Mua nhà vốn đã là chuyện hệ trọng bởi với nhiều người, đó là thành quả tích góp hàng chục năm, thậm chí là khoản tiền phải đánh đổi bằng những năm tháng vay nợ. Thế nhưng, hành trình tìm một chốn an cư đôi khi lại bắt đầu bằng những tin rao đẹp như mơ và kết thúc bằng cảm giác hụt hẫng, bực bội.
Có những chuyến đi xem nhà chẳng tìm được căn nào ưng ý, chỉ tích lũy thêm kinh nghiệm nhận diện những lời giới thiệu đầy mỹ từ.
ĐI XEM NHÀ THỜI NAY NHƯ GIẢI MẬT MÃ
Dạo này đi xem nhà mà phát bực với mấy kiểu làm ăn của một số môi giới bất động sản. Đúng nghĩa treo đầu dê, bán thịt chó, mô tả một đằng đến nơi dẫn đi xem một nẻo. Lướt mạng thì căn nào cũng đẹp lung linh, giá rẻ giật mình, nhưng bước chân ra đường đi xem thực tế thì vừa mất công mất sức, vừa rước thêm cục tức vào người.
1. Thao túng bài toán “cắt lỗ”
Dạo này trên mấy hội nhóm rao vặt mọc ra như nấm mấy bài kiểu vỡ nợ chứng khoán, cần vốn làm ăn nên cắt lỗ sâu cả tỷ... Ảnh đẹp, vị trí đắc địa, giá rẻ bất thường.
Nhưng cứ hễ nhắn tin hỏi phát là nhận ngay kịch bản quen thuộc: “Căn đó em vừa bán xong, để em dẫn anh xem căn khác nhé”. Lấy một sản phẩm không có thật để câu dữ liệu khách, rồi đẩy sang mấy căn giá cao vút.
2. Nhập nhèm chuyện giá cả
Rao “Chỉ 3 tỷ sở hữu ngay căn nhà mơ ước”. Nghe tưởng 3 tỷ đồng là chốt sổ, đến lúc hỏi kỹ mới ngửa ra 3 tỷ đồng đó chỉ là số vốn ban đầu phải đóng, còn lại 60 - 70% giá trị căn nhà là đi vay ngân hàng! Giá quảng cáo với khoản tiền thực tế phải bỏ ra là hai chuyện hoàn toàn khác nhau, chưa kể cái áp lực gánh lãi mỗi tháng sau đó.
3. Giá rẻ nhất khu và ma trận vị trí
Nhà trong cái ngách bé tẹo, đường lọt cái xe máy cũng thành vị trí giao thông thuận tiện. Hỏi tới đâu môi giới cũng có lý do để khẳng định giá này đang rẻ hơn thị trường, tiềm năng tăng giá tốt gấp hai, gấp ba.
4. Pháp lý chuẩn
Tin rao nào cũng sổ đỏ chính chủ, pháp lý rõ ràng, giao dịch ngay. Nhưng cứ thử hỏi sâu xem như cho xem sổ, hỏi quy hoạch, hỏi tách thửa… là bắt đầu lòi ra đủ thứ chuyện chưa xong.
5. Từ điển quảng cáo bất động sản
- Ngõ thông, ô tô đỗ cửa: Ô tô đồ chơi thì may ra.
- Viết ô tô đỗ gần thì hiểu luôn là rất xa.
- Ngõ rộng 3m di chuyển thuận tiện: Đoạn đầu ngõ rộng thật, càng vào sâu càng teo lại, đến lúc quay cái xe máy ra còn khó.
- Cách Hồ Gươm 5 phút: Hóa ra là Hồ Gươm Plaza Hà Đông, chứ Hồ Gươm Hoàn Kiếm thì đi thêm 50 phút nữa nhé!
- Chỉ 3 bước ra phố: Nhưng là bước chân của người khổng lồ trong truyện “Cậu bé Jack và cây đậu thần”.
- Khu dân trí cao, hợp ở kết hợp làm văn phòng, kinh doanh, giữ tiền: Một căn nhà mà chấp hết mọi nhu cầu, bất chấp diện tích hay vị trí thực tế.
6. Ảnh ảo lung linh
Lấy ảnh nhà 10 - 20 tỷ đồng, ảnh mạng, ảnh nhà mẫu hoặc thậm chí dùng AI dựng lên để đi quảng cáo cho căn nhà 5 - 6 tỷ đồng. Đến nơi thấy cái nhà thực tế khác xa trên mạng, vừa thất vọng vừa thấy mất thời gian.
7. Phong thủy tốt, xách vali về ở
Sát cạnh nghĩa trang cũng thành vượng khí, tài lộc. Nhà cũ kỹ xuống cấp, trần tường ngấm, nội thất không có gì mấy cũng bảo xách vali về ở.
Nói đi thì cũng phải nói lại, không phải môi giới nào cũng làm ăn kiểu này. Nhiều bạn làm việc rất có tâm và chuyên nghiệp. Nhưng cái kiểu quảng cáo lập lờ, nói sai sự thật bây giờ nhiều quá, làm người mua vừa mất thời gian vừa dị ứng mỗi khi nghe đến hai từ môi giới.
Bỏ ra vài tỷ đồng tích góp cả đời đi mua cái nhà mà cứ như đi giải mật mã, nghĩ nó chán!
VÌ SAO MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN NÓI QUÁ SỰ THẬT?
Trong thị trường bất động sản Việt Nam, tình trạng môi giới nói quá sự thật, thổi phồng giá trị hoặc tô hồng những ưu điểm của tài sản không còn xa lạ. Đối với người mua nhà, đặc biệt là những người lần đầu tham gia thị trường, những hành vi này thường bị xem là thiếu trung thực, thậm chí là biểu hiện của sự thiếu đạo đức nghề nghiệp.
Một trong những nguyên nhân quan trọng là áp lực doanh số và thu nhập. Đối với nhiều môi giới bất động sản, đặc biệt trong phân khúc nhà đất thổ cư và môi giới tự do, thu nhập chủ yếu đến từ hoa hồng sau khi giao dịch thành công.
Không có lương cứng hoặc chỉ nhận được mức lương cơ bản thấp, họ phải tự trang trải chi phí sinh hoạt, tìm kiếm nguồn hàng, quảng cáo và tiếp cận khách hàng. Quá trình này có thể kéo dài nhiều tháng mà chưa chắc mang lại thu nhập.
Chính áp lực phải tạo ra doanh thu khiến một bộ phận môi giới có xu hướng nhấn mạnh ưu điểm, phóng đại tiềm năng và giảm nhẹ những hạn chế của bất động sản. Thay vì cung cấp đầy đủ thông tin để khách hàng cân nhắc, họ có thể lựa chọn cách trình bày có lợi nhất cho việc bán hàng.
Bên cạnh áp lực thu nhập, cuộc cạnh tranh khốc liệt để thu hút sự chú ý của khách hàng cũng góp phần thúc đẩy tình trạng quảng cáo thiếu minh bạch. Khi một căn nhà được đưa ra thị trường, đặc biệt là nhà đất thổ cư, có thể có nhiều môi giới cùng tham gia khai thác.
Trong khi đó, người mua mỗi ngày phải tiếp cận hàng loạt tin đăng với những lời giới thiệu gần như giống nhau. Những căn nhà được quảng cáo là giá rẻ, vị trí đẹp, hàng hiếm hoặc có tiềm năng tăng giá thường dễ thu hút sự quan tâm hơn những sản phẩm được mô tả một cách thận trọng, kèm theo đầy đủ ưu điểm và hạn chế.
Điều này vô hình trung tạo ra động lực để một bộ phận môi giới ưu tiên sức hấp dẫn của tin đăng thay vì tính chính xác của thông tin. Những căn nhà có giá thấp bất thường, hình ảnh đẹp hoặc lời quảng cáo đầy hứa hẹn được sử dụng để kéo khách liên hệ.
Sau khi khách hàng đã bỏ thời gian tìm hiểu, thậm chí trực tiếp đến xem nhà, môi giới mới thông báo sản phẩm đã bán hoặc không còn phù hợp, rồi chuyển hướng sang một căn khác có giá cao hơn.
Một nguyên nhân khác nằm ở sự bất đối xứng thông tin trên thị trường bất động sản. Trong nhiều giao dịch, chủ nhà nắm rõ lịch sử sử dụng, tình trạng thực tế và những vấn đề liên quan đến tài sản. Môi giới có thể am hiểu mặt bằng giá và đặc điểm khu vực.
Trong khi người mua thường chỉ có một khoảng thời gian tương đối ngắn để tìm hiểu và kiểm chứng. Sự chênh lệch này càng rõ rệt đối với nhà đất thổ cư, bất động sản vùng ven hoặc những tài sản chưa có dữ liệu giao dịch công khai, đầy đủ.
Việc quản lý hoạt động môi giới và chuẩn hóa chất lượng hành nghề cũng có ảnh hưởng đáng kể. Tại Việt Nam, khung pháp lý về kinh doanh bất động sản đã có những quy định đối với hoạt động môi giới, điều kiện hành nghề và trách nhiệm của các tổ chức, cá nhân liên quan.
Tuy nhiên, việc đưa các quy định vào thực tế vẫn cần đi kèm với công tác giám sát, kiểm tra và xử lý vi phạm hiệu quả. Trong bối cảnh vẫn có những cá nhân tham gia môi giới thiếu kiến thức chuyên môn, kinh nghiệm và ý thức trách nhiệm, chất lượng tư vấn trên thị trường khó tránh khỏi sự chênh lệch.
Đặc biệt, những người chỉ xem môi giới là công việc kiếm thu nhập trong thời gian ngắn, không có định hướng xây dựng uy tín nghề nghiệp, có thể ít quan tâm đến hậu quả lâu dài của việc cung cấp thông tin sai lệch.
Khi giao dịch hoàn tất, nếu phát sinh vấn đề, họ có thể né tránh trách nhiệm bằng cách cho rằng thông tin chỉ được nghe lại từ chủ nhà. Một thị trường lành mạnh cần có cơ chế để xác định rõ trách nhiệm của từng bên, thay vì để người mua phải tự gánh chịu mọi rủi ro do thông tin không đầy đủ hoặc thiếu chính xác.
Đáng chú ý hơn, hành vi quảng cáo quá mức đôi khi còn được duy trì bởi chính cách khách hàng lựa chọn bất động sản và phản ứng của thị trường. Người mua thường bị thu hút bởi những căn nhà có giá thấp, vị trí đẹp, hình ảnh bắt mắt và tiềm năng sinh lời hấp dẫn.
Trong khi đó, những lời tư vấn thẳng thắn về nhược điểm của tài sản đôi khi lại khiến khách hàng nhanh chóng mất hứng thú, ngay cả khi mức giá được đưa ra là hợp lý.
Dù vậy, không thể quy trách nhiệm cho người mua chỉ vì họ quan tâm đến giá tốt hoặc những bất động sản có tiềm năng. Việc tìm kiếm một căn nhà phù hợp với ngân sách là nhu cầu hoàn toàn chính đáng.
Vấn đề nằm ở chỗ thị trường cần khuyến khích tính minh bạch, thay vì tạo lợi thế cho những người biết cách thu hút khách hàng bằng thông tin thiếu chính xác. Khi người mua coi trọng khả năng kiểm chứng thông tin, doanh nghiệp môi giới đề cao uy tín và các hành vi vi phạm được xử lý nghiêm túc, động lực cạnh tranh bằng những lời quảng cáo sai lệch sẽ có cơ hội giảm bớt.
