Không phải nơi nào sáp nhập cũng sẽ trở thành điểm nóng bất động sản. Theo các chuyên gia, nhà đầu tư phải nhìn xa hơn thông tin chính sách, hướng về những yếu tố nền tảng như hạ tầng, việc làm, giáo dục, dịch vụ… trước khi xuống tiền.
BIẾT CHỚP THỜI CƠ LÀ THẮNG
Hiện nay, việc sáp nhập các địa phương không chỉ là thay đổi về địa lý hành chính mà còn mở ra một cơ hội lớn cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, để phát triển hiệu quả, cần nhìn nhận đúng yếu tố nền tảng và tránh những sai lầm trong chiến lược đầu tư.
Chia sẻ tại diễn đàn “Đầu tư bất động sản trong kỷ nguyên mới: Tư duy mới - Vận hội mới”, ông Lê Xuân Nga, Tổng giám đốc BHS Group cho rằng, muốn biết vùng đất đó có tiềm năng hay không, phải trả lời được câu hỏi: Người ta sống ở đó bằng gì? Có giao thông không? Có việc làm không? Có hệ thống giáo dục không? Nếu thiếu những yếu tố căn bản ấy thì không cách nào tạo ra được sức sống cho vùng đất, chứ đừng nói đến việc thu hút nhà đầu tư.
Bên cạnh đó, hạ tầng giao thông, đặc biệt là các tuyến cao tốc, được xem là một “chìa khóa” quyết định sức bật của thị trường địa ốc. Ông Nga nhấn mạnh, mỗi khi đất nước có sự thay đổi lớn về địa lý như sáp nhập hay chia tách địa phương đều tạo ra một làn sóng mới cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, đây là lần đầu tiên sau rất lâu, thị trường mới chứng kiến một đợt sáp nhập diện rộng như hiện nay.
“Đây là cơ hội cực kỳ lớn cho bất động sản. Doanh nghiệp nào biết chớp thời cơ, đi đúng hướng, thì chắc chắn sẽ tạo ra được nguồn thu nhập lớn trong giai đoạn chuyển mình của đất nước”, lãnh đạo BHS Group thẳng thắn.
Tuy nhiên, một trong những vấn đề đáng lo ngại hiện nay là việc các chủ đầu tư lựa chọn sai hướng phát triển, dẫn đến thất bại trong việc xây dựng các khu đô thị có sức sống thực sự. Rất nhiều nhà đầu tư dù chọn đúng vùng đất trọng điểm nhưng lại xây sai loại hình. Đất đáng ra làm nghỉ dưỡng thì lại quy hoạch thành khu đô thị, đất đáng lẽ làm đô thị thì lại đem ra làm nghỉ dưỡng. Cộng thêm việc bán sai đối tượng, tiếp cận sai khách hàng, dẫn đến những khu đô thị ma xuất hiện.
Vị chuyên gia cảnh báo, nếu tiếp tục phát triển bất động sản một cách tràn lan như hiện nay, trong vòng 10 năm tới Việt Nam hoàn toàn có thể phải đối mặt với hiện tượng “đô thị ma” trên diện rộng. Những nơi được quảng bá là đô thị sinh sống, nhưng lại không hề có hạ tầng hay tiện ích phục vụ đời sống cư dân.
Trong bối cảnh thị trường đang chuyển động mạnh, giới đầu tư hiện đang đặc biệt quan tâm tới hai thông tin lớn: chính sách thuế đối ứng với Mỹ và đề xuất sáp nhập địa giới hành chính. Đây được xem là hai yếu tố có khả năng tạo ra làn sóng đầu tư mới trong thời gian tới.
Về vấn đề này, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Giám đốc Batdongsan.com.vn kỳ vọng của nhà đầu tư là có cơ sở, song cần nhìn nhận rõ bản chất của vấn đề. Những thay đổi về địa giới không đơn thuần chỉ là “câu chuyện bất động sản” mà cốt lõi là để phục vụ phát triển kinh tế.
Việc sắp xếp lại địa giới hành chính rất quan trọng. Nó phải hướng đến mục tiêu dài hạn là phát triển kinh tế, thông qua tái cấu trúc chuỗi cung ứng, hoàn thiện các lĩnh vực công nghiệp và dịch vụ. Ví dụ như nếu sáp nhập Đà Nẵng và Quảng Nam, vấn đề cốt lõi cần đặt ra là làm sao xây dựng được chuỗi giá trị đầy đủ chứ không chỉ chạy theo sốt đất hay giá nhà.
Vị chuyên gia cho rằng, làn sóng đầu tiên sau thông tin sáp nhập chủ yếu là sự kỳ vọng. Tuy nhiên, làn sóng tiếp theo mang tính quyết định, sẽ phụ thuộc hoàn toàn vào khả năng phát triển thực chất của nền kinh tế tại khu vực đó.
“Nếu chỉ ngồi một chỗ rồi kỳ vọng bất động sản sẽ tăng giá, thì rất khó để có sự phát triển bền vững. Trong thực tế, những người đi đầu trong làn sóng đầu tư có thể sẽ là người mua ở mức giá cao nhất, đó là cái giá của kỳ vọng, chứ chưa chắc đã phản ánh giá trị thực tại thời điểm đó.
Bối cảnh hiện nay đòi hỏi nhà đầu tư cần tỉnh táo, không chỉ nhìn vào thông tin chính sách mà còn phải đánh giá được tiềm năng thực sự về hạ tầng, công nghiệp, dịch vụ và nhu cầu dân cư tại từng khu vực. Nếu các yếu tố phát triển kinh tế không theo kịp kỳ vọng, rất dễ dẫn đến rủi ro cho những người “đi trước””, vị chuyên gia khuyến cáo.
SÁP NHẬP GIÚP TĂNG TỐC ĐÔ THỊ HOÁ
Nhìn nhận diễn biến của thị trường, TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia cho biết, bất động sản thời gian qua là sự loay hoay xử lý khủng hoảng.
Vào năm 2016, Chính phủ triển khai một đề án nhằm chống dư thừa nhà ở, ông Nghĩa đã tham gia đề án này. Thời điểm đó, Việt Nam tập trung ngăn chặn khủng hoảng thừa, nhưng việc siết chặt quá mức đã khiến thị trường hiện nay rơi vào trạng thái thiếu, gần như không còn dự án nào được triển khai.
“Khi ấy, chúng tôi đã dự báo khả năng bùng nổ thị trường bất động sản vào năm 2023 và thậm chí gọi đây là một nguy cơ khủng hoảng mới. Do đó, các chính sách kiểm soát đã được đưa ra từ sớm, dưới sự chỉ đạo của Thủ tướng, nhằm từng bước điều tiết lại nguồn cung dự án”, ông Nghĩa nói.
Tuy nhiên, cộng hưởng với tình trạng tham nhũng và sự can thiệp từ nhóm lợi ích, số lượng dự án đã giảm mạnh theo cách “rất kinh khủng”. Tại Hà Nội, từ 40 – 50 dự án/năm giảm xuống mạnh, nhiều vùng gần như “trắng dự án”.
Vị chuyên gia lo ngại rằng, xu hướng hiện tại có thể đảo chiều, dẫn đến tình trạng thừa cung một lần nữa.
Song, việc sáp nhập các tỉnh là cơ hội lớn để thúc đẩy đô thị hóa. Nếu được định hướng đúng, đây có thể là nền tảng để hình thành các đô thị vệ tinh mạnh mẽ, từ đó tạo ra một thị trường bất động sản năng động và rộng khắp.
Chẳng hạn, quy hoạch khu vực Long Thành với sân bay quốc tế đã được đặt kỳ vọng phục vụ khoảng 500.000 dân. Nhưng theo dự báo, chỉ sau 5 năm, dân số có thể lên đến 2,5 triệu người. Tôi từng đề xuất với Thủ tướng rằng Long Thành cần được quy hoạch như một thành phố song sinh với TP.HCM, đóng vai trò là đô thị vệ tinh và trung tâm mới.
Nếu hạ tầng giao thông được đầu tư đồng bộ, với đường sắt cao tốc, cao tốc đường bộ, cảng biển thì một làn sóng đô thị hóa mới sẽ xuất hiện, không chỉ tập trung ở các thành phố lớn mà còn trải rộng khắp đất nước. Khi hệ thống giao thông phát triển, khoảng cách địa lý sẽ không còn là rào cản. Ví dụ, tuyến đường sắt cao tốc có thể đưa người dân từ Nghệ An ra Hà Nội chỉ trong khoảng 30 – 40p phút với vận tốc 350 km/h, việc điều đã trở nên phổ biến tại châu Âu.
“Tôi kỳ vọng xu hướng này sẽ diễn ra nhanh, góp phần làm giảm giá bất động sản hiện nay, vốn đang ở mức ảo do dư chấn từ cuộc khủng hoảng thiếu nguồn cung trước đó. Mục tiêu là khôi phục thị trường về giá trị thực, ổn định hơn”, vị chuyên gia kinh tế kỳ vọng.
Về mặt thể chế, Nghị quyết 68 đã mở ra một cơ chế điều hành mới. Trước đây, trong một “con ngõ nhỏ” thể chế, tốc độ của ô tô, xe máy và xe đạp là như nhau vì không gian bị bó hẹp. Nhưng khi thể chế được tháo gỡ, như thể ra đến “đường lớn”, mỗi phương tiện được vận hành theo đúng khả năng của nó. Xe ô tô chạy theo tốc độ ô tô, xe máy theo xe máy, và xe đạp vẫn giữ đúng nhịp của mình. Việc phân hóa tốc độ là điều hoàn toàn bình thường.
“Do đó, trong bối cảnh mới, các doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt là doanh nghiệp nhỏ cần định hình cho mình những chiến lược riêng, phù hợp với năng lực và điều kiện thị trường. Có thể theo các “ông lớn” để nhận các miếng bánh nhỏ. Bởi chúng ta không thể đi cùng tốc độ với doanh nghiệp lớn”, TS. Lê Xuân Nghĩa khuyến nghị.