Bất động sản công nghiệp: Cung không đủ cầu
Thời gian gần đây, phân khúc bất động sản công nghiệp vẫn đang diễn biến rất sối động khi các nhà đầu tư nước ngoài như Samsung, LG,… đến từ Hàn Quốc và các nước khác cùng nguồn cung dồi dào đã tạo sức bật lớn cho phân khúc bất động sản cần nguồn vốn cao như khu công nghiệp.
Theo báo cáo và đánh giá của JLL Việt Nam, bất động sản khu công nghiệp Việt Nam đang có sức hút mạnh mẽ với các nhà đầu tư nước ngoài muốn dịch chuyển sản xuất từ các nước khác sang Việt Nam, đặc biệt là các công ty có nhu cầu dịch chuyển nhà máy ra khỏi Trung Quốc vì chi phí lao động ngày càng tăng và môi trường kinh doanh đầy thử thách.
Trong khi đó, Việt Nam có hàng loạt yếu tố thu hút doanh nghiệp, như chi phí lao động thấp, khu kinh tế có nhiều ưu đãi về thuế và việc ký kết các FTA với EU, Hàn Quốc, CPTPP và gần đây là chiến tranh thương mại Mỹ – Trung…
Ngoài ra, Việt Nam cũng sở hữu một vị trí chiến lược, nằm giữa Trung Quốc và Singapore với hơn 3.260 km đường bờ biển, tiếp giáp với biển Đông, một trong những khu vực giao thương đường biển trọng yếu của thế giới. Theo đó, hiện có khoảng 40% lượng hàng hóa vận chuyển từ Ấn Độ Dương đến Thái Bình Dương sẽ đi qua khu vực biển Đông này để đến được Trung Quốc, Nhật Bản, Hàn Quốc và Mỹ.
Theo thống kê của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính đến hết năm 2018, Việt Nam có 326 KCN được thành lập với tổng diện tích đất tự nhiên đạt gần xấp xỉ 93 nghìn ha, trong đó diện tích đất công nghiệp đạt gần 64 nghìn ha, chiếm khoảng 68% tổng diện tích đất tự nhiên. Trong 326 KCN được thành lập, có 250 KCN đã đi vào hoạt động với tổng diện tích đất tự nhiên gần 68 nghìn ha và 76 KCN đang trong giai đoạn đền bù giải phóng mặt bằng và xây dựng cơ bản với tổng diện tích đất tự nhiên trên 25 nghìn ha.
Lãnh đạo công ty JLL Việt Nam dự báo ngành công nghiệp và logistics ở Việt Nam sẽ tăng trưởng trong những năm tới và nhu cầu của các nhà đầu tư, nhà sản xuất sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao.
Cơ hội cần phải biết nắm bắt
Theo đánh giá của Savills, thị trường đầu tư bất động sản công nghiệp đang bước vào giai đoạn khởi đầu, là một trong những kênh nhận được vốn lớn của nhà đầu tư trong và ngoài nước. Đáng chú ý, đầu năm 2018, thị trường đã chứng kiến một thỏa thuận mang tính bước ngoặt, đó là giao dịch bán và cho thuê lại tại VSIP Park - Công ty liên doanh TNHH Khu công nghiệp Việt Nam - Singapore - với mức sinh lợi lên đến 10,7%.
Trong bối cảnh kinh tế thế giới còn nhiều bất ổn và thiếu các cơ hội đầu tư an toàn, tiềm năng cao thì kinh tế Việt Nam nói chung và thị trường bất động sản nói riêng đang trở thành một trong những điểm đến thu hút dòng tiền của các nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư từ Á sang Âu nhờ vào sự tăng trưởng kinh tế vĩ mô tích cực và ổn định.
Theo đó, thị trường bất động sản công nghiệp ở Việt Nam, bao gồm đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn, nhà kho và các bất động sản hậu cần khác vẫn đang trong giai đoạn phát triển mới với nhiều tiềm năng.
"Thực tế tại Việt Nam, khi đề cập đến câu chuyện đầu tư bất động sản, thường sẽ có nhiều thông tin về đầu tư chung cư, đất nền mà ít thông tin về đầu tư bất động sản công nghiệp. Bởi đây là lĩnh vực cần có nguồn vốn đầu tư rất lớn, khác hẳn với đầu tư nhỏ lẻ cá nhân, nhưng không vì vậy mà phân khúc này không phát triển.
Tính tới quý III/2018, tổng diện tích đất công nghiệp cho thuê được ở khu kinh tế trọng điểm miền Bắc là 12.260ha, tăng gần 8% so với quý III, chủ yếu nhờ vào mức tăng ở Hải Phòng, Bắc Ninh và Hải Dương (đạt 85%, tăng 400 điểm phần trăm so với quý I/2018). Hiệu suất hoạt động của nhà xưởng xây sẵn tốt do nguồn cung hạn chế. Giá thuê đất trung bình đạt 82 USD/m2/thời hạn thuê, tăng gần 9% so với quý đầu năm.
Trong đó, giá thuê trung bình của Hà Nội tăng lên 137 USD/m2/thời hạn thuê, cao nhất trong số các tỉnh vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc do nguồn cung hạn chế. Giá thuê hàng tháng của nhà xưởng dao động từ 3 - 5,7 USD/m2/tháng, thuê tối thiểu từ 3-5 năm.
Ông Troy Griffiths, Phó giám đốc Điều hành Savills Việt Nam phân tích: “Chúng tôi đã chứng kiến lượng vốn ngoại rót vào Việt Nam từ thị trường Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore và Thái Lan. Tại Việt Nam, giới đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực sản xuất hiện đang nắm giữ khối tài sản trên bảng cân đối kế toán. Tôi tin rằng điều này sẽ tạo cơ hội cho các nhà đầu tư bất động sản khi thị trường đến lúc đáo hạn. Trên thực tế, sản lượng công nghiệp trên 10% lớn hơn nhiều nếu đặt lên bàn cân so sánh với lợi suất văn phòng chỉ 5 - 6%”.
Cũng theo kế hoạch phát triển thì đến năm 2020, tổng diện tích đất dành cho phát triển công nghiệp sẽ tăng gấp đôi quy mô hiện tại. Do đó, cơ hội sở hữu quỹ đất để thâm nhập và phát triển trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp này là rất lớn đối với cả nhà đầu tư hiện hữu và các nhà đầu tư tiềm năng trong tương lai.
