnh khả năng phục hồi của thị trường trong bối cảnh kinh tế hiện hành.

Đánh giá thị trường thời gian tới, My Đàm, Giám đốc Truyền thông và Tiếp thị, JLL Việt Nam cho rằng, thị trường bán lẻ TP.HCM đang hướng tới sự tăng trưởng, với việc hoàn thành và ra mắt dự kiến của Vincom Mega Mall Grand Park, thúc đẩy tổng nguồn cung trung tâm thương mại trọng điểm của thành phố lên khoảng 653.000m2.

Còn thị trường khu trung tâm dự kiến sẽ duy trì mức cung hiện tại, khu vực ngoài trung tâm được dự báo sẽ chứng kiến sự mở rộng đáng kể, đạt khoảng 569.000m2, chủ yếu nhờ vào việc bổ sung trung tâm thương mại mới vào nguồn cung của thị trường này.

Thị trường bán lẻ TP.HCM dự kiến sẽ duy trì sự phục hồi, với giá thuê ổn định trong suốt năm 2024. Vào cuối năm, các trung tâm thương mại trọng điểm tại khu trung tâm được dự báo sẽ đạt giá thuê thuần khoảng 84 USD/m2/tháng, trong khi thị trường khu ngoài trung tâm dự kiến sẽ tăng lên mức xấp xỉ 38 USD/m2/tháng, nhờ vào nguồn cung mới.

"Nhu cầu từ các nhà bán lẻ lớn, đặc biệt trong lĩnh vực F&B, thời trang và đồ thể thao, được dự báo sẽ tăng trưởng. Những nhà bán lẻ này liên tục thiết lập sự hiện diện tại các dự án mới, góp phần củng cố triển vọng của thị trường”, Giám đốc Truyền thông và Tiếp thị", JLL Việt Nam nêu rõ.