Luật Đất đai 2024 quy định việc Nhà nước sẽ cấp sổ đỏ đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ mà không vi phạm pháp luật, không thuộc trường hợp được giao đất sai thẩm quyền. Cùng với đó, Luật cũng quy định các trường hợp không được cấp sổ đỏ và 5 trường hợp tài sản gắn liền với đất không được cấp sổ đỏ.
ĐƯỢC CẤP SỔ ĐỎ CHO 5 TRƯỜNG HỢP KHÔNG CÓ GIẤY TỜ
Theo đó, các trường hợp được cấp sổ đỏ là hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước ngày 18/12/1980, từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993, từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2014, điều kiện là đất được UBND xã xác nhận không có tranh chấp.
Với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống, nếu diện tích toàn bộ thửa đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức quy định thì được cấp sổ với diện tích bằng hạn mức đất ở. Nếu diện tích đất đã xây dựng nhà ở, công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức sẽ được cấp sổ đỏ theo diện tích thực tế đã xây.
Trường hợp 1, thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống, nếu diện tích toàn bộ thửa đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức quy định thì được cấp sổ với diện tích bằng hạn mức đất ở; nếu diện tích đã xây dựng nhà ở, công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức thì sẽ được cấp sổ đỏ theo diện tích thực tế đã xây.
Nếu trường hợp thửa đất có nhà ở, công trình phục vụ đời sống, diện tích nhỏ hơn hạn mức thì được cấp sổ đỏ toàn bộ thửa đất đó. Thửa đất dùng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ thì cấp sổ đỏ theo diện tích thực tế đã sử dụng với thời hạn lâu dài.
Trường hợp 2, diện tích đất vượt hạn mức là đất phi nông nghiệp không phải đất ở, theo Luật Đất đai 2024 quy định rõ 5 trường hợp không giấy tờ vẫn được cấp sổ đỏ mà người dân nên biết.
Trong trường hợp diện tích đất vượt hạn mức là đất phi nông nghiệp không phải đất ở thì được cấp sổ đỏ vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ. Nếu diện tích vượt hạn mức là đất nông nghiệp sẽ được công nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất.
Trường hợp 3, người sử dụng đất muốn được cấp sổ đỏ vào mục đích phi nông nghiệp, nếu như phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu, xây dựng, nông thôn thì sẽ được cấp sổ đỏ.
Nếu thửa đất có nhiều hộ gia đình, cá nhân sử dụng chung thì cấp sổ đỏ tính theo tổng hạn mức đất ở của những người này. Nếu một hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhiều thửa đất có nhà ở, công trình phục vụ đời sống, được UBND cấp xã xác nhận ổn định trước ngày 15/10/1993 thì hạn mức được tính theo từng thửa đất.
Trường hợp 4, hộ gia đình, cá nhân được giao đất nông nghiệp nhưng đã dùng làm đất ở, đất phi nông nghiệp, theo đó, hộ gia đình, cá nhân được giao đất nông nghiệp nhưng đã dùng làm đất ở, đất phi nông nghiệp trước ngày 1/7/2014 mà không có giấy tờ cũng sẽ được cấp sổ đỏ.
Tuy nhiên quy định này chỉ áp dụng đối với chủ đất có đăng ký thường trú tại địa phương có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn, được UBND xã xác nhận không có tranh chấp.
Trường hợp 5, hộ gia đình sử dụng đất ổn định vào mục đích nông nghiệp, được UBND xã xác nhận không có tranh chấp, nếu hộ gia đình sử dụng đất ổn định vào mục đích nông nghiệp, được UBND xã xác nhận không có tranh chấp, cũng được cấp sổ đỏ theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền, phần diện tích hạn mức sẽ phải chuyển sang thuê của Nhà nước.
Còn lại những hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất không có giấy tờ mà chưa đủ điều kiện cấp sổ đỏ theo các trường hợp đã nêu trên thì được tạm thời sử dụng theo hiện trạng cho đến khi Nhà nước thu hồi.
NHỮNG TRƯỜNG HỢP KHÔNG ĐƯỢC CẤP SỔ ĐỎ
Luật Đất đai 2024 cũng quy định 7 trường hợp đất không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ).
Thứ nhất, đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn gồm xây dựng công trình văn hóa, thể dục thể thao, vui chơi, giải trí công cộng, y tế, giáo dục, chợ, nghĩa trang, nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết; công trình công cộng do UBND cấp xã đầu tư, quản lý, sử dụng, sẽ không được cấp sổ đỏ.
Thứ hai, đất được Nhà nước giao để quản lý, sẽ không được cấp sổ đỏ, gồm đất công trình công cộng và hành lang bảo vệ an toàn công trình; đất có mặt nước của sông và đất có mặt nước chuyên dùng; quỹ đất đã được Nhà nước thu hồi; đất để thực hiện dự án đầu tư; đất dùng vào mục đích công cộng; đất chưa giao, chưa cho thuê tại địa phương; đất chưa sử dụng tại các đảo; đất giao cho cộng đồng dân cư quản lý.
Trong những trường hợp nêu trên, nếu đất được giao để sử dụng nằm chung với đất được giao để quản lý, thì được cấp sổ đỏ với phần diện tích giao sử dụng theo quyết định giao đất, cho thuê đất của Nhà nước.
Thứ ba, đất thuê, thuê lại của người sử dụng đất, cũng không được cấp sổ đỏ, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của chủ đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng phù hợp với dự án đã được phê duyệt.
Thứ tư, đất nhận khoán không được cấp sổ đỏ, trừ trường hợp đất nông nghiệp, lâm nghiệp có nguồn gốc là đất được giao, giao khoán, khoán trắng, thuê đất, mượn của nông, lâm trường trước 1/2/2015 theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất.
Thứ năm, đất đã có quyết định thu hồi của Nhà nước không được cấp sổ đỏ, trừ trường hợp đã quá ba năm từ khi có quyết định thu hồi đất mà không thực hiện dự án.
Thứ sáu, đất đang tranh chấp, đang bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để đảm bảo thi hành án hoặc quyền sử dụng đất đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, cũng không thuộc diện được cấp sổ đỏ.
Thứ bảy, tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để dùng vào mục đích công cộng không nhằm kinh doanh, sẽ không được cấp sổ đỏ.
Đồng thời, Luật Đất đai mới cũng nêu 5 trường hợp tài sản gắn liền với đất không được cấp sổ đỏ.
Đầu tiên, tài sản gắn liền với thửa đất thuộc 7 trường hợp nêu trên, sẽ không được cấp sổ đỏ.
Thứ hai, nhà ở, công trình xây dựng tạm thời trong thời gian xây công trình chính hoặc công trình bằng tranh, tre, nứa, lá, đất; công trình phụ trợ nằm ngoài phạm vi công trình chính và để phục vụ vận hành công trình chính, cũng không được cấp sổ đỏ.
Thứ ba, tài sản gắn liền với đất đã có thông báo hoặc quyết định giải tỏa, quyết định thu hồi đất của Nhà nước, sẽ không được cấp sổ đỏ, trừ trường hợp đã quá ba năm mà không thực hiện dự án.
Thứ tư, nhà ở, công trình xây dựng sau thời điểm cấm xây dựng; lấn chiếm mốc giới bảo vệ hạ tầng kỹ thuật, di tích lịch sử - văn hóa đã xếp hạng; tài sản gắn liền với đất được tạo lập từ sau thời điểm quy hoạch được phê duyệt mà không phù hợp quy hoạch.
Thứ năm, tài sản thuộc sở hữu Nhà nước, cũng không được cấp sổ đỏ, trừ trường hợp tài sản đã xác định là phần vốn của Nhà nước đóng góp vào doanh nghiệp.
Đây là những điểm mới của Luật Đất đai 2024 so với Luật Đất đai 2013, khi nêu cụ thể các trường hợp đất hoặc tài sản gắn liền với đất không được cấp sổ đỏ. Luật cũ không đề cập nội dung này mà chỉ nêu các trường hợp đất hoặc tài sản gắn liền với đất được cấp sổ đỏ.
