Nghị quyết 68 của Quốc hội vừa ban hành đã tạo ra một “luồng sinh khí mới” cho các doanh nghiệp tư nhân, trong đó có ngành bất động sản. Để tìm hiểu kỹ hơn về những tác động của nghị quyết này, Tạp chí Thương gia đã có cuộc trao đổi cùng TS. Trần Xuân Lượng, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam.
Theo vị chuyên gia, Nghị quyết 68 chính là một bước ngoặt lớn, tạo ra khung chính sách rõ ràng, công bằng hơn để tháo gỡ các “điểm nghẽn” lâu năm trong lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là cho khối doanh nghiệp tư nhân vừa và nhỏ.
Ông đánh giá thế nào về những điểm mới và nổi bật trong Nghị quyết 68 liên quan đến phát triển kinh tế tư nhân, và những nội dung này sẽ tạo ra tác động cụ thể ra sao đến thị trường bất động sản?
Nghị quyết 68 được đánh giá là một bước ngoặt quan trọng, như kim chỉ nam định hình lại nền kinh tế, đặc biệt chú trọng khối doanh nghiệp tư nhân, lực lượng nòng cốt cho phát triển nền kinh tế bền vững trong kỷ nguyên mới.
Đây là lần đầu tiên Trung ương ban hành một nghị quyết có định hướng rõ ràng, chính sách ưu đãi cụ thể về đất đai, vốn, công nghệ… nhằm tạo đối trọng giữa doanh nghiệp trong nước với khối doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FDI).
Nghị quyết này được kỳ vọng sẽ tạo ra tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản. Trước đây, đất đai chủ yếu tập trung vào tay một số doanh nghiệp lớn, hoặc Doanh nghiệp có quan hệ thân hữu, dẫn đến tình trạng phát triển thiếu kiểm soát, đầu cơ, phân lô bán nền tràn lan, không mang lại hiệu quả kinh tế thực chất hay giá trị xã hội bền vững.
Việc triển khai Nghị quyết 68 sẽ góp phần tái lập trật tự, thanh lọc và phân loại lại các nhà đầu tư trên thị trường. Thay vì tiếp tục ưu ái các "ông lớn", chính sách mới mở rộng cơ hội tiếp cận đất đai và nguồn lực cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ, nếu được thực hiện nghiêm túc và minh bạch. Qua đó, thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ phát triển lành mạnh, công bằng và bền vững hơn trong thời gian tới.
Trong Nghị quyết 68, việc khuyến khích khu vực tư nhân tham gia sâu vào các lĩnh vực hạ tầng, đô thị, công nghiệp… liệu có mở ra cơ hội gì cho các nhà đầu tư bất động sản?
Cùng với Nghị quyết 68, trong thời gian tới, khi quá trình sáp nhập một số tỉnh, thành được hoàn tất, bộ máy hành chính sẽ được tinh gọn lại, đồng thời quy hoạch tổng thể cho các tỉnh mới cũng sẽ được xây dựng lại từ đầu. Việc này sẽ đi kèm với quá trình phân bổ lại quỹ đất, phù hợp với đặc điểm và quy mô của từng địa phương sau sáp nhập.
Ví dụ, những tỉnh có quy mô nhỏ và gần như đã hết dư địa phát triển như Bắc Ninh, khi được mở rộng sáp nhập với các tỉnh lân cận như Bắc Giang, sẽ hình thành nên một đơn vị hành chính mới với diện tích và dân số lớn hơn. Điều này mở ra dư địa phát triển mới, đòi hỏi Nhà nước phải xây dựng lại quy hoạch một cách bài bản và dài hạn.
Theo đó, định hướng quy hoạch trong tương lai sẽ tập trung vào các phân khúc bất động sản có giá trị thực và khả năng tạo dòng tiền, đặc biệt là bất động sản hạ tầng, đô thị đồng bộ (bao gồm đầy đủ điện, đường, trường, trạm), khu công nghiệp, bất động sản nông nghiệp công nghệ cao, cụm công nghiệp, nhà kho, nhà xưởng. Đây là những phân khúc được kỳ vọng sẽ nhận được sự quan tâm và đầu tư mạnh mẽ từ phía Nhà nước.
Ngược lại, các hình thức phát triển thiếu bền vững như phân lô bán nền tràn lan, các khu đô thị “ma” hay dự án có hiệu quả sử dụng đất thấp sẽ bị hạn chế trong thời gian tới.
Theo ông, đâu là thách thức lớn nhất mà doanh nghiệp bất động sản tư nhân sẽ đối mặt khi triển khai các định hướng trong Nghị quyết 68, đặc biệt trong bối cảnh thị trường vẫn đang chịu áp lực về quỹ đất, vốn và pháp lý?
Một trong những điểm nghẽn lớn nhất đối với sự phát triển của khối doanh nghiệp vừa và nhỏ hiện nay chính là vấn đề tiếp cận quỹ đất. Mặc dù chủ trương dành quỹ đất cho nhóm doanh nghiệp này đã được thể hiện trong nhiều diễn đàn, nghị quyết, song trên thực tế, việc tiếp cận, triển khai vẫn còn rất hạn chế và thiếu cụ thể.
Hiện nay, đa số các quỹ đất quy hoạch làm cụm công nghiệp thì các doanh nghiệp vừa và nhỏ đều chưa thực sự tiếp cận được nhóm đối tượng này. Chính sách hỗ trợ vẫn chỉ là khẩu hiệu, trên giấy tờ, nhưng khi đi vào thực tế, nhiều doanh nghiệp nhỏ không thể tiếp cận được mặt bằng sản xuất do giá thuê đất, phí dịch vụ cụm Công nghiệp bị đẩy lên quá cao, phụ thuộc vào các chủ đầu tư hạ tầng trung gian.
Theo lý thuyết kinh tế học, các yếu tố đầu vào quan trọng của sản xuất bao gồm đất đai, lao động, vốn và công nghệ. Trong đó, đất đai là yếu tố nền tảng, đặc biệt với doanh nghiệp sản xuất. Thế nhưng, trong nhiều năm qua, vấn đề tiếp cận đất đai cho doanh nghiệp vừa và nhỏ chủ yếu mới dừng lại ở cấp chủ trương, chưa có quy định cụ thể, rõ ràng để đi vào thực tế.
Thậm chí, để có mặt bằng sản xuất, nhiều doanh nghiệp nhỏ phải thuê hoặc hoạt động tạm bợ trên các khu đất không đúng quy hoạch, dẫn đến rủi ro pháp lý và khó khăn trong việc mở rộng quy mô. Trong khi đó, việc mua đất qua các chủ đầu tư hạ tầng với mức giá lên đến vài chục tỷ đồng mỗi ha là điều không khả thi với các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính hạn chế.
Do đó, để Nghị quyết 68, Nghị quyết 198 thực sự đi vào cuộc sống, cần làm rõ các chính sách cụ thể về quyền lợi và cơ chế tiếp cận đất đai cho doanh nghiệp vừa và nhỏ. Cần xóa bỏ cơ chế “đi đường vòng” qua các nhà đầu tư hạ tầng và xem xét lại toàn diện Nghị định 32/2024/CP về phát triển và mở rộng cụm công nghiệp
Việc cải thiện môi trường đầu tư, cắt giảm thủ tục hành chính và tiếp cận vốn như Nghị quyết đề ra có thực sự đủ mạnh để "cởi trói" cho các doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó khăn không, thưa ông?
Tôi rất kỳ vọng rằng, bắt đầu từ ngày 1/7 tới đây, thời điểm chúng ta hoàn tất cải cách hành chính, chuyển sang mô hình chính quyền hai cấp, cùng với việc triển khai Nghị quyết 68 và Nghị quyết 198 của Quốc hội, Nhà nước sẽ sớm luật hóa, cụ thể hóa các nội dung của những nghị quyết này.
Mục tiêu là tạo điều kiện để các doanh nghiệp vừa và nhỏ, bao gồm cả các công ty bất động sản quy mô vừa, có thể tiếp cận được đất đai và các dự án phù hợp với năng lực tài chính và quy mô hoạt động của họ.
Bên cạnh đó, cần có những điều chỉnh căn bản đối với Luật Đấu thầu và các luật liên quan nhằm thiết lập một mặt bằng cạnh tranh công bằng, bình đẳng. Nếu tiếp tục để tình trạng "cá lớn nuốt cá bé" như thời gian qua, thì doanh nghiệp vừa và nhỏ sẽ mãi đứng ngoài cuộc chơi, không thể tiếp cận được nguồn lực để phát triển.
Tôi cũng rất mong rằng, sau khi chuyển đổi mô hình chính quyền, chúng ta sẽ tinh giản bộ máy, giảm thiểu khoảng 30% các thủ tục hành chính, đồng thời tổ chức lại nhân sự, cải cách quy trình, hạn chế các lợi ích nhóm và xử lý triệt để những xung đột, chồng chéo giữa các luật. Khi đó, chi phí ẩn trong quá trình phát triển dự án sẽ giảm xuống đáng kể. Doanh nghiệp sẽ tiết kiệm được thời gian, chi phí và có thể cạnh tranh lành mạnh hơn.
Không chỉ doanh nghiệp sử dụng đất, mà cả các doanh nghiệp kinh doanh, môi giới bất động sản cũng sẽ được hưởng lợi từ môi trường đầu tư minh bạch hơn. Tính cạnh tranh được cải thiện đồng nghĩa với việc họ có cơ hội phát triển cao hơn so với giai đoạn trước.
Một số loại giấy phép không còn phù hợp với thực tiễn có thể xem xét bỏ bớt, chẳng hạn như giấy phép xây dựng, chủ trương đầu tư… thay bằng hình thức đăng ký xây dựng, đăng ký đầu tư. Điều quan trọng là chúng ta phải đánh giá năng lực của doanh nghiệp trong phạm vi đề xuất của họ và có chính sách phù hợp.
Nếu vẫn chỉ dừng lại ở nghị quyết trên giấy, trong khi đội ngũ cán bộ còn bị chi phối bởi lợi ích nhóm, thì sẽ rất khó để đưa chính sách vào cuộc sống. Nhưng tôi tin rằng, với cải cách hành chính mạnh mẽ lần này, chúng ta hoàn toàn có thể làm được.
Về đầu tư hạ tầng, không thể tiếp tục trông chờ vào một doanh nghiệp bỏ vốn đầu tư rồi tự định giá lại đất, dẫn đến biến tướng sở hữu và tăng chi phí. Thay vào đó, cần huy động nguồn vốn từ chính các Doanh nghiệp, từ ngân sách Nhà nước, vốn cộng đồng, hoặc vốn nước ngoài.
Đồng thời, cần ban hành hệ thống tiêu chuẩn rõ ràng về thiết kế, xây dựng, môi trường, phòng cháy chữa cháy... để chuyển từ mô hình tiền kiểm sang hậu kiểm, vừa minh bạch, vừa giảm gánh nặng cho doanh nghiệp. Chỉ khi đó, nghị quyết mới thực sự đi vào đời sống, trở thành động lực cho tăng trưởng bền vững.
Với tầm nhìn dài hạn, ông dự báo như thế nào về thị trường bất động sản trong thời gian tới?
Khi những vấn đề tôi đã đề cập ở trên được giải quyết, tôi kỳ vọng thị trường bất động sản sẽ dần chuyển hướng vào những phân khúc thực chất, tạo ra dòng tiền bền vững.
Cụ thể, trọng tâm sẽ là các loại hình bất động sản như khu công nghiệp, bất động sản thương mại, hạ tầng, logictic, nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, cùng với các hạ tầng thiết yếu như y tế và giáo dục. Đây là những phân khúc vừa tạo công ăn việc làm, vừa mang lại giá trị thực cho nền kinh tế và cộng đồng.
Ngược lại, các mô hình bất động sản dựa trên phân lô bán nền, đầu cơ, hay những doanh nghiệp thân hữu thiếu năng lực thực sự, không có hoạt động sản xuất, không tạo ra giá trị thực mà chỉ dựa vào việc đầu cơ, hoặc lướt sóng kiếm lời sẽ dần bị loại khỏi cuộc chơi. Quỹ đất sẽ được ưu tiên dành cho các doanh nghiệp làm thật, sản xuất thật, có tầm nhìn dài hạn và cam kết đóng góp vào sự phát triển bền vững của xã hội.
Xin cảm ơn ông!
