Thị trường bất động sản Việt Nam thời gian gần đây đã có những dấu hiệu phục hồi rõ nét sau giai đoạn dài trầm lắng. Tâm lý thị trường cũng bắt đầu khởi sắc hơn so với năm 2023. Tuy nhiên, dù thị trường đã có nhiều chuyển biến tích cực, sức mua thực tế vẫn chưa thể bứt phá như kỳ vọng. Người mua nhà cả để ở lẫn đầu tư vẫn đang tỏ ra thận trọng.
TÂM LÝ CHỜ ĐỢI
Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn quý 1/2025 còn ghi nhận làn sóng tìm kiếm bất động sản khá sôi động, thì sang quý 2/2025, nhu cầu bắt đầu đi ngang, thậm chí có dấu hiệu giảm.
Các chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam hiện đang ở một giai đoạn được gọi là “điểm quan sát”, tức là thời điểm các bên tham gia thị trường buộc phải dừng lại để đánh giá toàn cảnh trước khi đưa ra quyết định. Điều này thể hiện rõ qua tâm lý thận trọng của nhà đầu tư và sự phân hóa sâu sắc giữa các phân khúc cũng như các khu vực.
Chị Nguyễn Thị Thu Hà, một nhân viên văn phòng tại Hà Nội cho biết, vợ chồng chị đã tích góp được một khoản tiền và đang tìm mua căn hộ tầm trung. Tuy nhiên, giá bán hiện tại vẫn quá cao so với kỳ vọng, đặc biệt là ở những khu vực có hạ tầng hoàn chỉnh.
“Chúng tôi đành chờ thêm, hy vọng thời gian tới giá sẽ giảm hoặc có thêm ưu đãi từ chủ đầu tư”, chị Hà bày tỏ. Trường hợp của chị Hà không phải là cá biệt. Tâm lý chờ đợi đang khá phổ biến trong nhóm người mua để ở.
Về phía các nhà đầu tư, tình hình cũng không mấy khả quan. Anh Lê Minh Hùng, một nhà đầu tư cá nhân tại Hà Nội cho rằng, mức giá hiện nay vẫn cao so với khả năng khai thác dòng tiền từ cho thuê.
“Tôi đang theo dõi thị trường nhưng chưa vội xuống tiền. Mọi người giờ đầu tư kỹ hơn nhiều, không còn chạy theo tâm lý đám đông như trước nữa. Bất động sản giờ không còn là kênh ‘lướt sóng’ dễ ăn như cách đây vài năm”, anh Hùng thẳng thắn.
Nhận định của anh Hùng hoàn toàn có cơ sở, khi theo số liệu mới công bố từ một đơn vị nghiên cứu thị trường, tỷ suất lợi nhuận cho thuê tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM đã giảm dần trong các năm gần đây. Từ năm 2023 đến nay, con số này chỉ còn khoảng 2,8%, khiến bất động sản trở nên kém hấp dẫn hơn so với các kênh đầu tư khác.
Ở góc nhìn khác, anh Trần Ngọc Bình, môi giới tại Hà Nội đánh giá, thị trường đang ở giai đoạn “kiểm định niềm tin” sau thời gian dài suy giảm. Tâm lý chờ đợi và dè chừng vẫn bao trùm thị trường.
Người dân và nhà đầu tư cần thêm tín hiệu ổn định hơn về mặt chính sách, cũng như nguồn cung minh bạch để có thể an tâm đưa ra quyết định mua bán. Đặc biệt, thị trường cần có những dự án nhà ở phù hợp với ví tiền của đại đa số người dân. Còn để tình trạng nguồn cung chủ yếu là căn hộ cao cấp thì khả năng thanh khoản sẽ không thể cao.
NHIỀU YẾU TỐ KHIẾN NHU CẦU MUA CHỮNG LẠI
Chia sẻ với Thương gia, ông Phạm Huy Sáng, Giám đốc khối Khai Sơn, Tập đoàn Bất động sản Thiên Khôi cho biết, thị trường bất động sản hiện nay đã có những dấu hiệu khởi sắc nhẹ so với giai đoạn trầm lắng kéo dài.
Tuy nhiên, phần lớn các giao dịch vẫn đến từ nhóm khách hàng có nhu cầu mua nhà để ở thực, trong khi các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính và nguồn lực yếu vẫn chưa mặn mà quay lại. Đặc biệt, giới đầu tư chuyên nghiệp, những người có tiềm lực tài chính mạnh, vẫn đang giữ tâm lý dè dặt và chờ đợi thị trường rõ ràng hơn trước khi "xuống tiền".
Lý giải nguyên nhân về tâm lý của người mua trên thị trường, ông Sáng cho hay, có nhiều yếu tố đang khiến thị trường bất động sản chưa thực sự sôi động trở lại. Trong đó, bất ổn địa chính trị toàn cầu như chiến sự. Bên cạnh đó, các chính sách thuế quan từ Mỹ đối với Việt Nam cũng tác động không nhỏ đến FDI, việc làm và tăng trưởng kinh tế trong nước.
Một yếu tố gây chú ý gần đây là dự thảo sửa đổi Luật Thuế Thu nhập cá nhân, khiến giới đầu tư lo ngại sẽ bị đánh thuế cao hơn trong giao dịch bất động sản. Ngoài ra, Nhà nước đang có xu hướng siết chặt việc kiểm soát giá trong giao dịch bất động sản nhằm minh bạch thị trường.
Trong khi đó, nguồn cung sắp tới dự báo sẽ rất lớn, đặc biệt là các dự án nhà ở xã hội tại Long Biên, Hà Đông... làm tăng thêm sự lựa chọn và kỳ vọng giá bất động sản sẽ tiếp tục hạ nhiệt. Điều này khiến cả người mua và nhà đầu tư có tâm lý chờ đợi, thăm dò thị trường, thay vì quyết định đầu tư như trước.
Ở bối cảnh này, người mua có nhu cầu ở thực nên ưu tiên lựa chọn những sản phẩm bất động sản có pháp lý rõ ràng, đến từ các chủ đầu tư uy tín, và làm việc qua các sàn giao dịch chuyên nghiệp, minh bạch.
Đối với các nhà đầu tư, đặc biệt là chủ đầu tư, cần tránh tâm lý đầu cơ, lướt sóng trong khi thị trường đang được kiểm soát chặt chẽ. Thay vào đó, nên hướng tới chiến lược đầu tư dài hạn, lựa chọn các sản phẩm có giá trị thực, có thể tạo dòng tiền và có tiềm năng tăng giá trong tương lai.
Để khơi thông thị trường, theo ông Sáng rất cần sự chỉ đạo quyết liệt từ phía các cơ quan quản lý nhằm xây dựng một môi trường minh bạch, hạn chế tình trạng lợi ích nhóm và thông tin bất đối xứng.
Đồng thời, cần ưu tiên cấp phép cho các chủ đầu tư có năng lực thực sự để triển khai các dự án, đặc biệt là nhà ở xã hội, từ đó tăng nguồn cung và góp phần kéo giảm giá nhà, giúp người dân thu nhập thấp có cơ hội sở hữu. Ngoài ra, cần xử lý nghiêm các dự án chậm tiến độ, bỏ hoang gây lãng phí, làm mất niềm tin thị trường.
Về phía ngân hàng, nên xây dựng các chính sách tín dụng linh hoạt, tạo điều kiện cho người trẻ, người lao động lần đầu mua nhà tiếp cận được nguồn vốn với lãi suất phù hợp. Nếu những giải pháp này được thực hiện đồng bộ, thị trường bất động sản hoàn toàn có khả năng phục hồi theo hướng ổn định và bền vững hơn trong thời gian tới.
