Thị trường bất động sản quý 3/2025 cho thấy nhiều điểm sáng với giá bán tăng, tỷ lệ hấp thụ tốt và dòng tiền bắt đầu quay lại. Các doanh nghiệp bất động sản niêm yết được kỳ vọng ghi nhận tăng trưởng lợi nhuận ấn tượng.
HOẠT ĐỘNG QUÝ 3 KHỞI SẮC
Theo báo cáo mới đây của chứng khoán MB (MBS Research), quý 3/2025, nhiều dự án bất động sản được mở bán mới ở cả Hà Nội và TP.HCM với giá bán và tỷ lệ hấp thụ ghi nhận tương đối tích cực. Nhiều tín hiệu cải cách pháp lý được kỳ vọng giúp các doanh nghiệp phát triển bất động sản gỡ vướng tại các dự án đang gặp khó khăn và có động lực phát triển dự án mới.
Các doanh nghiệp bất động sản niêm yết theo dõi được kỳ vọng ghi nhận lợi nhuận quý 3/2025 phục hồi từ mức nền thấp của năm ngoái hoặc nhờ hỗ trợ của lợi nhuận tài chính, do hoạt động bàn giao vẫn chủ yếu diễn ra tại các dự án hiện hữu.
Báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết, trong 9 tháng năm 2025, thị trường bất động sản ghi nhận lượng giao dịch tăng nhẹ 1% so với cùng kỳ, trong khi đó giá bán sơ cấp trung bình có nhiều biến động ở hai thị trường chính khi tăng 33% so với cùng kỳ tại Hà Nội và tăng 36% so với cùng kỳ tại TP. HCM. Điều này phần nào cho thấy nhu cầu lớn đã bị hạn chế bởi giá bán ở mức cao.
Quý 3/2025 cũng là quý đầu tiên thực hiện sáp nhập tỉnh thành, do đó có thể gây “sốt” đất tại một số khu vực nhất định, tuy nhiên, MBS lưu ý rằng xu hướng tăng giá bất động sản này chỉ bền vững khi thực sự được hưởng lợi từ hạ tầng và kinh tế. Trong quý này, nguồn cung liên tục tăng tại cả hai thị trường chính khi nhiều dự án lớn được mở bán với xu hướng dịch chuyển ra xa trung tâm.
Đối với các doanh nghiệp phát triển bất động sản, nhiều cải cách pháp lý đã được thực hiện nhằm hướng tới hỗ trợ doanh nghiệp và tăng nguồn cung bất động sản, có thể kể đến: mở rộng mục đích sử dụng đất cho các dự án (Nghị quyết 171/2024/QH15), thí điểm cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội (Nghị quyết 201/2025/QH15), hay điều chỉnh quy hoạch tổng thể tại một số phân khu.
Quý vừa qua, nhiều dự án bất động sản mới được mở bán với tình hình booking ghi nhận tích cực, đi kèm đó là các chính sách thúc đẩy bán hàng tốt ngay cả khi trong quý có tác động tiêu cực của mùa vụ (tháng Ngâu).
Tại Hà Nội, trừ VHM, các dự án mở bán hầu hết đến từ các doanh nghiệp bất động sản không niêm yết: Sun Feliza Suites (Sun Group), The Matrix Premium (MIK Group), Noble Crystal (Sunshine Group)… Tại TP.HCM, một số dự án mở bán đáng chú ý trong quý bao gồm: The Opus One – Vinhomes Grand Park (VHM), The Privé (DXG), cụm dự án Gladia (KDH), The Gió Riverside (AGG) hay Lumier Midtown (Masterise).
Dịch chuyển ra xa trung tâm, một số dự án đáng chú ý mở bán tại các tỉnh thành bao gồm phân khu Canaria – dự án Izumi City (Đồng Nai) hay Solaria Rise - dự án Southgate (Long An, nay là Tây Ninh) của NLG. Lượng booking ghi nhận rất tích cực ở một số doanh nghiệp chúng tôi theo dõi, bao gồm DXG và KDH.
Hoạt động mở bán diễn ra tích cực tại các doanh nghiệp bất động sản niêm yết tuy nhiên hoạt động bàn giao chủ yếu vẫn đến từ sản phẩm thuộc các dự án hiện hữu. Bên cạnh đó, cũng trong quý 3/2025, nhiều thương vụ chuyển nhượng cổ phần tại các dự án đã và được kỳ vọng diễn ra sẽ mang lại lợi nhuận tài chính đột biến trong quý cho các doanh nghiệp, có thể kể đến việc chuyển nhượng 15,1% cổ phần tại dự án Izumi City (NLG) hay chuyển nhượng cổ phần tại dự án Thuận An 1 (PDR).
LỢI NHUẬN DỰ KIẾN TĂNG GẦN 70%
MBS đánh giá, lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết theo dõi trong quý 3/2025 ghi nhận tăng trưởng 68,7% so với cùng kỳ nhờ phục hồi từ nền thấp hoặc có hỗ trợ từ lợi nhuận tài chính đột biến trong quý. Các dự án mở bán mới trong quý của các doanh nghiệp kỳ vọng sẽ đóng góp vào kết quả kinh doanh kể từ quý 4/2025.
Cụ thể, quý 3/ 2025 lợi nhuận của NLG sẽ đến từ tiếp tục bàn giao các sản phẩm thuộc dự án Southgate và Nam Long Cần Thơ. Trong quý, NLG đã ký hợp đồng chuyển nhượng 15,1% cổ phần tại dự án Izumi cho đối tác Nhật Bản (Tokyu Corporation).
Theo MBS lợi nhuận từ hoạt động chuyển nhượng này sẽ được ghi nhận vào doanh thu tài chính của NLG trong quý 3. Chi tiết giá trị giao dịch chưa được công bố, tuy nhiên chúng tôi đã ước tính lợi nhuận và đưa vào dự phóng quý 3/2025 của doanh nghiệp.
Còn PDR sẽ ghi nhận lợi nhuận từ thương vụ bán 80% cổ phần tại dự án Thuận An 1. Trước đó vào đầu tháng 9/2025, doanh nghiệp đã có những tín hiệu đầu tiên khi công bố quyết định thành lập Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản cao tầng Thuận An 1, trong đó PDR sở hữu 99%.
Cũng trong quý này, doanh nghiệp mở bán đợt mới của dự án Bắc Hà Thanh - Quy Nhơn Iconic, kỳ vọng hỗ trợ tích cực cho lợi nhuận của doanh nghiệp trong quý 4/2025 và năm 2026.
Đối với KDH, chứng khoán MB không kỳ vọng hoạt động bàn giao diễn ra sôi nổi khi cụm dự án Gladia chỉ mới được mở bán từ đầu tháng 7/2025; lợi nhuận sẽ chủ yếu đến từ việc cơ cấu lại quỹ đất, các thửa đất xen kẹt và không hiệu quả. Dự kiến cụm dự án Gladia sẽ đóng góp vào doanh thu, lợi nhuận của KDH kể từ quý 4/2025 từ đó hỗ trợ doanh nghiệp hoàn thành kế hoạch năm.
Về DXG hoạt động mở bán tại The Prive đã diễn ra rất tích cực với booking cao và giá bán đạt tới mức 120 triệu đồng/m2, được kỳ vọng hỗ trợ presale của doanh nghiệp. Tuy nhiên, do các sản phẩm tại dự án này khó có thể bàn giao ngay trong quý, lợi nhuận của DXG vẫn sẽ đến từ bàn giao các sản phẩm tại dự án cũ Gem Skyworld.
Riêng VHM lợi nhuận ròng có thể tăng trưởng mạnh nhờ doanh số chưa ghi nhận lớn cuối quý trước (138.000 tỷ đồng) đến từ dự án Royal Island, Wonder City và Ocean Park 2, 3. MBS dự phóng VHM hoàn thành được 60% kế hoạch lợi nhuận năm trong 9 tháng năm 2025. Các đại dự án mới được mở bán kể từ đầu năm như Wonder City, Golden City, Green City, sẽ đem lại lợi nhuận lớn trong nửa cuối năm 2025.
