Trong bối cảnh thanh khoản bất động sản chưa phục hồi rõ rệt, lãi suất neo ở mức cao và giá nhà vẫn vượt khả năng tích lũy của nhiều người trẻ, các chủ đầu tư đang đẩy mạnh những phương án thanh toán linh hoạt để thu hút người mua.
Đáng chú ý, chương trình được quảng bá với tên gọi “mua nhà 0 đồng” đang xuất hiện tại một số dự án, tạo sự quan tâm nhờ yêu cầu vốn ban đầu thấp.
“MUA NHÀ 0 ĐỒNG”, KHOẢN NỢ KHÔNG HỀ BẰNG 0
Theo thông tin được giới thiệu trên mạng xã hội Facebook, một chủ đầu tư tại TP.HCM đang áp dụng chính sách này với khoản đăng ký nguyện vọng 30 triệu đồng, đợt thanh toán đầu tiên bằng 0% theo bảng tiến độ. Khách hàng được ân hạn nợ gốc trong 36 tháng và hỗ trợ lãi suất trong 2 năm.
Theo lịch thanh toán được giới thiệu, từ ngày thứ 30 đến ngày thứ 450, người mua thanh toán định kỳ 30 ngày một lần, mỗi đợt tương đương 1% giá trị căn hộ. Khi nhận bàn giao nhà, khách hàng thanh toán thêm 15%, ngân hàng hỗ trợ 10%. Đến thời điểm nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, khách hàng thanh toán thêm 5%.
Phương án được giới thiệu phân bổ 30% giá trị căn hộ cho khách hàng và 70% từ nguồn vốn ngân hàng. Tuy nhiên, người mua vẫn phải thanh toán thuế giá trị gia tăng (VAT) và 2% kinh phí bảo trì khi nhận bàn giao nhà.
Một dự án khác tại TP.HCM cũng quảng bá chương trình “mua nhà 0 đồng”, hay “mua nhà 3 không”, với khoản đặt cọc ban đầu khoảng 50 triệu đồng để ký hợp đồng mua bán. Khách hàng được ân hạn nợ gốc tối đa 36 tháng, hỗ trợ lãi suất 0% trong 24 tháng đầu và có thể vay ngân hàng đến 75% giá trị căn hộ, với thời hạn tối đa 35 năm. Chương trình có sự tham gia của 6 ngân hàng đối tác.
Trên thực tế, “mua nhà 0 đồng” không phải hình thức hoàn toàn mới, từng xuất hiện trên thị trường bất động sản từ vài năm trước, trong giai đoạn dịch Covid-19. Tên gọi này nhấn mạnh việc giảm số tiền người mua phải bỏ ra ban đầu, chứ không có nghĩa khách hàng được sở hữu nhà mà không cần thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Người mua vẫn phải tuân thủ lịch thanh toán, đáp ứng các điều kiện vay vốn và tính toán những khoản chi phí phát sinh khi nhận nhà. Quan trọng hơn, sau thời gian ưu đãi, nghĩa vụ trả nợ gốc và lãi vay có thể trở thành gánh nặng đáng kể nếu thu nhập không đủ bù đắp.
GIẤC MƠ AN CƯ HAY CÁNH CỬA DẪN VÀO BẪY NỢ?
Trao đổi với phóng viên, một nhân viên tư vấn bán hàng cho biết khách hàng muốn tham gia chương trình cần thực hiện nhiều bước, từ đặt cọc, hoàn thiện hồ sơ vay đến ký hợp đồng mua bán và nhận nhà.
Theo người này, khách hàng phải đặt cọc khoảng 50 triệu đồng trở lên. Sau khi hoàn tất hồ sơ vay, ngân hàng giải ngân khoản tiền tương ứng 30% giá trị căn hộ để khách hàng thực hiện thỏa thuận đặt cọc. Tiếp đó, khách hàng ký hợp đồng mua bán và ngân hàng giải ngân 70% giá trị căn hộ còn lại.
Tuy nhiên, điều kiện quan trọng của phương án này là người mua phải có tài sản bảo đảm tương ứng 30% giá trị căn hộ trong đợt giải ngân đầu tiên. Khoản vay 70% còn lại được bảo đảm bằng chính căn hộ hoặc nhà phố mà khách hàng lựa chọn.
“Nếu không có tài sản bảo đảm, khách hàng có thể dùng tài sản của ba mẹ, anh chị em ruột. Tài sản bảo đảm là bất động sản thì phải có giấy chứng nhận. Bất động sản là đất ở, nhà ở, đất trồng cây lâu năm, đất nông nghiệp… tại nơi có trụ sở của ngân hàng”, nhân viên tư vấn cho biết.
Theo người này, khách hàng sau khi nhận nhà sẽ có khoảng thời gian 15 tháng trước khi bắt đầu trả cả gốc và lãi vay ngân hàng. Chính sách được giới thiệu là tạo cơ hội sở hữu nhà cho người trẻ, đồng thời giúp những người đã có nhà mua thêm bất động sản.
Dù vậy, điều kiện về tài sản bảo đảm cho thấy “mua nhà 0 đồng” không đồng nghĩa với việc người mua không cần nguồn lực tài chính. Nếu không có tài sản riêng đáp ứng yêu cầu của ngân hàng, khách hàng có thể phải nhờ người thân thế chấp tài sản để hỗ trợ khoản vay.
Điều này đồng nghĩa rủi ro tài chính không chỉ giới hạn ở người đứng tên vay mà còn có thể ảnh hưởng đến người thân có tài sản đem bảo đảm. Nếu người vay mất khả năng trả nợ, tài sản thế chấp có thể bị xử lý theo các điều khoản trong hợp đồng và quy định pháp luật.
Một chuyên gia bất động sản nhận định, về bản chất, đây vẫn là hình thức cho vay có tài sản bảo đảm. Việc sử dụng thêm tài sản của người thân giúp người mua đáp ứng điều kiện vay vốn, nhưng cũng làm tăng mức độ ràng buộc tài chính giữa các thành viên trong gia đình.
Theo chuyên gia này, ngân hàng có thể mở rộng khoản vay nhờ có thêm tài sản bảo đảm, qua đó gia tăng dư nợ và thu nhập lãi. Tuy nhiên, xét từ góc độ tài chính cá nhân, người mua cần thận trọng với phương án vay vượt quá khả năng chi trả thực tế.
Chuyên gia dẫn ví dụ, với căn nhà trị giá 3 tỷ đồng, nếu người mua có sẵn 30% giá trị căn nhà và vay 70% còn lại, khoản vay sẽ ở mức 2,1 tỷ đồng. Với giả định lãi suất 10%/năm, tiền lãi tương ứng khoảng 210 triệu đồng mỗi năm, tương đương 17,5 triệu đồng mỗi tháng, chưa tính phần trả nợ gốc.
Trong trường hợp người mua vay đủ 3 tỷ đồng, tiền lãi theo cùng giả định sẽ lên tới 300 triệu đồng mỗi năm, tương đương 25 triệu đồng mỗi tháng, chưa kể nghĩa vụ trả gốc. Mức chênh lệch này cho thấy khoản vay càng lớn, áp lực dòng tiền càng nặng, đặc biệt khi thu nhập của người mua không ổn định hoặc phát sinh biến cố.
Vị chuyên gia cho rằng người mua cần đánh giá kỹ thu nhập, các khoản chi tiêu thiết yếu, khả năng trả nợ sau thời gian ưu đãi và giá trị thực của bất động sản trước khi quyết định.
Việc sở hữu nhà sớm sẽ không còn là lợi thế nếu khoản vay vượt quá khả năng tài chính và khiến người mua phải phụ thuộc vào tài sản của người thân để duy trì nghĩa vụ trả nợ.
GIÃN TIỀN TRẢ TRƯỚC ĐỂ GIỮ THANH KHOẢN
Không chỉ có các chương trình “mua nhà 0 đồng”, nhiều chủ đầu tư đang kết hợp chiết khấu, hỗ trợ lãi suất và kéo dài tiến độ thanh toán để tăng sức hấp dẫn của sản phẩm. Đây là cách tiếp cận nhằm giảm số tiền khách hàng phải chuẩn bị trong giai đoạn đầu, thay vì chỉ điều chỉnh trực tiếp giá bán.
Theo Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), trong quý 3, các chủ đầu tư và nhà phát triển dự án tiếp tục điều chỉnh chiến lược kinh doanh để cải thiện khả năng tiêu thụ sản phẩm và tối ưu dòng tiền. Nhiều doanh nghiệp kết hợp điều chỉnh giá với chính sách thanh toán linh hoạt nhằm giảm áp lực tài chính ban đầu cho người mua.
Một số dự án áp dụng mức thanh toán ban đầu thấp, chiết khấu cho khách hàng thanh toán nhanh, kéo dài tiến độ đóng tiền hoặc hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc trong 2-5 năm. Mô hình “mua trước, trả sau” cũng xuất hiện với các phương án thanh toán khoảng 6-8 triệu đồng mỗi tháng hoặc tương đương 1% giá trị sản phẩm mỗi tháng. Thời gian trả chậm tại một số dự án có thể kéo dài đến 5 năm.
Khảo sát của One Mount Group cũng ghi nhận một số dự án duy trì tốc độ bán nhờ uy tín chủ đầu tư, giá bán phù hợp, kết nối giao thông thuận tiện và chính sách bán hàng cạnh tranh, dù thanh khoản thị trường suy giảm.
Các phương án hỗ trợ được ghi nhận gồm kéo dài thời gian hỗ trợ lãi suất, áp dụng lãi suất cố định sau giai đoạn ân hạn, thanh toán 10% khi ký hợp đồng mua bán hoặc đóng tiền theo tiến độ khoảng 0,5% mỗi tháng. Một số dự án cho phép khách hàng nhận bàn giao thô để giảm chi phí ban đầu; bên cạnh đó là các chương trình chiết khấu, quà tặng và kéo dài thời gian thanh toán.
Theo DXS-FERI, cạnh tranh trên thị trường đang dịch chuyển từ giá bán sang khả năng sở hữu. Thay vì giảm trực tiếp giá niêm yết trên diện rộng, chủ đầu tư kết hợp chiết khấu, tiến độ thanh toán và giải pháp tài chính để đưa sản phẩm đến gần hơn với khả năng chi trả của khách hàng.
One Mount Group cũng cho rằng phương thức thanh toán linh hoạt giúp người mua có thêm lựa chọn trong bối cảnh giá nhà và chi phí vốn ảnh hưởng đến quyết định xuống tiền. Việc chia nhỏ các khoản thanh toán tạo thêm thời gian tích lũy tài chính, thay vì yêu cầu khách hàng chuẩn bị phần lớn giá trị căn nhà ngay từ đầu.
Tuy nhiên, giảm áp lực thanh toán ban đầu không đồng nghĩa với việc giá nhà trở nên dễ tiếp cận hơn về dài hạn. Với các chương trình vay vốn lớn, người mua vẫn cần tính đầy đủ số tiền phải trả sau thời gian ưu đãi, các chi phí phát sinh và rủi ro khi lãi suất thay đổi.
Bởi vậy, trước khi lựa chọn những chương trình được quảng bá là “mua nhà 0 đồng”, khách hàng cần đọc kỹ hợp đồng mua bán và hợp đồng tín dụng, xác định rõ lãi suất sau ưu đãi, thời điểm bắt đầu trả gốc, các loại phí và điều kiện xử lý tài sản bảo đảm. Khả năng chi trả nên được tính trên tổng nghĩa vụ nợ trong suốt thời hạn vay, thay vì chỉ dựa vào số tiền cần bỏ ra để nhận nhà.