Một trong những vấn đề gây tranh chấp lớn nhất về đất đai là những quy định pháp luật lỗi thời về giá đất, ông đánh giá thế nào về vấn đề này?
Thứ nhất, về quy định giá đất hiện hành, UBND tỉnh/thành phố quyết định bảng giá đất hàng năm dựa trên khung giá đất do Chính phủ quy định. Chính phủ đã ban hành Nghị định số 44/2014 NĐ-CP và Nghị định số 104/ 2014 NĐ-CP quy định khung giá các loại đất. UBND cấp tỉnh không được phép ban hành bảng giá đất cao hơn 30% so với khung giá và không được thấp hơn khung giá do Chính phủ quy định.
hính vì thế, những quy định cứng ấy kéo theo nhiều bất cập như sau: Giá đất theo quy định pháp luật thấp hơn giá thị trường dẫn đến thất thu ngân sách; Giá trị bồi thường khi thu hồi thấp hơn giá trị thực dẫn đến khiếu kiện kéo dài và tạo ra nhiều điểm nóng về an ninh trật tự xã hội; Phát sinh các giao dịch nhằm trục lợi chính sách về đất đai như chuyển mục đích sử dụng từ đất thuê của nhà nước sang đất ở để kinh doanh BĐS, mua nhà ở thuộc quyền quản lý và sử dụng của nhà nước, dùng quân xanh quân đỏ trong tham gia đấu giá quyền sử dụng đất.
Thời gian qua, việc chuyển nhượng dự án BĐS cũng đang cho thấy nhiều bất cập, bộc lộ nhiều điểm không phù hợp với thực tế và cả hệ thống pháp luật. Theo ông có những điểm chưa phù hợp nào cần phải thay đổi?
Theo quy định của pháp luật hiện hành, việc chuyển nhượng dự án BĐS được quy định dựa trên nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS được quy định tại Điều 48 Luật KDBĐS 2014: “Chủ đầu tư dự án BĐS được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư kinh doanh”.
Hiện nay những bất cập trong quy định chuyển nhượng dự án như sau:
Thứ nhất, bất cập trong quy định về điều kiện chuyển nhượng dự án là “Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành bồi thường, giải phóng mặt bằng. Với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư, xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong toàn bộ kết cấu hạ tầng kỹ thuật tương ứng tiến độ đã được phê duyệt”.
Theo thực tế yêu cầu này không phù hợp với tiến trình thực hiện thông thường bởi với các dự án thì việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng được thực hiện song song, kết hợp với việc thu hồi, giải phóng mặt bằng khu đất khác để xây dựng cơ sở hạ tầng, bố trí tái định cư. Do đó quy định trên là cứng nhắc. Vì một trong những lý do khiến chủ đầu tư phải chuyển nhượng dự án là không đủ tiền giải phóng mặt bằng.
Từ đó gây ra một thực trạng là các chủ đầu tư cũ không có khả năng tiếp tục dự án nhưng không thể chuyển nhượng được khiến nhiều khu đất bỏ hoang. Việc chưa tạo điều kiện cho nhà đầu tư mới thay thế để khởi động lại các dự án đã bị ngưng triển khai hiện nay chưa tạo được sự thông thoáng trong thị trường chuyển nhượng dự án, đó là một rào cản cho thị trường BĐS phát triển.
Thứ hai, thủ tục chuyển nhượng dự án quá rườm rà và phức tạp làm các chủ đầu tư khó có thể tiếp cận từ đó hạn chế các hoạt động chuyển nhượng dự án trên thị trường BĐS. Các quy định pháp luật cũng chưa đảm bảo tính đồng bộ, gây ra khó khăn và nhũng nhiễu của cơ quan có thẩm quyền trong quá trình cho phép chuyển nhượng dự án.
Có thể thấy rằng trong quá trình xin chấp thuận đầu tư chủ đầu tư đã trải qua nhiều bước để được phê duyệt dự án nên cơ quan thẩm quyền đã nắm được dự án, có lưu lại hồ sơ nên khi chuyển nhượng không cần phải nộp lại hồ sơ đã được phê duyệt; quyết định phê duyệt dự án và hợp đồng thuê đất hoặc quyết định giao đất, hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Chính vì thế ở hồ sơ chuyển nhượng dự án không cần phải bắt chủ đầu tư nộp như vậy sẽ rất rườm rà và tốn kém.
Thứ ba, các quy định pháp luật chưa thực sự tạo được môi trường chuyển nhượng BĐS minh bạch, công khai nên khiến nhiều nhà đầu tư còn lo ngại khi tham gia. Như việc các quy định để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng chưa thực sự hiệu quả, nhiều trường hợp nhà đầu tư gây ra thiệt hại nặng nề cho khách hàng, chuyển nhượng một dự án cho nhiều người, lừa đảo chiếm đoạt tài sản của khách hàng. Đây là một cơ chế còn bỏ ngỏ trong khi trên thực tế xảy ra khá nhiều, khách hàng vẫn phải chịu thiệt hại và tự khắc phục khó khăn.
Một trong những vấn đề “nóng” là hiện nay chưa có quy định pháp luật về các loại hình BĐS Condotel, Officetel dẫn đến phát sinh tranh chấp trong thực tế. Luật sư có phân tích, nhận định gì về vấn đề này?
Tên gọi condotel (căn hộ du lịch) hay officetel (văn phòng kết hợp lưu trú) là tên chưa được chính thức công nhận thuật ngữ này, mà vẫn là từ ngữ lai chưa chuẩn hoá trong luật và nghị định.
Hiện nay chưa có quy định cụ thể về loại hình này, nhưng bước đầu cũng đã có những quy định mang tính định hướng. Bộ Tài nguyên & Môi trường đã có Văn bản số 703/BTNMT-TCQLĐĐ ký ngày 14/2/2020, gửi Sở TN&MT các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương hướng dẫn về chế độ sử dụng đất và việc cấp chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở, bao gồm một số loại hình mới gồm căn hộ condotel, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú (officetel)...
Hiện nay khung pháp lý cho các loại hình BĐS nghỉ dưỡng còn nhiều vấn đề như: Các văn bản được ban hành chưa xác định rõ đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản là condotel, biệt thự du lịch.
Trường hợp cấp cho từng người mua trong dự án sẽ phát sinh nhiều vấn đề phức tạp về an ninh, trật tự trong quản lý vận hành tòa nhà, quản lý hoạt động đầu tư kinh doanh căn hộ; quản lý, thu hồi dự án khi hết thời hạn sử dụng đất của dự án.
Việc cấp sổ cũng ảnh hưởng tới việc thế chấp tài sản vay vốn ngân hàng, nguy cơ mất an toàn hệ thống tín dụng do hầu hết dự án condotel đều được chủ đầu tư thế chấp ngân hàng.
Nhiều chủ đầu tư mở bán condotel, officetel khi chưa đủ điều kiện, rủi ro cho người mua, nhất là không thực hiện được cam kết với người mua đã phát sinh tranh chấp, phức tạp về an ninh trật tự.
Hiện chưa có quy định về hồ sơ dự án, giấy tờ về nghiệm thu hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật. Quy định về quản lý, vận hành căn hộ, tòa nhà hỗn hợp thiếu chặt chẽ, chưa có vai trò của chủ đầu tư, tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn.
Xin cảm ơn ông.
