Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đang lấy ý kiến góp ý dự thảo xây dựng quy định tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn thành phố theo Luật Đất đai 2024.
Theo đó, điều kiện để tách thửa đất theo quy định của dự thảo mới chỉ cần đảm bảo diện tích tối thiểu và bỏ điều kiện về quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2.000 với thửa đất thuộc quy hoạch đất nông nghiệp, dân cư hiện hữu và quy hoạch tỷ lệ 1/500 với thửa đất thuộc quy hoạch đất ở xây dựng mới, đất sử dụng hỗn hợp.
Cụ thể, điều kiện tách thửa được quy định làm 3 khu vực. Khu vực 1, gồm các quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình và Tân Phú, thửa đất ở hình thành và đất còn lại sau khi tách phải tối thiểu 36m2, có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 3m.
Khu vực 2, gồm quận 7, 12, Bình Tân, thành phố Thủ Đức và thị trấn các huyện, thửa đất ở hình thành và còn lại sau khi tách phải tối thiểu 50m2, có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 4m.
Còn khu vực 3, gồm các huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ (ngoại trừ thị trấn), thửa đất ở hình thành và còn lại sau khi tách phải tối thiểu 80m2, có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 5m.
Dự thảo cũng đề xuất, đối với thửa đất nông nghiệp, phải có diện tích tối thiểu 500m2 với đất trồng cây hàng năm, đất nông nghiệp khác và 1.000m2 với đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất chăn nuôi tập trung.
Đáng chú ý, việc tách, hợp thửa đất cũng phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý.
Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa có đất ở và đất khác trong cùng thửa để làm lối đi, khi thực hiện việc tách hoặc hợp, không phải chuyển mục đích sử dụng đất với phần diện tích làm lối đi đó.
Về quy định việc tách thửa, theo Khoản 1, Điều 220 Luật Đất đai 2024 quy định cụ thể 4 điều kiện để tách thửa đất.
Thứ nhất, thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Thứ hai, thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất.
Thứ ba, đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất, hợp thửa đất;
Thứ tư, việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó.
Trường hợp tách thửa đất thì ngoài các nguyên tắc, điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 220 còn phải bảo đảm các điều kiện khác.
Cụ thể, một là các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của UBND cấp tỉnh. Trường hợp thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề;
Hai là trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì thực hiện tách thửa, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng. Đối với thửa đất có đất ở và đất khác thì không bắt buộc thực hiện tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa.
Ba là trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án mà việc phân chia không bảo đảm các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định thì không thực hiện tách thửa.
