Mới đây, Bộ Xây dựng đã có một số đề xuất với Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ để tiếp tục hoàn thiện quy định pháp luật phù hợp với điều kiện thực tiễn, tạo điều kiện cho các đối tượng thuận lợi hơn trong việc tiếp cận chính sách nhà ở xã hội.
Bộ Xây dựng đề xuất sửa đổi quy định điều kiện về thu nhập để được mua, thuê mua nhà ở xã hội quy định tại khoản 1 Điều 30 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP theo hướng: nâng điều kiện về thu nhập đối với người độc thân từ 15 triệu lên 20 triệu đồng/tháng. Trường hợp người đứng đơn đã kết hôn thì nâng tổng thu nhập 2 vợ chồng từ 30 triệu lên 40 triệu đồng/tháng tính theo bảng tiền công, tiền lương.
Theo Luật Nhà ở 2023 và Điều 30 Nghị định 100/2024/NĐ-CP hiện hành, đối với điều kiện thu nhập, trường hợp người đứng đơn là người độc thân thì có thu nhập hàng tháng thực nhận không quá 15 triệu đồng tính theo bảng tiền công, tiền lương do cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp nơi đối tượng làm việc xác nhận.
Trường hợp người đứng đơn đã kết hôn theo quy định của pháp luật thì người đứng đơn và vợ (chồng) của người đó có tổng thu nhập hàng tháng thực nhận không quá 30 triệu đồng tính theo bảng tiền công, tiền lương do cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp nơi đối tượng làm việc xác nhận.
Về nội dung này, Tạp chí Thương gia đã có cuộc trò chuyện cùng Ths. Luật sư Nguyễn Phó Dũng Giám đốc Công ty Luật TNHH OPIC và Cộng sự, Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội. Theo vị Luật sư, đề xuất nâng điều kiện thu nhập để mua nhà ở xã hội giúp nhiều hộ gia đình tiếp cận đến phân khúc này.
Thưa luật sư, trong bối cảnh giá nhà liên tục tăng, đặc biệt tại các đô thị lớn, việc Bộ Xây dựng đề xuất nâng mức thu nhập tối đa để mua nhà ở xã hội có thể giúp mở rộng đối tượng tiếp cận nhà ở phù hợp hơn với thực tế hiện nay. Ông đánh giá thế nào về tính kịp thời và hợp lý của đề xuất này?
Tôi đánh giá cao đề xuất gần đây của Bộ xây dựng về việc điều chỉnh điều kiện thu nhập cho đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội. Đây là một động thái chính sách không chỉ kịp thời mà còn vô cùng hợp hợp lý, phản ánh đúng thực tiễn kinh tế - xã hội và giải quyết một trong những “điểm nghẽn” lớn nhất của chính sách an sinh về nhà ở hiện nay.
Thực tế cho thấy, một bộ phận không nhỏ người lao động, cán bộ, công chức, viên chức có mức thu nhập nhỉnh hơn 15 triệu đồng (đối với cá nhân) hoặc 30 triệu đồng (đối với hộ gia đình). Mức thu nhập này đủ để họ vượt khỏi ngưỡng được xét mua nhà ở xã hội, nhưng lại quá mong manh để có thể tiếp cận nhà ở thương mại với mặt bằng giá đã quá cao.
Trước thực trạng đó, đề xuất của Bộ xây dựng về việc nâng điều kiện thu nhập lên 20 triệu đồng/tháng cho người độc thân và 40 triệu đồng/tháng cho hộ gia đình là một giải pháp mang tính đột phá và cần thiết.
Việc nâng mức trần thu nhập sẽ mở rộng cánh cửa tiếp cận nhà ở xã hội cho nhiều người lao động và gia đình trẻ. Mức tăng đề xuất từ 15 triệu lên 20 triệu đồng và từ 30 lên 40 triệu đồng phản ánh sát hơn mức thu nhập thực tế của nhóm đối tượng có nhu cầu nhà ở thật nhưng đang gặp khó khăn về nhà ở.
Với mức thu nhập này, sau khi trừ đi các chi phí sinh hoạt ngày càng đắt đỏ tại các đô thị, phần tích lũy còn lại vẫn rất khó để mua nhà ở thương mại. Khi điều kiện thu nhập quá cứng nhắc và thấp, chính sách nhà ở xã hội sẽ kém hấp dẫn và không phát huy hết vai trò của nó. Việc điều chỉnh sẽ giúp tăng số lượng hồ sơ đăng ký hợp lệ, từ đó thúc đẩy nguồn cung và cầu cho phân khúc nhà ở xã hội phát triển lành mạnh hơn.
Đây là một bước đi quan trọng để chính sách an sinh về nhà ở thực sự đến gần hơn với người dân, giải quyết bài toán nhà ở cho một bộ phận lớn của xã hội đang gặp khó khăn, qua đó thể hiện rõ vai trò kiến tạo và định hướng của Nhà nước trong việc đảm bảo một cuộc sống tốt đẹp hơn cho người dân.
Theo ông, nếu đề xuất được thông qua, cần có những cơ chế kiểm soát, minh bạch nào để đảm bảo nhà ở xã hội vẫn đến đúng đối tượng, đồng thời không gây ra tình trạng đầu cơ hay trục lợi chính sách?
Việc nới rộng điều kiện thu nhập là cần thiết, nhưng nếu không đi kèm với một hàng rào kỹ thuật vững chắc về kiểm soát và minh bạch, chính sách rất dễ bị bóp méo, không những không đạt được mục tiêu an sinh nhà ở mà còn có thể gây ra hệ lụy tiêu cực cho xã hội.
Để đảm bảo tính hiệu quả và công bằng của chính sách sau khi điều chỉnh, vị Luật sư cho hay, cần triển khai đồng bộ và quyết liệt các giải pháp như siết chặt và minh bạch tuyệt đối quy trình xét duyệt hồ sơ; tăng cường cơ chế hậu kiểm và giám sát sau bàn giao.
Đồng thời, xây dựng và liên thông hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia để chỉ cần dựa vào định danh cá nhân (CCCD), cơ quan chức năng có thể truy xuất ngay lập tức thông tin về tình trạng sở hữu nhà ở, mức thu nhập chịu thuế của bất kỳ công dân nào để tránh việc làm giả hồ sơ, một người đã mua nhà ở xã hội ở địa phương này sẽ không thể nộp hồ sơ ở địa phương khác.
Cùng với đó, xây dựng chế tài xử lý vi phạm nghiêm khắc và đủ sức răn đe đối với người mua gian dối, chủ đầu tư có hành vi thông đồng, tiếp tay cho việc mua bán sai đối tượng và cán bộ xét duyệt hồ sơ.
Ngoài điều kiện về thu nhập, theo luật sư, có cần thiết phải điều chỉnh đồng bộ các quy định liên quan khác, như tiêu chí xác định khó khăn về nhà ở, mức vay ưu đãi hay chính sách tín dụng?
Với tư cách là luật sư, tôi khẳng định rằng việc điều chỉnh đồng bộ các quy định khác không chỉ cần thiết mà là yêu cầu bắt buộc để đề xuất nâng mức thu nhập thực sự phát huy hiệu quả.
Nếu chỉ nâng điều kiện cần về thu nhập mà không cải thiện điều kiện đủ về cơ chế hỗ trợ, chính sách sẽ trở nên “nửa vời” và người dân vẫn khó có thể chạm tới căn nhà. Cụ thể, cần phải xem xét điều chỉnh các yếu tố sau một cách hài hòa.
Thứ nhất, rà soát, nới lỏng tiêu chí khó khăn về nhà ở cho phù hợp. Luật nhà ở năm 2023 quy định điều kiện về nhà ở là: chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, hoặc có nhà nhưng diện tích bình quân đầu người thấp hơn mức tối thiểu do UBND cấp tỉnh quy định.
Thứ hai, cải cách chính sách tín dụng và mức vay ưu đãi như tăng hạn mức cho vay tối đa, linh hoạt phương thức chứng minh khả năng trả nợ thay vì chỉ dựa vào bảng lượng có xác nhận của công ty, ngân hàng… cần chấp nhận thêm các nguồn thu nhập hợp pháp khác như từ hộ kinh doanh nhỏ lẻ, làm thêm… để đánh giá tổng thể khả năng trả nợ của gia đình. Điều này phản ánh đúng thực tế đa dạng nguồn thu nhập của người lao động hiện nay.
Thứ ba, kéo dài thời hạn vay, đơn giản hóa và tăng tốc độ giải ngân vốn. Thực tế không chỉ thiếu vốn, mà còn ở tốc độ giải ngân các gói tín dụng ưu đãi còn chậm xuất phát từ thủ tục hành chính và nguồn vốn. Do vậy, cần có cơ chế rút ngắn thời gian thẩm định hồ sơ vay, nhà nước cần có cơ chế cấp bù lãi suất kịp thời và đảm bảo nguồn vốn ổn định, dài hạn.
Xin cảm ơn Luật sư!
Về điều kiện thu nhập mua nhà ở xã hội, ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), CEO Tập đoàn G6 cho biết, hiện nay theo quy định tại Nghị định 100/2024/NĐ-CP về điều kiện thu nhập hộ gia đình có thu nhập dưới 30 triệu đồng/tháng và hộ độc thân có thu nhập dưới 15 triệu đồng/tháng được hưởng chính sách nhà ở xã hội, không xét tới giảm trừ gia cảnh.
Quy định này khá cứng nhắc và thiếu tính linh hoạt. Mức thu nhập các địa phương khác nhau và ngay trong từng địa phương cũng khác nhau và theo thời gian cũng thay đổi. Không thể cào bằng thu nhập giữa các địa phương và không thể giữ quy định thu nhập đóng khung cho nhiều năm trong bối cảnh kinh tế đầy biến động này.
Do đó, ông Quê đề xuất 2 phương án, phương án 1 là các thành phố trực thuộc Trung ương mức thu nhập hộ gia đình 50 triệu đồng/tháng, hộ độc thân 25 triệu đồng/tháng. Có giảm trừ gia cảnh 8 triệu đồng/người phụ thuộc. Các tỉnh còn lại hộ gia đình 40 triệu đồng/tháng, hộ độc thân 20 triệu đồng/tháng. Có giảm trừ gia cảnh 6 triệu đồng/người.
Còn phương án 2, sẽ giao Chủ tịch UBND cấp tỉnh hàng năm ban hành mức thu nhập được hưởng chính sách về nhà ở xã hội.