Trò chuyện với Thương Gia, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đã chia sẻ về thực tế và những vướng mắc hiện nay để xây dựng khu đô thị phức hợp.
Mấy năm gần đây Việt Nam xuất hiện các khu đô thị đa chức năng. Ông đánh giá như thế nào về sự phát triển này?
GS. Đặng Hùng Võ: Hiện nay chưa rõ về mô hình khu đô thị đa chức năng tại Việt Nam. Một số chủ đầu tư có nhiều ý tưởng, trong đó có ý tưởng xây dựng khu đô thị đa chức năng. Đây là chủ trương đúng nhưng tiếp cận nó như thế nào để xây dựng một khu đô thị đa chức năng lại là chuyện khác.
Một số khu đô thị của Việt Nam chưa thể gọi là khu đô thị đa chức năng mà chỉ là những khu đô thị phức hợp, có hạ tầng hiện đại như hệ thống trường học liên cấp, bệnh viện, dịch vụ giải trí, trung tâm thương mại… tiện cho sinh hoạt của người dân, chứ chưa xem xét yếu tố cộng sinh để tạo ra mật độ kinh tế của các khu đô thị. Họ ở khu đô thị đó nhưng lại đến chỗ khác làm việc, chưa kết hợp với khu kinh tế nào, mà cái chính là nơi để ở hiện đại, dịch vụ tiện ích tốt.
Trong Nghị định 82/2018-NĐ-CP của TTg Chính phủ Quy định quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế. Theo đó, Khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ gồm các khu chức năng: Khu công nghiệp là khu chức năng chính; khu đô thị- dịch vụ có chức năng hỗ trợ, cung cấp các dịch vụ tiện ích xã hội cho khu công nghiệp (bao gồm các phân khu chức năng như: Nhà ở, bệnh viện, trường học, trung tâm nghiên cứu và phát triển, trung tâm ươm tạo doanh nghiệp và một số hạng mục công trình kinh tế - xã hội khác cần thiết cho sự phát triển đồng bộ, bền vững của khu). Đây là tư tưởng của một khu đô thịđa chức năng.
Như vậy, xét trên các yếu tố vừa nêu thì Việt Nam chưa có khu đô thị đa chức năng, mà chỉ gọi là khu đô thị phức hợp.
Khu đô thị phức hợp được hình thành như một đô thị thông minh, hiện đại. Vậy nên đâu là những giá trị mà nó mang lại?
GS. Đặng Hùng Võ: Nói riêng về Hà Nội, trước đó, Thành phố đã quy hoạch 5 thành phố vệ tinh để giảm tải về hạ tầng giao thông, tiện ích xã hội cũng như mang lại một môi trường sống tốt hơn cho người dân Thủ đô.
Tuy nhiên, trong điều kiện hiện nay khi 5 đô thị vệ tinh chưa hoạt động thì xu hướng phát triển các khu đô thị phức hợp ở trong nội đô hay ven đô cách thành phố 20 - 30 phút đi xe ô tô là phù hợp.
Khu này xây theo mô hình đô thị đa chức năng để có thể đáp ứng được nhu cầu của cư dân nghỉ ngơi sau những giờ làm việc căng thẳng trong nội đô.
Điều mà các nhà phát triển bất động sản đã nhìn thấy là không chỉ có tiềm năng là căn nhà thứ hai, mà khu vực này có tiềm năng phát triển các dự án bất động sản nhà ở khác.
Các dự án cách trung tâm các thành phố lớn trong khoảng 10-15km là những khu đô thị tích hợp nhiều các tiện ích có cả chức năng để ở, chức năng dịch vụ, du lịch, trải nghiệm, khu vui chơi trẻ em, trường học liên cấp, trường đại học, bệnh viện, văn phòng làm việc, trung tâm thương mại… Điều này rất hấp dẫn cả trong nước và khách nước ngoài. Bởi vì nó có cả giá trị sống và giá trị thương mại từ đất đai mang lại.
Thách thức nào cho việc xây dựng khu đô thị phức hợp tại Việt Nam, thưa ông?
GS. Đặng Hùng Võ: Thách thức đầu tiên cho việc xây dựng các khu đô thị phức hợp là quỹ đất. Để xây dựng được khu đô thị này cần quỹ đất lớn, không gian rộng rãi, đủ điều kiện để có thể hoàn thiện được các tiện ích sống, sinh hoạt, làm việc…
Thứ hai, khi đáp ứng được về diện tích thì những khu đô thị phức hợp gần nội đô là khó, nhiều khu đô thị cách trung tâm 15-10 km, trong khi đó nhiều trường hợp khách hàng đi làm trong nội đô, hàng ngày họ phải di chuyển một quãng đường dài khá mất nhiều thời gian. Hơn nữa, quỹ đất ngày càng hạn hẹp, như vậy các khu đô thị này sẽ ngày càng dịch xa trung tâm.
Thứ ba, để có một khu đô thị phức hợp đúng nghĩa, khó khăn là lựa chọn được nhà tư vấn tốt, kiến trúc sư tốt. Nếu không đáp ứng được điều này sẽ dẫn đến hậu quả xấu là thành phố phát triển theo vết dầu loang. Bởi hiện nay các nhà đầu tư vẫn tìm đất ở ven đô để phát triển, không có tư vấn để phát triển theo vết dầu loang là không hay.
Như vậy cần có một nhà đầu tư lớn, nhà tư vấn tốt, đầu tư cả khu đô thị hoàn chỉnh thì nó mới có sức sống.
Ông nhận định như thế nào về xu hướng phát triển các KĐT phức hợp bền vững tại Việt Nam?
GS. Đặng Hùng Võ: Trong điều kiện phát triển kinh tế như hiện nay, việc phát triển các khu đô thị phức hợp là xu thế của thời đại. Những tưởng các khu đô thị này mọc lên sẽ rất khó bán, nhưng nhìn từ thực tế, các khu đô thị đã đã hình thành đều rất hút khách.
Trong thời gian tới, việc dịch chuyển các khu đô thị sẽ ngày càng xa nội đô do quỹ đất hạn hẹp, nhưng các nhà phát triển bất động sản sẽ chấp nhận, họ sẽ có tư duy hiện đại, phát triển các khu đô thị này đồng bộ hơn, có thể chấp nhận chịu lỗ ban đầu khi xây dựng cơ bản. Một khu đô thị có tầm nhìn, có không gian sẽ có lãi và lãi lớn khi mở bán và đi vào hoạt động.
Đồng thời, việc dịch chuyển xa cũng chính là nằm trong chủ trương, chiến lược chung của Chính phủ, Thành phố Hà Nội giãn mật độ dân cư ra các đô thị vệ tinh, giảm áp lực dân số, hạ tầng cho trung tâm thành phố.
Tôi tin rằng, khi các đô thị phức hợp được xây dựng đúng nghĩa, thì đây sẽ là bước phát triển rất tốt về tầm nhìn quy hoạch, kiến trúc và không gian xây dựng. Không chỉ vậy, sẽ hút lượng lớn cư dân từ nội đô ra các đô thị này, giảm các áp lực về dân số, hạ tầng, giảm phát thải nhà kính, đóng góp phần quan trọng vào các cam kết của Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính tại Hội nghị COP26 đạt mục tiêu Net Zero vào năm 2050.
Xin cảm ơn Giáo sư.
