Theo chuyên gia, việc siết phân lô, bán nền sẽ góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Từ đó, góp phần cải thiện tính minh bạch của thị trường qua đó tạo động lực cho những bước phát triển bền vững thời gian sắp tới.
THÊM 81 THÀNH PHỐ THỊ XÃ KHÔNG ĐƯỢC PHÂN LÔ BÁN NỀN
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II, III và thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai.
Với những khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh sẽ quyết định khu vực chủ đầu tư có thể phân lô tách thửa và chuyển nhượng cho cá nhân tự xây nhà ở.
Còn Luật Kinh doanh bất động sản đang hiện hành quy định ngăn chặn phân lô, bán nền tại các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.
Thống kê của Bộ Xây dựng cho biết, tính đến tháng 12/2023 toàn quốc có 902 đô thị; trong đó, có 2 đô thị loại đặc biệt, 22 đô thị loại I, 36 đô thị loại II, 45 đô thị loại III và 95 đô thị loại IV và 702 đô thị loại V.
Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, sẽ không cho phân lô, bán nền tại 105 thành phố, thị xã; tăng thêm 81 thành phố, thị xã so với quy định hiện hành.
Trong danh sách này thì ngoài 2 đô thị loại đặc biệt gồm Hà Nội và TP.HCM sẽ bị siết phân lô bán nền, còn có 22 đô thị loại I; trong đó, có 3 thành phố trực thuộc trung ương là Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ và 19 thành phố thuộc tỉnh gồm Huế, Vinh, Đà Lạt, Nha Trang, Quy Nhơn, Buôn Ma Thuột, Thái Nguyên, Nam Định, Việt Trì, Vũng Tàu, Hạ Long, Thanh Hóa, Biên Hòa, Mỹ Tho, Thủ Dầu Một, Bắc Ninh, Hải Dương, Pleiku, Long Xuyên.
Cùng với đó, 36 đô thị loại II bao gồm các thành phố thuộc tỉnh Phan Thiết, Cà Mau, Tuy Hòa, Uông Bí, Thái Bình, Rạch Giá, Bạc Liêu, Ninh Bình, Đồng Hới, Phú Quốc, Vĩnh Yên, Lào Cai, Bà Rịa, Bắc Giang, Phan Rang-Tháp Chàm, Châu Đốc, Cẩm Phả, Quảng Ngãi, Tam Kỳ, Trà Vinh, Sa Đéc, Móng Cái, Phủ Lý, Bến Tre, Hà Tĩnh, Lạng Sơn, Sơn La, Tân An, Vị Thanh, Cao Lãnh, Vĩnh Long, Tuyên Quang, Sóc Trăng, Kon Tum, Dĩ An, Yên Bái.
45 đô thị loại III bao gồm 29 thành phố: Điện Biên Phủ, Hòa Bình, Hội An, Hưng Yên, Đông Hà, Bảo Lộc, Hà Giang, Cam Ranh, Cao Bằng, Lai Châu, Tây Ninh, Bắc Kạn, Tam Điệp, Sông Công, Sầm Sơn, Phúc Yên, Hà Tiên, Đồng Xoài, Chí Linh, Long Khánh, Gia Nghĩa, Ngã Bảy, Thuận An, Hồng Ngự, Từ Sơn, Phổ Yên, Tân Uyên, Bến Cát, Gò Công.
Cuối cùng là 16 thị xã gồm Sơn Tây, Cửa Lò, Phú Thọ, Bỉm Sơn, La Gi, Sông Cầu, Long Mỹ, Tân Châu, Cai Lậy, Quảng Yên, Kỳ Anh, Bình Minh, Đông Triều, Phú Mỹ, An Nhơn, Kiến Tường.
ĐẢM BẢO QUYỀN LỢI NGƯỜI MUA BẤT ĐỘNG SẢN
Về tác động của quy định mới siết phân lô, bán nền, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, cho rằng có thể sẽ khiến thị trường đất nền chịu ảnh hưởng lớn về cả nguồn cung, tệp khách hàng và giá bán.
Hiện nay 90% nguồn cung mua bán đất nền trên thị trường là các sản phẩm cá nhân tự phân lô, tách thửa rồi lập dự án bán hàng. Loại hình đất nền tự tách thửa có giá bán, diện tích, nguồn hàng đa dạng, dễ tiếp cận và phù hợp với tài chính của nhiều người mua.
Ngoài ra, loại hình đất nền cá nhân tự tách thửa thường phát triển theo hình thức “ăn theo” hạ tầng hay các dự án chính quy, giá bán sẽ rẻ hơn các dự án đất nền quy hoạch hoàn thiện. Vì vậy, ngay cả người bán và người mua đều chuộng đất nền tự tách thửa hơn là mua các dự án đất nền chính quy.
Theo ông Tuấn, một khi siết chặt việc phân lô, nguồn cung trên thị trường sẽ bị thu hẹp lại, tệp khách hàng có thể tiếp cận loại hình này cũng ít nhiều có giảm sút so với trước đây.
“Thời gian tới, thị trường đất nền có thể xuất hiện một lượng lớn sản phẩm đất nền diện tích lớn, đến từ đến từ những nhà đầu tư ôm đất với mục đích phân lô, tách thửa kiếm lời rao bán. Để thoát hàng, chủ đất sẽ phải chấp nhận cắt lỗ giảm giá so với kỳ vọng”, vị chuyên gia phân tích.
Chia sẻ quan điểm về quy định phân lô, bán nền, ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Bộ phận Tư vấn Dịch vụ DKRA Group, việc không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III hay quy định thanh toán giao dịch bất động sản bắt buộc phải thông qua ngân hàng, một số chủ đầu tư có thể sẽ tương đối chật vật trong thời gian đầu triển khai.
Tuy nhiên trong tầm nhìn dài hạn, đây là một xu hướng tất yếu được áp dụng đồng bộ ở nhiều quốc gia phát triển giúp đảm bảo được quyền lợi người mua bất động sản cũng như góp phần cải thiện tính minh bạch của thị trường qua đó tạo động lực cho những bước phát triển bền vững thời gian sắp tới.
“Riêng với đất nền, thị trường này sẽ có những biến động lớn sau khi Luật mới đi vào hiện hành. Các dự án đất nền phân lô ở đô thị loại II, III đã triển khai rồi bán hàng rồi (ra sổ) vẫn vẫn chuyển nhượng bình thường, thậm chí có thể được hưởng lợi về giá. Các dự án mới sẽ khó được duyệt hơn, những dự án tự phát, manh mún không còn làm cho nguồn cung đất nền khan hiếm. Quan hệ cung cầu làm giá các sản phẩm này tăng chứ khó giảm”, ông Thắng cho hay
