Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam đang đặt nhiều kỳ vọng đưa quan hệ cung – cầu về mức cân bằng. Tuy nhiên, các chuyên gia cảnh báo rằng tiến trình này sẽ không dễ dàng, khi hàng loạt rào cản về chính sách, giá đất, pháp lý và sức mua thực tế vẫn đang kìm hãm sự phục hồi của thị trường.
Theo số liệu của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường bất động sản nhà ở đang mất cân đối nghiêm trọng về nguồn cung. Riêng phân khúc căn hộ cao cấp, trong 6 tháng đầu năm 2025, nguồn cung mới tăng vọt, gấp 2 lần so với cùng kỳ 2024, nhưng cơ cấu nguồn cung không có nhiều biến động, thậm chí có xu hướng ngày càng lệch pha khi các dự án mở bán có giá trên 80 triệu/m2 tăng mạnh.
Cụ thể, căn hộ cao cấp, sang trọng tỷ trọng đạt 62%, tăng 5 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm 2024, tương đương với tăng hơn 10.000 sản phẩm. Trong đó, tỷ trọng căn hộ sang trọng tăng tới 16 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước.
Về căn hộ trung cấp tỷ trọng đạt 30%, tương đương với khoảng 9.000 căn, tăng hơn 4.000 căn so với cùng kỳ năm 2024. Tuy nhiên, tỷ trọng không cải thiện, do tốc độ tăng trưởng nguồn cung không theo kịp sự gia tăng mạnh mẽ từ phân khúc cao cấp và hạng sang.
Còn căn hộ bình dân rất ít, phần lớn được đóng góp từ các dự án nhà ở xã hội với số lượng tăng nhẹ, đạt khoảng 3.000 căn nhưng tỷ trọng sụt giảm
Hiện nay, bên mua đang yếu đi, sức mua của thị trường rất khó cải thiện trong ngắn hạn. Vấn đề đặt ra là yêu cầu tái cấu trúc nền kinh tế đang đối mặt với một thách thức lớn, đặc biệt là từ phía sức mua của thị trường. Chúng ta đều biết rằng việc làm và thu nhập trong thời gian tới sẽ có nhiều biến động. Thêm vào đó, bảng giá đất mới sắp được áp dụng, vốn đã tăng vọt sẽ tạo ra nhiều hệ lụy, làm thay đổi mối quan hệ cung - cầu trên thị trường.
Một điều rất đơn giản mà ai cũng có thể thấy, khi giá đất quá cao, gần như không nhà đầu tư nào có thể “chiến đấu” được. Bên cạnh đó, người mua cũng gặp nhiều khó khăn.
Các giải pháp của Nhà nước như nhà ở xã hội chỉ cứu nguy được phần nào. Theo tôi, vấn đề nghiêm trọng hơn là ở cách tiếp cận hiện nay, chúng ta vẫn chưa có những biện pháp đủ mạnh để hạn chế tính đầu cơ trên thị trường đất đai. Ngược lại, nhiều chính sách hiện tại còn vô tình khuyến khích đầu cơ.
Nếu không giải quyết căn bản được vấn đề này, không có công cụ hiệu quả để làm lành mạnh thị trường, thì các giải pháp từ phía Nhà nước có thể dẫn đến những mất cân đối lớn, thậm chí là nguy cơ sụp đổ thị trường.
Thời gian qua, thị trường bất động sản có xu hướng nghiêng nhiều về phân khúc cao cấp, trong khi lại thiếu hụt các sản phẩm phù hợp với nhu cầu số đông người dân. Là những người làm nghề môi giới, chúng tôi rất mong muốn thị trường có thêm nhiều sản phẩm đa dạng, nhất là phân khúc nhà ở vừa túi tiền, để giải quyết được những vướng mắc hiện nay. Chúng tôi kỳ vọng với sự chỉ đạo quyết liệt từ Chính phủ, Bộ Xây dựng và các cơ quan liên quan, thị trường sẽ sớm có chuyển biến tích cực.
Gần đây, giá bất động sản vẫn tiếp tục xu hướng tăng mạnh, điều này càng cho thấy sự bất thường của thị trường. Ngoài yếu tố về nguồn cung, một nguyên nhân đáng chú ý là sự suy giảm vai trò của các doanh nghiệp nhỏ và vừa. Trước đây, nhóm doanh nghiệp này từng đóng góp tích cực cho phân khúc nhà ở bình dân, nhưng gần như vắng bóng trong thời gian qua.
Bên cạnh đó, do những vướng mắc về pháp lý, đặc biệt là quy định về giải phóng mặt bằng. Các doanh nghiệp nhỏ và vừa vốn không đủ năng lực triển khai các dự án lớn, thường phải tự đi thỏa thuận đền bù, điều này khiến họ kiệt sức và không đủ nguồn lực để hoàn tất dự án. Trong khi đó, các doanh nghiệp lớn lại được giao thực hiện các dự án đô thị mới, với sự hỗ trợ từ Nhà nước trong công tác giải phóng mặt bằng, và mức giá đền bù theo khung quy định chỉ khoảng 300.000 đồng/m². Ngược lại, doanh nghiệp nhỏ khi tự đàm phán, nhất là ở các khu vực như Hà Nội, đôi khi phải chi tới 5 triệu đồng/m², khiến họ gặp rất nhiều khó khăn để triển khai dự án.
Ngoài ra, những biến động về chi phí vật liệu xây dựng gần đây cũng tác động mạnh đến các nhà thầu và tiến độ triển khai dự án. Do đó, chúng tôi rất mong các cơ quan quản lý nhà nước, đặc biệt là Chính phủ và Bộ Xây dựng, tiếp tục đồng hành và có những chính sách kịp thời, để kiểm soát giá thành bất động sản sao cho phù hợp hơn với thu nhập thực tế của người dân.
Tuy nhiên, để giải quyết các vấn đề trên một cách căn cơ, cần có sự vào cuộc mạnh mẽ hơn từ cả cơ quan lập pháp và cơ quan quản lý. Chúng ta cần đánh giá, tổng kết những tồn tại, bất cập trong các quy định hiện hành – từ thủ tục phê duyệt dự án đến cơ chế giải phóng mặt bằng – để có điều chỉnh phù hợp, thúc đẩy thị trường phát triển lành mạnh, đa dạng nguồn cung, giảm giá thành, và đáp ứng được nhu cầu thật của người dân.
Savills có công bố một báo cáo đánh giá về xu hướng phát triển và đô thị hóa toàn cầu. Theo đó, đến năm 2050, khoảng 68% dân số thế giới sẽ sinh sống tại các đô thị lớn. Điều này đồng nghĩa với việc áp lực về nhu cầu nhà ở sẽ tiếp tục gia tăng, đặc biệt là tại các thành phố.
Về dài hạn, các nhà đầu tư sở hữu dòng vốn ổn định và có tầm nhìn lâu dài vẫn sẽ tập trung vào các sản phẩm nhà ở thương mại tại những vị trí tốt. Phân khúc căn hộ cao cấp, căn hộ hạng A, hạng B hiện nay đang chiếm tỷ trọng giao dịch lớn trên thị trường và ghi nhận diễn biến tích cực. Điều này cho thấy thị trường bất động sản vẫn đang thu hút nhà đầu tư, nhất là khi so sánh với các đô thị lớn khác trong khu vực châu Á.
Tuy nhiên, thị trường vẫn đang thiếu hụt nguồn cung các sản phẩm nhà ở vừa túi tiền và nhà ở dành cho người có thu nhập thấp. Thời gian gần đây, Việt Nam đã từng bước triển khai các chính sách phát triển nhà ở xã hội, đồng thời đẩy mạnh đầu tư hạ tầng và các tuyến đường vành đai nhằm giãn dân ra các khu vực ngoại thành. Song song đó, việc cải cách thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian phê duyệt dự án cũng đang được đẩy mạnh.
Trong thời gian tới, khi nguồn cung mở rộng ra các khu vực xa trung tâm, giá bất động sản ở những khu vực này sẽ hợp lý hơn do vị trí chưa thể đạt mức giá cao như nội đô. Nhờ vậy, thị trường sẽ có thêm nhiều sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của người dân. Từ năm 2026 trở đi, dự kiến thị trường sẽ có những thay đổi nhất định, có thể là điều chỉnh giảm mặt bằng giá chung.
Tuy nhiên, đối với các sản phẩm ở khu vực trung tâm hoặc vị trí đắc địa, xu hướng giá được dự báo sẽ tiếp tục giữ ổn định hoặc tăng. Đây là thực tế cần được nhìn nhận rõ ràng để có chiến lược đầu tư phù hợp.
Để giải quyết bài toán nhà ở vừa túi tiền trong vài năm tới là điều hoàn toàn có thể, nhưng cần có sự vào cuộc mạnh mẽ và chủ đạo từ phía Nhà nước. Phân khúc này có vai trò rất quan trọng trong việc đảm bảo an sinh xã hội, vì vậy Chính phủ nên là lực lượng giữ vai trò "cầm trịch".
Chúng ta có thể học hỏi mô hình từ Singapore, nơi Chính phủ trực tiếp xây dựng nhà ở xã hội và quản lý toàn bộ quy trình từ phê duyệt, xây dựng đến phân phối. Nhờ đó, các dự án được triển khai nhanh, đúng nhu cầu và đúng đối tượng.
Từ nay đến cuối năm, thị trường bất động sản sẽ không có nhiều thay đổi đáng kể, nguồn cung nhà ở giá rẻ không xuất hiện rõ nét trong thời gian còn lại của năm. Mặc dù Chính phủ đang rất nỗ lực thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội và yêu cầu các chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với quỹ đất hiện hữu hoặc quỹ đất mới, nhưng các kết quả rõ ràng sẽ chỉ thể hiện trong giai đoạn từ 2026 - 2030.
Về chính sách, nhiều thay đổi sẽ bắt đầu có hiệu lực từ năm 2026. Giá đất hiện nay tại các tỉnh, thành phố đang được cập nhật thường xuyên hằng năm. Trong khi đó, việc tiếp cận các dự án mới hiện tại gặp rất nhiều khó khăn, với giá đầu vào dành cho các chủ đầu tư đang ở mức rất cao.
Chính vì vậy, câu chuyện điều chỉnh giá bất động sản là rất khó. Nếu có giảm, thì cũng chỉ giảm nhẹ để phù hợp với thực tế thị trường, chứ không thể kỳ vọng có sự giảm giá mạnh hay đột biến. Đặc biệt, với phân khúc thấp tầng thì giá hầu như không giảm, còn phân khúc cao tầng, nhất là dòng cao cấp, nếu có điều chỉnh cũng chỉ ở mức rất nhẹ và xu hướng chung là sẽ giữ ổn định trong vài năm tới.
Về cung – cầu, để thị trường có thể quay về trạng thái cân bằng là điều rất khó trong ngắn hạn. Dù một số ngân hàng đã triển khai chính sách lãi suất ưu đãi dưới 5,5% dành cho người trẻ mua nhà, nhưng các ưu đãi này chỉ kéo dài trong một thời gian ngắn. Sau đó, lãi suất sẽ được điều chỉnh theo mặt bằng chung, khiến người mua gặp khó khăn trong việc duy trì khả năng trả nợ.
Thực tế là phần lớn người trẻ hiện nay, đặc biệt là dưới 35 tuổi, chưa đạt đến mức thu nhập đủ để chi trả cả sinh hoạt phí lẫn khoản vay mua nhà. Dù có mong muốn sở hữu nhà ở, họ vẫn bị áp lực tài chính rất lớn, cả về gốc lẫn lãi. Do đó, dù chính sách hỗ trợ là tín hiệu tích cực, nhưng về mức độ khả thi và hiệu quả thực tế thì vẫn còn nhiều hạn chế.
Nhìn chung, thị trường bất động sản Việt Nam hiện đang tồn tại nhiều bất cập và có diễn biến phức tạp. Giá nhà ở đang ở mức cao, tạo ra rào cản lớn đối với người mua, đặc biệt là người trẻ. Nếu không có giải pháp mạnh mẽ và kịp thời, tình trạng này sẽ tiếp tục ảnh hưởng tiêu cực đến cả xã hội lẫn nền kinh tế.