“Liều thuốc” điều tiết thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản Việt Nam đã đến lúc cần một cuộc đại phẫu để tái lập cân bằng và hướng tới phát triển bền vững. Việc đánh thuế vào bất động sản thứ hai, nhà bỏ hoang và chuyển nhượng là một trong những giải pháp được giới chuyên gia ủng hộ. Song, điều này chỉ có thể hiệu quả khi đi cùng một hệ thống dữ liệu minh bạch và quyết tâm mạnh mẽ.

GIẢI PHÁP ĐIỀU TIẾT THỊ TRƯỜNG

Thời gian qua, giá bất động sản đã tăng mạnh ở một số khu vực và loại hình. Theo TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, Việt Nam đang chứng kiến mức tăng giá bất động sản nóng hơn bất kỳ quốc gia nào trong khu vực. Tốc độ tăng trưởng hiện nay cũng cho thấy rõ sự thiếu bền vững.

Chính vì vậy, về mặt chủ trương, TS. Cấn Văn Lực ủng hộ việc đánh thuế bất động sản như một công cụ để điều tiết thị trường. Vấn đề cốt lõi là làm thế nào để áp dụng chính sách thuế một cách hiệu quả, cụ thể là đánh vào thời điểm nào, và loại hình nào?

Theo ông Lực đánh thuế cần tập trung vào ba loại hình chính: bất động sản thứ hai trở đi; nhà bỏ hoang và chuyển nhượng bất động sản.

Vị chuyên gia phân tích, đánh thuế đối với nhà ở thứ hai trở đi đã được nhiều quốc gia áp dụng. Nhà ở thứ nhất gắn với nhu cầu thiết yếu của người dân, còn từ nhà thứ hai trở đi thường mang tính chất đầu tư, thậm chí là đầu cơ, do đó cần phải được đánh thuế.

Đánh thuế nhà bỏ hoang vì gây lãng phí tài nguyên, đồng thời việc này còn làm mất mỹ quan và trật tự đô thị. Cuối cùng, đánh thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, việc sang tay liên tục, mang tính đầu cơ, là nguyên nhân đẩy giá bất động sản lên cao, bất hợp lý trong thời gian qua.

“Điều kiện tiên quyết để thực hiện chính sách thuế một cách hiệu quả và công bằng là phải xây dựng được một hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai và bất động sản, đúng nghĩa là big data”.

Về thời điểm triển khai đánh thuế bất động sản phụ thuộc rất lớn vào hệ thống thông tin và dữ liệu đầy đủ, chính xác. Chẳng hạn, để đánh thuế nhà ở thứ hai hoặc nhà bỏ hoang, cơ quan quản lý cần xác định rõ ai là chủ sở hữu thực sự của các bất động sản này.

Đối với hoạt động chuyển nhượng, dữ liệu cũng phải thể hiện được giá trị giao dịch sát với giá thị trường chứ không chỉ dựa vào mức giá ghi trên sổ sách, vốn thường thấp hơn nhiều so với giá thực tế.

Hiện nay, Việt Nam mới đang trong giai đoạn đầu của quá trình xây dựng hệ thống này. Sau khi một số luật mới về bất động sản có hiệu lực và dưới sự chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, công tác xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai đã có những bước khởi đầu. Tuy nhiên, TS. Cấn Văn Lực cho rằng tiến độ vẫn còn chậm, và theo đánh giá, có thể cần thêm một vài năm nữa để hoàn thiện hệ thống dữ liệu này.

“Chính vì vậy, dù chủ trương đánh thuế bất động sản đã có định hướng rõ ràng và lộ trình ban đầu, thì thời điểm thực thi cụ thể có lẽ sẽ cần phải chờ thêm ít nhất vài năm nữa. Vì cần đảm bảo đủ điều kiện về cơ sở dữ liệu, cũng như các cơ quan chức năng và xã hội có thời gian bàn thảo, thống nhất về mức thuế và cách thức áp dụng”, vị tiến sĩ phân tích.

DOANH NGHIỆP CẦN GIẢM THUẾ VÌ CHI PHÍ TĂNG CAO

Trong khi việc đánh thuế bất động sản được xem là một công cụ quan trọng để điều tiết thị trường, đảm bảo sự công bằng và hạn chế đầu cơ, thì ở chiều ngược lại, các doanh nghiệp cần được giảm thuế để tăng cung cho thị trường

Tại cuộc làm việc của Thường trực Chính phủ với các bộ, ngành, hiệp hội, ngân hàng, doanh nghiệp về tình hình thị trường bất động sản, ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) nêu một số khó khăn hiện nay doanh nghiệp bất động sản đang gặp phải liên quan đến vấn đề đất đai, quy hoạch và đặc biệt là tình trạng chi phí tăng cao đang là khó khăn đáng kể đối với các doanh nghiệp.

Cụ thể, chi phí về giá đất đang tăng 15 - 20%, cùng với giá các loại nguyên vật liệu khác như sắt thép, xi măng cũng tăng theo. Chi phí cao khiến giá thành bất động sản cao dẫn đến tình trạng sản phẩm làm ra không bán được hoặc người có thu nhập thấp không mua được, dẫn đến không đáp ứng được nhu cầu nhà ở cho người dân.

Chủ tịch VNREA đề xuất: “Giảm chi phí hình thành bất động sản, đặc biệt là thuế VAT, góp phần cân đối cung cầu nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội và nhà ở dành cho người có thu nhập trung bình, xuất phát từ nhu cầu thực tế của người dân”.

Đáng chú ý, tình trạng đầu cơ bất động sản có tồn tại và có hiện tượng tăng giá "ảo". Để hạn chế điều này, TS. Nguyễn Văn Khôi kiến nghị cần có cơ chế kiểm soát chặt chẽ từ phía địa phương và xử lý vi phạm đầu cơ đất trong hoạt động giao dịch bất động sản.

Đề xuất giải pháp hạ giá thành bất động sản, Chủ tịch VNREA nêu giải pháp quan trọng nhất chính là cải cách thủ tục hành chính. Bởi theo phản ánh của các doanh nghiệp, thời gian kéo dài của quy trình, thủ tục hành chính có thể làm tăng chi phí hình thành bất động sản tới 10%. Vì vậy, cần giảm chi phí hình thành bất động sản bằng cách rút ngắn thủ tục hành chính và thời gian thực hiện.

Bên cạnh đó, ông Khôi đề nghị cơ quan chức năng cần kiểm soát chặt, xử lý nghiêm các hành vi thao túng giá bất động sản trên thị trường, cũng như việc thống nhất chuyển đổi các dự án nhà ở thương mại thành nhà ở xã hội để tăng nguồn cung cho phân khúc này.

Chung quan điểm, ông Lê Minh Ngân, Thứ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường khẳng định, cần sớm có giải pháp ngăn chặn việc đầu cơ đất đai. Nếu như đất đã được giao hoặc cho thuê nhưng chưa xây dựng, cần hạn chế việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó.

Tức là không cho phép chuyển nhượng đất mà các nhà đầu tư nhận chuyển nhượng hoặc trúng đấu giá nhưng không sử dụng. Chỉ khi nhà đầu tư thứ cấp nhận chuyển nhượng xong và đưa đất vào đầu tư xây dựng nhà ở để đáp ứng nhu cầu của người dân thì mới xem xét.

Một giải pháp nữa để hạn chế tình trạng này mà Bộ Nông nghiệp và Môi trường đưa ra là đánh thuế. Đất sau khi nhận chuyển nhượng hoặc trúng đấu giá, chủ đầu tư nắm giữ lâu năm mà chưa có nhà ở sẽ phải chịu mức thuế cao hơn.