Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA) vừa có văn bản kiến nghị gửi Bộ Xây dựng và Thủ tướng nhằm tháo gỡ khó khăn đối với thị trường bất động sản, trong đó liên quan đến bảo lãnh với nghĩa vụ bàn giao của chủ đầu tư khi bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Tại khoản 1, Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản quy định: “Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”.
Theo VNREA, mức bảo lãnh đối với nghĩa vụ bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai lên tới 100% giá bán nhà/căn hộ và thư bảo lãnh phát sinh hiệu lực cùng lúc dẫn đến tổng giá trị bảo lãnh của một dự án là rất lớn. Đối với các chủ đầu tư triển khai nhiều dự án với quy mô lớn cùng thời điểm thì việc cấp bảo lãnh trong hạn mức tín dụng là không thể thực hiện được.
Để cấp bảo lãnh thì ngân hàng thương mại sẽ yêu cầu phải có tài sản bảo đảm. Theo quy định hiện hành, chủ đầu tư chỉ được phép dùng tài sản hình thành trong tương lai của dự án để đảm bảo cho nghĩa vụ hoàn trả khoản vay cho chính dự án đó nên không được dùng tài sản của dự án này để đi đảm bảo cho nghĩa vụ khác.
Bên cạnh đó, tài sản bảo đảm chính là các căn hộ/nhà ở thuộc dự án sẽ giảm dần do cần phải giải chấp ra để bán cho người mua.
Luật Đầu tư cũng quy định chủ đầu tư phải ký quỹ để đảm bảo tiến độ thực hiện dự án. Theo đó, việc hoàn thành đúng tiến độ xây dựng để bàn giao đã bao gồm trong nghĩa vụ này. Nay lại thêm yêu cầu về bảo lãnh khiến cho chủ đầu tư phải chịu quá nhiều nghĩa vụ chồng chéo và chi phí đầu tư tăng lên đáng kể mà người phải gánh chịu các chi phí này là chủ đầu tư và người mua.
Doanh nghiệp đề xuất có thể thực hiện bằng cách tiền mua nhà thực hiện bằng chuyển khoản gửi tất cả vào ngân hàng và chỉ giải ngân theo tiến độ dự án. Đây sẽ là điều ràng buộc để doanh nghiệp không thể lấy tiền của khách hàng đi dùng vào mục đích khác, dự án khác.
Do đó, VNREA kiến nghị Chính phủ chỉ đạo và ban hành cơ chế tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có thể để doanh nghiệp và khách hàng tự thỏa thuận về nội dung này.
Hoặc bỏ quy định bảo lãnh và thay vào đó một quy định khác mà chủ đầu tư có thể thực hiện trong thực tiễn áp dụng; bổ sung các tiêu chí, điều kiện phân loại/xếp hạng uy tín/độ tín nhiệm của chủ đầu tư và các chủ đầu tư có xếp hạng uy tín/tín nhiệm cao sẽ không phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.
