Cụ thể, ông Đính cho biết, thị trường BĐS giai đoạn hiện nay và thời kỳ 2008 - 2013 đều rơi vào tình trạng phát triển nóng, nguồn vốn chảy vào BĐS mạnh, không kiểm soát được hoạt động đầu tư, đầu cơ bất động sản. Dẫn đến thị trường BĐSbị đẩy giá, tạo sốt, hiện tượng bong bóng.
Bên cạnh đó là cơ cấu sản phẩm không hợp lý, khó tiêu thụ. Hệ thống pháp luật có dấu hiệu không còn phù hợp, không theo kịp tốc độ phát triển vô tình tạo thành những điểm nghẽn khiến các dự án BĐS chậm nhịp tham gia thị trường. Tạo sự khan hiếm nguồn cung nhất thời ở giai đoạn này.
Các doanh nghiệp phát triển dự án và các nhà đầu tư, khách hàng rất khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn. Phát hành trái phiếu doanh nghiệp cũng không thuận lợi, tỷ lệ phát hành thành công rất nhỏ.
Sau thời gian thả nổi dẫn đến tiền chảy vào BĐS quá nóng, khiến Chính phủ phải sử dụng chính sách thắt chặt tiền tệ để điều chỉnh và ổn định nền kinh tế.
"Nhìn chung ở hai giai đoạn, nền kinh tế đều bị ảnh hưởng bởi sự bất ổn của nền kinh tế thế giới. Đều phải áp dụng chính sách tiền tệ để điều chỉnh vĩ mô. Đều có hiện tượng bơm vốn vào thị trường BĐS ồ ạt mà không kiểm soát. Dẫn đến bùng nổ bong bóng BĐS và trầm lắng", TS Nguyễn Văn Đính nhận định.
Tuy nhiên, ông Đính cũng chỉ ra những khác biệt cơ bản giữa 2 thời kỳ. Cụ thể, giai đoạn 2008 - 2013 là thời điểm nền kinh tế có dấu hiệu suy thoái, sức khỏe nguồn lực quốc gia yếu. Còn năm 2022, nền kinh tế ổn định, nguồn lực quốc gia tốt.
Thị trường BĐS giai đoạn 2008 - 2013 khủng hoảng bởi cung, nên chính sách vĩ mô khi đó phải giải quyết để phá băng hàng tốn quá lâu. Còn năm 2022, thị trường BĐSkhông có dấu hiệu khủng hoảng bởi lực cầu rất mạnh và lượng cung yếu tạm thời.
Ông Đính cho rằng, nguồn cung BĐS giai đoạn 2022 trở về sau là rất nhiều, nhưng đang phải đợi được chính sách điều chỉnh mới có thể cung cấp vào thị trường.
Do đó, ông Đính kỳ vọng sau tết Quý Mão, Chính phủ sẽ có một số chính sách điều chỉnh. Thị trường sẽ dần ấm lên và ổn định đến cuối năm. Trong trường hợp xấu hơn, khi dòng vốn chưa được khơi thông, thị trường sẽ tiếp tục khó khăn.
Ông Đính khuyến nghị, để thích ứng, doanh nghiệp BĐS sẽ chủ động cơ cấu lại sản phẩm tại các dự án đang phát triển. Theo hướng phù hợp hơn với nhu cầu thị trường. Đồng thời tập trung phát triển nhiều hơn các sản phẩm BĐScó giá phù hợp tại các dự án mới. Khi đó thị trường sẽ lưu thông và thanh khoản tốt hơn.
Đối với Chính quyền, ông Đính cũng đề nghị có thể đề xuất một số cơ chế đặc thù. Nhằm tháo gỡ cho những dự án cấp thiết, phù hợp với phần lớn nhu cầu của xã hội. Cơ chế cho các dự án thương mại cao cấp nếu chuyển đổi thành sản phẩm phù hợp với đại bộ phận người dân. Bổ sung ưu tiên cấp nguồn vốn và điều chỉnh chính sách để khơi thông nguồn vốn cho những dự án có tính chất nêu trên.
