Hội Thảo thường niên: "Tiềm Năng & Cơ Hội Đầu Tư Cổ Phiếu Bất Động Sản"

Trên thế giới, nhiều nghiên cứu về mối quan hệ giữa thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán đã kết luận rằng, đây là hai thị trường trụ cột của nền kinh tế.

Tại Việt Nam, khi quy mô vốn huy động lớn, các quy định cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản của hệ thống ngân hàng thắt chặt, kinh nghiệm đầu tư và huy động vốn của nhà đầu tư tăng lên, năng lực quản trị dự án và quản trị tài chính trong đầu tư bất động sản đã đạt trình độ chuyên nghiệp hóa cao thì việc huy động vốn bằng phát hành trái phiếu, cổ phiếu được coi là “điểm tựa mới” cho các doanh nghiệp bất động sản.

Tuy nhiên, thị trường Việt Nam nói chung và thị trường bất động sản năm 2020 sẽ diễn biến như thế nào, tiềm năng thực sự của các cổ phiếu bất động sản nhìn từ thị trường, từ chiến lược của các doanh nghiệp ra sao vẫn là một dấu hỏi làm đau đầu các nhà đầu tư.

Chính vì thế, để giúp các nhà đầu tư có được chiến lược đầu tư đúng đắn, hiệu quả trong thời gian tới, sáng nay (16/11), Tạp chí Thương Gia phối hợp với Công ty CP Chứng khoán KIS Việt Nam và kênh truyền hình FBNC tổ chức Hội thảo thường niên lần thứ 3 “Tiềm năng và cơ hội đầu tư cổ phiếu bất động sản” tại Trung tâm hội nghị 272 Võ Thị Sáu, TP.HCM để cùng các chuyên gia, lãnh đạo doanh nghiệp và các nhà đầu tư… thảo luận, cấp các thông tin, giải mã những cơ hội và thách thức, tìm ra xu hướng thị trường cho nhóm cổ phiếu này.

11h20: Thảo luận với các nhà đầu tư, gồm các chuyên gia, doanh nghiệp 

TS.LS.Bùi Quang Tín, Chuyên gia kinh tế, Đại học Ngân hàng TP.HCM; Ông Trương Hiền Phương, Công ty CP Chứng khoán KIS Việt Nam; Ông Nguyễn Minh Khang – TGĐ Công ty CP Đầu tư LDG (Mã CK: LDG); Ông Nguyễn Ngọc Trường Chinh – Phó TGĐ Thủ Đức House (Mã CK: TDH); Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cao cấp CBRE Việt Nam

Điều phối: Chuyên gia kinh tế Bùi Văn, Giám đốc Kênh truyền hình FBNC

Chia sẻ với các nhà đầu tư tại hội thảo về diễn biết thị trường tài chính Việt Nam tháng 10/2019, TS Bùi Quang Tín, CEO Trường Doanh nhân BizLight, cho biết, đồng USD đang có tháng giảm mạnh nhất kể từ đầu năm.

Tháng 10 đã ghi nhận diễn biến giảm mạnh nhất của chỉ số USD index sau nhiều tháng tăng liên tục – đồng thời đồng USD đã giảm mạnh nhất kể từ đầu năm, lần lượt ở mức 2,06% và 1,89% đối với chỉ số USD Index giao ngay và kỳ hạn. Trong khi đó, tại Việt Nam tỷ giá ngân hàng và tự do đến thời điểm hiện tại đang thấp hơn lần lượt 0,77% và 1,24% so với cuối năm 2018.

Tuy nhiên, sau đợt bán ngoại tệ vừa qua cho NHNN, trạng thái ngoại tệ của các ngân hàng thương mại sẽ bớt dồi dào, thêm vào đó nhu cầu ngoại tệ có thể tăng lên dịp cuối năm nên tỷ giá USD/VND có thể nhích tăng trong thời gian tới.

Riêng, lãi suất bình quân liên ngân hàng lại có xu hướng giống với những tháng trước, giảm ở tất cả các kỳ hạn ngoại trừ mức tăng 0,4 điểm phần trăm của kỳ hạn 3 tháng. Lãi suất huy động kỳ hạn ngắn (qua đêm – 2 tuần) có mức giảm khá tương đồng, trong khoảng từ 0,61 – 0,69 điểm phần trăm trong khi kỳ hạn huy động từ 6 tháng đến 12 tháng giảm mạnh hơn lần lượt là 0,46 và 0,92 điểm.

Trước những diễn biến của thị trường tháng 10/2019, TS. Bùi Quang Tín cũng đưa ra những dự báo về thị trường tài chính Việt Nam năm 2020. Thứ nhất, về thị trường chứng khoán, trong thời gian tới, để tăng vốn hóa thị trường thì có hai cấu phần là giá tăng và số lượng công ty niêm yết tăng.

Dựa theo giả định kinh tế Việt Nam tăng trưởng 6,8% và lạm phát quanh ngưỡng 4% theo mục tiêu của Chính phủ trong năm 2020, vốn hóa thị trường cần tăng 35% trong năm 2020 để đạt 100% GDP. “Năm 2020 là năm cuối trong kế hoạch cổ phần hóa và thoái vốn của Chính phủ với hàng loạt doanh nghiệp lớn nằm trong danh sách thoái vốn và cổ phần hóa như Agribank, Vinachem, Mobifone, Viecm, Genco 1, Genco 2…

Ước tính tổng vốn hóa của các doanh nghiệp lớn này ở mức khoảng 8 tỷ USD. Việc đẩy nhanh tiến độ cổ phần hóa và thoái vốn tại các doanh nghiệp này sẽ giúp tăng đáng kể vốn hóa cho thị trường chứng khoán Việt Nam và đạt được mốc 100% GDP trong năm 2020”, TS Bùi Quang Tín nhận đinh.

Chia sẻ tại hội thảo, ông Nguyễn Minh Khang – TGĐ Công ty CP Đầu tư LDG cho biết, hiên nay, LDG đang phát triển đa dạng các dòng sản phẩm. Thứ nhất là các khu căn hộ, ứng dụng công nghệ thông minh phân khúc trung bình với giá quanh mức 1,5 tỷ đồng/căn, tại khu vực các quận ngoại thành và các khu vực giáp ranh TP HCM, với các dự án đang triển khai như: Saigon Intela; High Intela; West Intela (TP.HCM) và Marina Tower, Bình Nguyên (Bình Dương).

Tiếp đến là phát triển các khu đô thị bao gồm sản phẩm đất nền, nhà phố, biệt thự xây sẵn. Chủ yếu sản phẩm nhà phố xây sẵn với mức giá 2 tỷ đồng/căn nhà phố hoàn thiện, tại khu vực TP.HCM; Đồng Nai; Bình Dương; Cần Thơ ... với các dự án Pearl Riverside, The Vina City, Viva Park đang triển khai và dự án Viva Square đã hoàn thành; bên cạnh đó có 3 dự án Vina Tower, Phước Tân, Vina Valle đang trong quá trình thực hiện pháp lý… và Phát triển các khu đô thị dịch vụ giải trí hình thành điểm đến với các loại dịch vụ vui chơi, giải trí, ẩm thực và mua sắm.

100% sản phẩm sẽ được chuyển nhượng bao gồm Shophouse tại các tuyến đường mua sắm; Trung tâm thương mại (mini shop; Kiot); Minihotel tại khu khách sạn; Khu nhà hàng... Tại khu vực Đà Nẵng, Nha Trang, Quảng Ninh, Bà Rịa – Vũng Tàu, Cần Thơ ... bao gồm các dự án Hoàng Bồ (Quảng Ninh) và dự án Bãi Bụt – Sơn Trà (Đà Nẵng).

Bên cạnh đó, TGĐ Nguyễn Minh Khang còn cho biết, doanh thu và lợi nhuận sau thuê của LDG tăng trưởng khá tốt. Chẳng hạn, doanh thu năm 2016 đạt 497 tỷ đồng thì năm 2018 tăng lên 1.718 tỷ đồng, riêng 6 tháng đầu năm 2019, doanh thu đạt 355 tỷ đồng; trong khi đó, lợi nhuận sau thuế, năm 2016 đạt 159 tỷ đồng, đến năm 2018 tăng lên 603 tỷ đồng và 6 tháng đầu năm 2019 đạt 198 tỷ đồng.

Hiện nay, vốn chủ sở hữu của LDG là 2.724 tỷ đồng, hạn mức tín dụng là 2.500 tỷ đồng; còn nợ vay là 152 tỷ đồng trong khi tổng tài sản của công ty là 5.341 tỷ đồng.Tuy nhiên, tỷ lệ P/E (hệ số giá trên một cổ phiếu) của LDG lại quá thấp. chỉ nằm ở mức 3; trong khi tỷ lệ P/E của DXG là 6, NLG là 10 và cao nhất là VIC với tỷ lệ P/E là 87.

Lý giải nguyên nhân tỷ lệ P/E của LDG thấp, TGĐ Nguyễn Minh Khang cho rằng, hiện công ty đang trong giai đoạn tái cơ cấu; Cơ cấu cổ đông không lành mạnh: cổ đông đầu cơ, nhỏ lẻ nhiều, cổ đông là tổ chức đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp ít và chưa được quan tâm bởi các CTCK nên ít nhà đầu tư biết đến.

“Trong thời gian tới, cơ cấu cổ đông của LDG sẽ cải thiện theo hướng tăng tỷ lệ cổ đông là các tổ chức đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp; Chiến lược phát triển công ty sẽ rõ ràng và tăng trưởng nhanh; thương hiệu LDG sẽ được nhận diện rõ nét hơn”, ông Nguyễn Minh Khang khẳng định.

Qua đây, TGD Nguyễn Minh Khang cũng bật mí về kế hoạch kinh doanh của LDG trong thời gian tới. Công ty sẽ đầu tư bất động sản có giá trị tài sản trên 2 tỷ đô để nhằm thay đổi mô hình đầu tư – mô hình kinh doanh đối với các dự án vừa và nhỏ; Phát triển danh mục dự án đầu tư đảm bảo ổn định cho các năm: dự án ngắn hạn, trung hạn, dài hạn; Phát triển đô thị TMDV giải trí với quy mô lớn tại các thành phố lớn để tạo ra doanh thu và lợi nhuận đột phá và Tập trung phát triển quỹ đất cho các dự án đô thị tại TpHCM, Đồng Nai, Long An, Bình Dương, Vũng Tàu, Cần Thơ, Đà Nẵng, Nha Trang, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Hà Nội,...

Với các sản phẩm định hướng là căn hộ, đất nền, nhà phố, phố chợ và thương mại – dịch vụ. Cụ thể, về căn hộ chung cư thông minh, công ty dự kiến triển khai mới 6 dự án với ước tính tổng mức đầu tư khoảng 22.853 tỷ đồng. Shophouse – Sản phẩm TMDV - Minihotel – Shop – Kiot, cũng với dự kiến 6 dự án và tổng mức đàu tư 55.341 tỷ đồng. Còn Nhà phố – Biệt thự - Đất Nền - Shophouse – Kiot, sẽ dự kiến triển khai mới 10 dự án với tổng mức đầu tư dự kiến 37.602 tỷ đồng.

Ông Nguyễn Ngọc Trường Chinh, Phó Tổng Giám đốc Thuduc House cho biết, thị trường bất động sản TP.HCM trong thời gian qua vẫn không có nhiều thay đổi tích cực. Các doanh nghiệp bất động sản vẫn đang gặp phải nhiều khó khăn do quy định chồng chéo, khiến cho nguồn cung bất động sản giảm, điều này tạo ra áp lực tăng giá trong thời gian tới.

Hiện nay, phần lớn các dự án đang trong quá trình hoàn thiện, vì vậy, cạnh tranh vẫn là ở các dự án cũ đã đưa vào sử dụng có vị trí đẹp và các dự án mới vừa ra mắt. Lợi thế của những dự án mới là chất lượng, căn hộ nhỏ, phù hợp với túi tiền của người mua.

Bên cạnh đó thì những căn hộ cao cấp cũng thu hút khách hàng người nước ngoài, chuyên gia và giới tài chính khá giả với giá thuê khá cao.“Đối với thị trường nhà liền thổ, sau rất nhiều sai phạm của các doanh nghiệp bất động sản thời gian qua, khách hàng ngày càng dè dặt, quan tâm chặt chẽ đến tính pháp lý của dự án, nhiều trường hợp phải nhờ đến luật sư trong các giao dịch.

Các doanh nghiệp bất động sản làm ăn nghiêm túc cũng bị ảnh hưởng bởi sự lo lắng của khách hàng. Không những thế, chính quyền địa phương cũng trở nên cẩn trọng hơn trong việc đưa ra các quyết định liên quan đến thủ tục đất đai, đã tạo ra không ít khó khăn cho các doanh nghiệp, nguồn cung thị trường nhà liền thổ theo đó cũng bị hạn chế.

Gần đây nhất, Sở Quy hoạch Kiến trúc TP.HCM ban hành công văn yêu cầu thắt chặt quản lý việc phân lô tách thửa trên địa bàn thành phố cũng sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường này”, ông Nguyễn Ngọc Trường Chinh chia sẻ.

Chia sẻ thêm tại hội thảo, ông Nguyễn Ngọc Trường Chinh cho biết chiến lược của Thủ Đức House trong thời gian tới, để tiếp tục đạt được những bước phát triển ổn đinh, Thuduc House vẫn sẽ tiếp tục nỗ lực để tạo ra những bước đột phá. Bên cạnh việc kiên trì đi theo những chiến lược đã được vạch ra trong những năm vừa qua, Thuduc House sẽ có những hướng phát triển phù hợp với tình hình mới. Cụ thể, Thuduc House sẽ tiếp tục tìm kiếm những quỹ đất sạch cho phát triển những dự án lớn trong 10 năm tới.

Ngoài thị trường chủ lực là TP.HCM và Hà Nội với phân khúc bất động sản được chú trọng là nhà thấp tầng, căn hộ bình dân, các tổ hợp cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại, Thuduc House sẽ tiếp tục mở rộng hoạt động sang các tỉnh thành lớn như Bình Dương, Cần Thơ, Long An, Bà Rịa Vũng Tàu, Đồng Nai. Riêng các dự án ở các quận trung tâm TP.HCM và Hà Nội, Công ty sẽ ưu tiên phát triển căn hộ dịch vụ và văn phòng cho thuê.

Thuduc House sẽ vẫn chú trọng việc phát triển những dự án nhà ở phục vụ cho nhu cầu thực, phù hợp với khả năng thanh toán của đại bộ phận người dân Việt Nam.

Sắp tới đây, Công ty sẽ tung ra thị trường 2.000 căn hộ có diện tích vừa và nhỏ, với đầy đủ tiện ích nội khu, ngoại khu như trung tâm thương mại, siêu thị, rạp chiếu phim, hồ bơi, khu vui chơi trẻ em,…

Bên cạnh đó, Thuduc House tranh thủ các nguồn lực, huy động vốn, liên doanh, liên kết với các đối tác lớn, có uy tín trong và ngoài nước để chuẩn bị nguồn vốn cho đầu tư phát triển những dự án mới. Tiếp tục tái cấu trúc tài chính Công ty và bố trí lại cơ cấu nợ vay để giảm mạnh chi phí vốn và tăng nguồn lực cho việc phát triển bền vững; phát hành thêm cổ phiếu để có đủ vốn đối ứng nhằm phát triển nhanh những dự án có quy mô lớn. Phấn đấu đạt tốc độ tăng trưởng bình quân tối thiểu ổn định 25% mỗi năm trong giai đoạn 2020-2025, tăng cường tích lũy tài sản và nguồn vốn chủ sở hữu, nâng cao hiệu quả kinh doanh.

Ngoài ra, bên cạnh ngành chính là đầu tư và kinh doanh bất động sản, các ngành phụ trợ cũng sẽ được Thuduc House tập trung đầu tư để tạo nguồn ngân lưu ổn định cũng như tận dụng các giá trị gia tăng phát sinh từ những ngành này đóng góp thêm vào doanh số và lợi nhuận của cả tập đoàn.

“Thuduc House sẽ phát triển nguồn nhân lực chất lượng cao đặc biệt là những cán bộ quản lý các cấp nhằm đáp ứng được yêu cầu mới trong nền kinh tế số đang hình thành, nâng cao trình độ quản trị và chuyên môn, tăng năng suất lao động; đào tạo đội ngũ cán bộ công nhân viên ưu tú, đoàn kết, tận tâm, tận lực, biết phối hợp tốt trong mọi hoạt động để cùng xây dựng một Thuduc House vững mạnh”, ông Nguyễn Ngọc Trường Chinh khẳng định.

11h00 – Phiên thảo luận 2: “Giá trị và tiềm năng đầu tư cổ phiếu bất động sản nhìn từ chiến lược của các doanh nghiệp”

Tham luận 3: “Cổ phiếu bất động sản – Phát triển bền vững”

Mở đầu bài tham luận, ông Trương Hiền Phương, Giám đốc cấp cao Công ty CP Chứng khoán KIS Việt Nam, đã đưa ra các yếu tố để tạo nên sự phát triển của thị trường bất động sản: Nền kinh tế tiếp tục tăng trưởng và ổn định; Khả năng liên kết giữa các đô thị ngày càng mở rộng; Doanh nghiệp bất động sản gia tăng tiềm lực; Nhu cầu đất nền và BĐS nghỉ dưỡng ngày càng được ưa chuộng.

“Không chỉ phát triển, thị trường bất động sản còn tăng trưởng bền vững nhờ hấp thụ tồn kho từ những dự án của các năm trước đó, đồng thời các dự án có sự chuẩn bị về mặt pháp lý tốt hơn”, ông Phương nhận định.

Cụ thể, nền kinh tế Việt Nam tiếp tục phát triển, tốc độ tăng GDP cao hơn các năm trước. Tốc độ GDP ở con số từ 6% trở lên trong năm 2020. Thu nhập của người dân ngày càng tăng trưởng; đây là nguồn thu để người ta bỏ tiền vào BĐS. Đây cũng là động lực cho các doanh hoạt động trong BĐS. Khả năng kết nối giữa các đô thị ngày càng tăng cao, Hà Nội và TP.HCM đều có dự án đường cao tốc để kết nối các địa phương với nhau.

Doanh nghiệp sẽ tiếp tục mở rộng các địa phương,vùng lân cận dể đa dạng hóa sản phẩm của mình. Những nhà đầu tư chuyên về BĐS không còn đơn điệu mà có nhiều sự lựa chọn hon. Đây là yếu tố của các doanh nghiệp sẽ có thu nhập từu các nhà đầu tư mua.Bên cạnh đó, doanh nghiệp BĐS gia tăng về tiềm lực tài chính của họ.

Tăng vốn là có lý do để phát triển các dự án trong thời gian tới. Điều đó có nghĩa là nhà đầu tư có cơ hội tiếp cận được nhiều dự án, lý do BĐS có thể tiếp tục tăng trưởng.“Linh động và đa dạng sản phẩm đã niêm yết đa phần là doanh nghiệp lớn vẫn đi tìm dự án, quỹ đất để phát triển liên tục chứ không dừng. Đây là yếu tố cân nhắc để bỏ vào cổ phiếu của họ”, ông Phương đánh giá.

Từ đó, ông Trương Hiền Phương cũng đưa ra những nhận định về các công ty bất động sản và cổ phiếu bất động sản. Thứ nhất, công ty bất động sản nhìn từ góc độ kết quả kinh doanh, mà theo ông Phương, biên lợi nhuận ngày càng hấp dẫn. Chẳng hạn, doanh thu năm 2014 đạt 50.000 tỷ đồng, thì lợi nhuận ròng đạt khoảng 7.000 tỷ đồng và biên lợi nhuận ròng (RHS) khoảng 12%; trong 9 tháng/2019, doanh thu đạt khoảng 240.000 tỷ đồng, lợi nhuận ròng khoảng 35.000 tỷ đồng, biên lợi nhuận ròng khoảng 15,5%.

Trong ngành tài chính, ông Phương chia sẻ, cân nhắc lợi nhuận đó hoạt động như thế nào để cân nhắc đầu tư vào cố phiếu doanh nghiệp đó. Biên lơi nhuận của các doanh nghiệp BĐS tăng về doanh thu, lợi nhuận (từ 2017 - nay). Khả năng tạo ra lợi nhuận, thích ứng đã đang phát triển. Tiếp đến là công ty bất động sản nhìn từ góc độ thị trường vốn, tỷ trọng về các nguồn vốn đã có sự cân bằng hơn.

Để lý giải cho điều này, ông Trương Hiền Phương đưa ra dẫn chứng, nếu như vốn chủ sở hữu quý 1/2011 nằm ở mức 43% thì đến quý 3/2019 chỉ xuống mức 40%. Tương tự, vốn vay ngắn hạn, quý 1/2011 đạt 50% thì đến quý3/2019 mức này vẫn chỉ giảm xuống 48%...

Còn cổ phiếu bất động sản nhìn từ góc độ chỉ số tài chính, theo ông Trương Hiền Phương, nhà đầu tư đánh giá cao hơn mỗi cổ tức nhận được.“ Khi doanh nghiệp có khó khăn, bản thân doanh nghiệp có thương hiệu, làm ăn uy tín, llúc khó khăn nên cân nhắc mua vào, vì giá còn mềm. Còn khi thị trường đã được hóa giải thì giá sẽ cao, biên lợi nhuận thu về mới là quan trọng. Tuy có khả năng nhưng chính là cơ hội tốt để nhà đầu tư chuyên về tài chính cân nhắc để mua vào", ông Phương đánh giá.

10h35 – Tham luận 2: Cơ hội và thách thức của thị trường bất động sản năm 2020

Mở đầu bài tham luận, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam đã điểm qua lịch sử chu kỳ bất động sản Việt Nam: Giai đoạn 2007 – 2008, thị trường bất động sản đạt đỉnh, nền kinh tế thịnh vượng; giới đầu cơ thống lĩnh thị trường.

Bước sang giai đoạn 2009 – 2010 bắt đầu xuất hiện nhiều xu hướng khác nhau, nhất là năm 2009, bị ảnh hưởng nặng nề do nền kinh tế trong nước và thế giới bất ổn dẫn đến thị trường bất động sản suy thoái và giới đầu cơ dần dần rời bỏ thị trường. Đến năm 2011-2012, thị trường bước vào thời kỳ suy yếu, nền kinh tế bị thắt chặt dẫn đến nguồn tiền mặt bị thiếu và căn hộ nhỏ được ưa chuộng vì ngân sách hạn hẹp.

Tuy nhiên, năm 2013 - 2014, thị trường được phục hồi, tình hình kinh tế vĩ mô cải thiện, lãi suất thấp, sản phẩm thay đổi phù hợp với khả năng chi trả của thị trường bình dân và được phục hồi mạnh mẽ vào năm 2015 – 2016 với khối lượng bán hàng kỷ lục, đặc biệt là các sản phẩm cao cấp, các chủ đầu tư địa phương ngày càng củng cố và sự xuất hiện của các nhà đầu tư nước ngoài.

Thế nhưng, đến 2018 – 2019, thị trường lại trở về thế cân bằng, chủ đầu tư trong nước kinh nghiệm hơn và tiềm lực tài chính mạnh hơn, người mua tự tin hơn.

Sau khi điểm qua lịch sử chu kỳ bất động sản Việt Nam, bà Dương Thuỳ Dung đã đưa ra những báo cáo về tình hình thị trường bất động sản 9 tháng năm 2019, nguồn cung chào bán tại TP.HCM sụt giảm, đạt 21.619 căn, giảm 3%; trong khi đó, tại Hà Nội thì nguồn cung lại đạt 26.800 căn, tăng tới 37% nguồn cung chào bán mới.

“Tuy nhiên, nhìn tổng quan thị trường trong những năm gần đây thì nguồn cung và lượng tiêu thụ tăng trưởng ở mức ổn định; trong đó, phân khúc căn hộ trung cấp có sự tăng trưởng tốt, giúp duy trì cân cằng cho thị trường; tỷ lệ lạm phát và lãi suất cho vay được kiểm soát và duy trì ở mức ổn định”, bà Dung cho biết.

Hiện nay, bối cảnh kinh tế có sự tăng trưởng ổn định, Việt Nam có mức tăng trưởng GDP thuộc hàng nhanh nhất trong khu vực; GDP theo đầu người ước tính năm 2019 đạt 2.720 USD (tăng 7.7%); tổng FDI (9 tháng năm 2019) đạt hơn 25 tỷ USD, trong đó FDI vào bất động sản hơn 2,5 tỷ USD, chiếm tới 10.6% tổng FDI và xếp thứ 2 sau ngành sản xuất.

Tầng lớp trung lưu sẽ tăng mạnh trong thời gian tới, (theo số liệu thông kê năm 2018, tầng lớp trung lưu có thu nhập bình quân 8000 USD/năm chiếm tới 9,2%) và sự gia tăng này sẽ tạo động lực cho nguồn cầu.

Điển hình, giá bán bình quân của căn hộ trung cấp khá ổn định trong khi GDP bình quân đầu người đã tăng nhanh chóng tại Hà Nội và TP.HCM trong những năm trở lại đây... Trong khi đó, thị trường cho mua nhà mua nhà vẫn chưa phát triển đúng tiềm năng, nhưng lại tạo cơ hội cho tăng trưởng tương lai.

"Chẳng hạn, lãi suất cho vay mua nhà tại Việt Nam năm 2008 tới 15,8% thì đến tháng 9/2019 chỉ còn 8,4%; điều này đã dẫn đến việc có nhiều người mua nhà tận dụng vốn vay ngân hàng hơn (40-50% tại phân khúc trung cấp và bình dân) nhờ lãi suất vừa phải và ổn định. Còn giá bán và lợi nhuận cho thuê căn hộ tăng nhanh nhưng vẫn hấp dẫn so với các nước trong khu vực”, bà Dung nhận định

Trong bối cảnh, thị trường bất động sản có nhiều biến động, nhất là ở phân khúc căn hộ, bà Dương Thuỳ Dung cũng đưa ra những dự đoán có tín hiệu tích cực của thị trường năm 2020.

Nguồn cung căn hộ sẽ tăng trưởng trở lại, với nguồn cung chào bán và số căn bán được tại TP.HCM khoảng 35.000 căn và 40.000 căn tại Hà Nội; trong khi đó giá bán tiếp tục tăng nhờ lượng cung hạn chế. Riêng tại Khu Đông và Khu Nam của TP.HCM sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường (chiếm khoảng 61% tại Khu Đông và 23% tại Khu Nam).

Tuy nhiên, theo bà Dung, bên cạnh những tín hiệu tích cực vẫn còn rất nhiều thách thức, giá đất tăng nhanh khiến chủ đầu tư mới khó gia nhập thị trường, theo khảo sát, giá đất tại Q.1 dao động từ 10.000 – 50.000 USD/m2, Q.3 rơi vào khoảng 5.000 – 20.000/m2…; các vấn đề hạ tầng ngày càng ngiêm trọng: ngập lụt, kẹt xe, hạ tầng chậm tiến độ…

Bên cạnh đó còn có thêm nhiều thách thức mới, chẳng hạn như mới đây, nhiều công ty bán dự án “ma” kiểu Alibaba bị vạch mặt hay các tuyến metro số 1 và số 2 tiếp tục lùi tiến độ; thiếu nhà ở cho người thu nhập thấp; luật thì chồng chéo, dự án địa ốc “bất động"…

"Mặc dù vậy, thị trường chậm nhưng không có bong bóng; nhu cầu ở cao và các gói vay thế chấp giúp cân bằng thị trường và sẽ tiếp tục tăng trưởng ổn định trong năm 2020”, bà Dương Thuỳ Dung kết luận.

10h00 – Phiên thảo luận 1: “Triển vọng kinh tế Việt Nam - Cơ hội và thách thức của thị trường Bất động sản năm 2020”

Tham luận 1: Triển vọng kinh tế Việt Nam 2020

Trao đổi với khách mời tại hội thảo, PGS.TS.Trần Đình Thiên, Nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cho biết, trong những năm trở lại đây, GDP và CPI của Việt Nam có xu hướng bất thường nhưng đang tốt lên. 

Chẳng han, giai đoạn 2011-2014 thì tốc độ tăng trưởng GDP suy giảm, nhưng bước sang giai đoạn 2015-2018 được khôi phục lại. Trong khi đó, nền kinh tế lại bất ổn kéo dài từ năm 2008 đến năm 2016; bước sang giai đoạn 2017 – 2019, thành tích đã được cải thiện: tăng trưởng GDP nhanh hơn; CPI được kiểm soát tốt và giữ ổn định (vững chắc) ở mức thấp.

Tuy nhiên, đầu tư công tăng trưởng rất mạnh mà không bung ra được mà nền kinh tế vẫn tăng trưởng tốt cũng lạ kì kinh tế Việt Nam trên bình diện quốc tế rất tốt nhưng chúng ta không nên hài lòng với những điều này được. Lý giải nguyên nhân dẫn đến tình trạng nêu trên, PGS.TS.Trần Đình Thiên cho rằng, do quá trình cải cách thể chế chậm, hệ thống chính sách không nhất quán, khó dự báo, chồng chéo và rối rắm.

Hơn nữa, việc gia nhập WTO lại dẫn đến kết cục ngược với kỳ vọng và dự đoán - nền kinh tế lâm nhanh vào khó khăn, khủng hoảng - thực sự là điều bất thường. Việt Nam đã không tận dụng tốt thời cơ hội nhập để tiến nhanh, thu hẹp khoảng cách tụt hậu. Đặc biệt, trong năm 2018-2019 diễn ra chiến tranh thương mại Mỹ - Trung, xu hướng suy giảm tăng trưởng và bất ổn bao trùm toàn bộ nền kinh tế thế giới.

Đồng thời, nó cũng tác động mạnh đến nền kinh tế nước ta, “Việt Nam chịu tác động tiêu cực mạnh từ chiến tranh thương mại Mỹ - Trung nhưng khả năng chống chịu đã tốt hơn, Bởi nền kinh tế Việt Nam đang được điều hành, quản lý tốt, miền đất đáng tin cậy của các nhà đầu tư”, PGS.TS.Thiên khẳng định.

Chẳng hạn, nền kinh tế Việt Nam vẫn có mức tăng trưởng cao nhất so với các nước ASEAN trong thương chiến. Đầu tư trực tiếp nước ngoài từ 1/1-20/10/2019 có 3.094 dự án cấp mới, tăng 25,9%; vốn thực hiện đạt 16,2 tỷ USD, tăng 7,4%. Xuất khẩu hàng hoá 10 tháng năm 2019 đạt 217,05 tỷ USD, tang 7,4%; nhâp khẩu đạt 210 tỷ USD, tăng 7,8%. Như vậy, FDI trong thương chiến gia tăng về số lượng và dịch chuyển cơ cấu cũng như dịch chuyển đối tác thương mại.

“Bước sang năm 2020, chiến tranh thương mại Mỹ - Trung vẫn rất khó đoán định, bởi sự bất thường của Trump và sự khó lường của Trung Quốc và chiến tranh chỉ thực sự chấm dứt khi Mỹ đạt được mục tiêu”, PGS.TS.Thiên dự báo.

“Năm tới, có thể là một năm tích cực, đặc biệt cho thị trường bất động sản, nhưng phải kiểm soát được đầu tư. Quá trình đô thị hóa, đầu tư nước ngoài, BĐS công nghiệp, đô thi thông minh, du lịch có thể phát triển trong điều kiện thi hành chiến lược đầu tư nước ngoài có thể thay đổi rõ nét hơn. TP,HCM sẽ thoát dc những câu chuyện như này, sẽ được chú ý để sớm được tháo gỡ” ông Thiên cho biết thêm.

09h35

Phát biểu tại hội thảo, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, trong 2 năm gần đây, thị trường bất động sản TP.HCM đã bị sụt giảm mạnh nguồn cung dự án và nguồn cung sản phẩm nhà ở, nhất là tình trạng quá thiếu nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội.

Trong 4 năm qua, đã có nhiều dự án nhà ở bị “đứng hình” do không thực hiện được các thủ tục đầu tư xây dựng, hoặc bị dừng triển khai. Tình trạng thiếu sản phẩm nhà ở, dẫn đến giá nhà đất tăng (do “tổng cầu” quá lớn nhưng nguồn cung ít), đem lại lợi nhuận lớn cho một số chủ đầu tư, nhưng lại làm cho khách hàng phải mua nhà giá cao hơn.

Bên cạnh đó, phần lớn người tiêu dùng là người có thu nhập trung bình và người có thu nhập thấp đô thị khó tạo lập nhà ở hơn. Theo ông Châu, thị trường bất động sản thành phố hiện nay về bản chất không xấu, chưa có nguy cơ bị khủng hoảng, vì vẫn còn nằm trong chu kỳ phục hồi và tăng trưởng (sau giai đoạn bị khủng hoảng đóng băng 2011-2013). Thị trường bất động sản thành phố rơi vào tình thế khó khăn hiện nay chỉ có tính nhất thời, đặc thù, bất bình thường, mà nguyên nhân là do vướng mắc, xung đột của một số quy phạm pháp luật và do cả công tác thực thi pháp luật.

"Tuy nhiên, do thị trường bất động sản có “độ trễ” nên nếu không có biện pháp xử lý hiệu quả các vướng mắc và điểm nghẽn hiện nay thì tình trạng sụt giảm quy mô thị trường sẽ còn tiếp tục trong thời gian tới, dẫn đến một số doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn, thậm chí có thể có nguy cơ phá sản”, ông Lê Hoàng Châu nhận định.

Do đó, để kiến tạo môi trường kinh doanh đảm bảo tính minh bạch, công bằng, bình đẳng, cạnh tranh lành mạnh và nâng cao chỉ số cạnh tranh quốc gia, trong đó có lĩnh vực bất động sản, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, Lê Hoàng Châu kiến nghị, cần phải đẩy mạnh công tác hoàn thiện hệ thống pháp luật, nhất là tập trung giải quyết các vướng mắc, xung đột giữa một số quy phạm pháp luật của Luật Nhà ở với Luật Đất đai, giữa Luật Đầu tư với Luật Quy hoạch đô thị; cần tạo cơ chế để giải quyết phần đất công (bao gồm đất rạch, đường, bờ đất) thuộc Nhà nước quản lý trong dự án nhà ở và các dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp.

Ngoài ra, doanh nghiệp bất động sản trên sàn giao dịch chứng khoán có nhiều doanh nghiệp tốp đầu, bất động sản là doanh nghiệp tư nhân lớn nhất là VinGroup. Bên cạnh đó, nhiều đơn vị phát hành trái phiếu là doanh nghiệp bất động sản, lãi suất 14,5%, cơ chế phát hành trái phiếu hiện nay rất thuận lợi, cho phép doanh nghiệp làm điều này.

"Thuận lợi hơn nên có rủi ro. Rủi ro cho nhà đầu tư. Những nhà đầu tư trong phát hành trái phiếu chiếm 7% trước hết chủ yếu là tổ chức, sự tham gia của cá nhân tăng lên cho thấy nhà đầu tư cá nhân có trình độ mới dám chơi nhưng tiềm ẩn rủi ro” ông Châu cho biết.

09h20

Phát biểu khai mạc, ông Lê Nhị Năng - Vụ trưởng, Trưởng cơ quan đại diện UBCK Nhà nước tại TP.HCM cho biết, hiện nay toàn thị trường có 1.664 mã chứng khoán đang giao dịch trên cả 3 sàn là HOSE, HNX, UpCoM, vốn hóa đạt gần 4,7 triệu tỷ đồng.

Trong đó, số lượng các doanh nghiệp bất động sản đang niêm yết là 120 mã cổ phiếu, vốn hoá hơn 1 triệu tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 23%. Bất động sản hiện cũng là ngành nghề kinh doanh đòi hỏi nguồn vốn lớn và hiện vẫn phụ thuộc rất lớn vào nguồn vốn vay từ ngân hàng.

Thế nhưng, cho vay bất động sản được Ngân hàng Nhà nước xếp vào lĩnh vực rủi ro và tiếp tục lộ trình giảm dần nguồn tín dụng vào lĩnh vực này. Do đó, nguồn vốn huy động từ thị trường chứng khoán sẽ giúp các doanh nghiệp bất động sản đẩy mạnh triển khai dự án, tăng cung cho thị trường, giải quyết nhu cầu nhà ở bức thiết của người dân.

Khi đó, giá cổ phiếu của các doanh nghiệp bất động sản sẽ trở nên hấp dẫn, thu hút các nhà đầu tư mua vào lại tạo thêm vốn cho doanh nghiệp để mở rộng đầu tư, phát triển dự án.

Tuy nhiên, thời gian qua, khi thị trường chứng khoán có dấu hiệu chững lại thì việc các doanh nghiệp bất động sản đẩy mạnh phát hành trái phiếu một cách ồ ạt cũng sẽ tiềm ẩn rủi ro, nhất là khi nguồn vốn thu được từ các đợt phát hành không được đưa vào dự án bất động sản, triển khai đúng tiến độ, hiệu quả.

“Chính vì vậy, thời gian qua, Chính phủ đã quyết liệt chỉ đạo Ủy ban Chứng khoán Nhà nước và các bộ ngành liên quan triển khai giải pháp để phát triển thị trường chứng khoán, góp phần chuyển bớt “gánh nặng” tài trợ vốn trung và dài hạn từ thị trường tiền tệ sang thị thị trường tài chính, chứng khoán. Và chúng tôi tin rằng với các giải pháp đồng bộ, quyết liệt của Chính phủ, thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản sẽ có bước phát triển mới trong năm 2020 và các năm tiếp theo”, ông Lê Nhị Năng nhấn mạnh.

08h45

Tham dự Hội thảo “Tiềm năng và cơ hội đầu tư cổ phiếu bất động sản” có các chuyên gia, diễn giả: Ông Lê Nhị Năng, Vụ trưởng Trưởng cơ quan đại diện Ủy ban chứng khoán Nhà nước tại TP.HCM; PGS.TS.Trần Đình Thiên, Nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam; Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cao cấp CBRE Việt Nam; Ông Trương Hiền Phương, Công ty CP Chứng khoán KIS Việt Nam; Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM; TS.LS Bùi Quang Tín, Trường Đại học Ngân hàng TP.HCM; Chuyên gia kinh tế Bùi Văn, Giám đốc Kênh truyền hình FBNC; lãnh đạo các doanh nghiệp tài trợ, đối tác: LDG, Thu Duc House, NetLan, Phát Đạt, Tổng Đài địa ốc Việt Nam… cùng gần 400 lãnh đạo các doanh nghiệp, các nhà đầu tư trong lĩnh vực bất động sản.