HoREA: DN phải “lượng sức mình” khi thu hồi đất theo phương thức tự thỏa thuận

Trong quá trình góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), nhiều ý kiến cho rằng, khi dự án đã thu hồi được 80% diện tích đất mà chủ đầu tư không thể thu hồi được tiếp thì Nhà nước áp dụng “biện pháp hành chính” để thù hồi nốt diện tích còn lại.

Trước ý kiến này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, bày tỏ sự đồng tính với ý kiến của Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ khi nhận định: “Còn 20% chưa đồng ý mà áp dụng cơ chế hành chính để thu hồi đất, như vậy là không được. Dân sự là dân sự, hành chính là hành chính, không thể cộng vào để thu hồi đất. Quy định như vậy là chung chung, không đúng chủ trương của Trung ương”.

Ông Châu cũng cho rằng cần phải rành mạch 2 hình thức, một là Nhà nước thu hồi đất, hai là nhà đầu tư “tự thỏa thuận với dân”. Trường hợp Nhà nước thực hiện “quy trình hành chính” thu hồi đất thì phải thực hiện xuyên suốt phương thức này để bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ thật thỏa đáng và được tái định cư cho người có đất bị thu hồi đảm bảo cuộc sống “tốt hơn nơi ở cũ”.

Sau khi thu hồi đất, Nhà nước thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với quỹ đất này để lựa chọn nhà đầu tư để giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án.

“Cách làm này vừa xây dựng môi trường đầu tư minh bạch, công bằng, cạnh tranh lành mạnh; vừa tạo được nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước, bởi lẽ “100% chênh lệch địa tô” sẽ được bổ sung vào ngân sách nhà nước để phục vụ lợi ích công cộng thì sẽ được người có đất bị thu hồi dễ “đồng thuận” vì không còn xảy ra tình trạng phần lớn “chênh lệch địa tô rơi vào túi tư nhân” như cách làm trong những năm trước đây”, ông Châu nhận định.

Thực hiện cách làm này sau một quá trình 5-10 năm thì phương thức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư sẽ trở thành phương thức chủ yếu để giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư dự án như định hướng của Nghị quyết số 18-NQ/TW.

Trường hợp nhà đầu tư được tự thỏa thuận với người sử dụng đất trong việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án là “quan hệ dân sự” và cũng cần được thực hiện xuyên suốt theo nguyên tắc “tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận”, chứ không thể “nửa chừng” lại thay đổi sang phương thức “Nhà nước thu hồi đất” đối với 20% diện tích đất còn lại của dự án mà nhà đầu tư không tự thỏa thuận được.

Ông Châu cho rằng, nếu “nửa chừng” mà Nhà nước “xen vào” bằng quyết định hành chính thì sẽ rất dễ xảy ra hiện tượng “chống lưng” cho các nhà đầu tư, làm thay đổi “luật chơi”, không phù hợp với các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự.

“Nhà đầu tư đã lựa chọn phương thức tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải “tự lượng sức mình” và phải chấp nhận “rủi ro” trong trường hợp không thỏa thuận được với người dân dẫn đến dự án bị “dở dang, da beo”, ông Châu nêu ý kiến.

Theo ông Châu, trong trường hợp này thì nhà đầu tư chỉ có thể đề xuất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét để xin điều chỉnh quy mô diện tích dự án phù hợp với phần đất đã giải phóng mặt bằng nếu phù hợp với quy hoạch 1/2000; hoặc đề xuất chuyển sang thực hiện cơ chế “chỉnh trang, tái thiết, tái phát triển đô thị” đối với “khu dân cư bị xuống cấp nghiêm trọng về hạ tầng và không phù hợp với quy hoạch”, theo quy định tại khoản 3 Điều 70 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Theo đó, nhà đầu tư có thể thực hiện phương thức “góp vốn bằng quyền sử dụng đất” quy định tại Điều 68 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), hoặc phương thức người sử dụng đất “góp quyền sử dụng đất” quy định tại khoản 4 Điều 169 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), để thực hiện “dự án điều chỉnh đất đai để chỉnh trang và đô thị, khu dân cư nông thôn” theo quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 65 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) để đảm bảo thỏa đáng quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người có đất trong khu vực dự án.

Phương thức người sử dụng đất “góp quyền sử dụng đất” để cùng nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư kinh doanh cũng lần đầu tiên được đưa vào Dự thảo Luật Đất đai (Sửa đổi).