Báo cáo Impacts của Savills cho biết, Việt Nam đã tăng chi tiêu cho cơ sở hạ tầng từ 2,5% GDP năm 2016 lên 6% năm 2020, khi cam kết tạo ra mạng lưới giao thông toàn quốc toàn diện vào năm 2045.
Mạng lưới đó sẽ bao gồm 5.000km đường cao tốc, một cảng nước sâu và hai tuyến đường sắt cao tốc. Nền tảng sẽ là Sân bay quốc tế Long Thành gần TP.HCM phục vụ 100 triệu hành khách mỗi năm và vận chuyển 5 triệu tấn hàng hóa. Giai đoạn đầu tiên trong 4 giai đoạn sẽ mở cửa vào năm tới và sân bay dự kiến sẽ hoạt động toàn bộ công suất vào năm 2035.
Khi các dự án giao thông lớn như vành đai, metro, cao tốc, sân bay được triển khai, nhiều khu vực vùng ven đang “lên giá”. Tuy nhiên, không phải nơi nào cũng mang lại giá trị thật. Nhà đầu tư cần tỉnh táo phân biệt giữa tiềm năng thực tế và kỳ vọng mơ hồ từ tin đồn quy hoạch, tránh rơi vào bẫy đầu cơ ngắn hạn.
NHỮNG CHIẾC BẪY CẦN TRÁNH
Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng phức tạp và cạnh tranh gay gắt, việc lựa chọn chiến lược đầu tư phù hợp đóng vai trò then chốt quyết định thành công của nhà đầu tư. Theo ông Nguyễn Anh Quê, CEO Tập đoàn G6, trong lĩnh vực đầu tư bất động sản, nhà đầu tư thường theo đuổi ba hướng chính để tìm kiếm lợi nhuận. Hướng đầu tiên là đầu tư theo chu kỳ, cũng là hướng phổ biến nhất. Hướng thứ hai liên quan đến điều chỉnh quy hoạch hành chính.
Hướng thứ ba là đầu tư theo cơ sở hạ tầng cụ thể. Khác với hai hướng trên, hướng này không phụ thuộc vào chu kỳ thị trường hay quy hoạch hành chính tổng thể. Thay vào đó, nhà đầu tư tập trung vào các dự án hạ tầng như đường giao thông, cầu, khu công nghiệp...
Đầu tư theo cơ sở hạ tầng thường diễn ra qua bốn giai đoạn rõ rệt. Giai đoạn đầu tiên là manh nha thông tin, dành cho những nhà đầu tư sớm. Họ có được thông tin quy hoạch từ ban đầu, tạo cơ hội mua bất động sản với giá rẻ. Tuy nhiên, rủi ro ở giai đoạn này khá cao vì thông tin quy hoạch có thể bị thay đổi, gây thiệt hại cho cả nhà đầu tư cá nhân lẫn các "cá mập" lớn.
Tiếp theo là giai đoạn công bố quy hoạch chính thức. Đây là lúc quy hoạch đã rõ ràng, thu hút những nhà đầu tư lão luyện và thông minh. Mặc dù giá có thể đã tăng khoảng 5 - 10%, nhưng dư địa tăng giá vẫn còn rất lớn, và rủi ro ở giai đoạn này đã giảm đi đáng kể so với giai đoạn đầu.
Giai đoạn thứ ba là khi công trình bắt đầu thi công. Từ khi thông tin quy hoạch chính thức được công bố đến lúc công trình thực sự đi vào thi công thường có một độ trễ từ 6 tháng đến 1 năm. Khi công trình được triển khai, thị trường bất động sản sẽ đón nhận một nhịp tăng giá mới. Giai đoạn này có độ an toàn gần như 100%, rủi ro chỉ nằm ở việc công trình có thể bị chậm tiến độ bàn giao.
Cuối cùng là giai đoạn bàn giao và vận hành công trình. Khi một công trình hạ tầng như đường cao tốc, cầu, hay đường vành đai đi vào hoạt động, thị trường bất động sản xung quanh sẽ có một nhịp tăng giá cuối cùng. Đây là thành quả của quá trình đầu tư theo sự phát triển của cơ sở hạ tầng.
Hiện nay, Việt Nam đang đẩy mạnh đầu tư công, đặc biệt vào các trục hạ tầng xương sống, tạo ra những tác động lớn đến thị trường bất động sản. Có thể kể đến các dự án nổi bật như sân bay Long Thành và sân bay Phú Quốc; cao tốc Bắc - Nam đang được đẩy nhanh tiến độ, dự kiến cơ bản hoàn thành trong năm nay. Đặc biệt, tuyến đường sắt cao tốc Bắc - Nam trong tương lai sẽ có tiềm năng vẽ lại bản đồ bất động sản và du lịch Việt Nam, đồng thời tạo ra hàng loạt khu đô thị mới.
Vị chuyên gia đánh giá, đầu tư bất động sản dựa vào sự phát triển của hạ tầng giao thông là một chiến lược hấp dẫn, nhưng để tránh những rủi ro không đáng có, nhà đầu tư cần hết sức tỉnh táo.
Một trong những sai lầm phổ biến nhất là vội vàng "xuống tiền" khi chưa có văn bản pháp lý chính thức. Nhiều người chỉ nghe thông tin quy hoạch hoặc tin đồn về dự án đã vội vàng mua bán. Tuy nhiên, việc chờ đợi văn bản phê duyệt chính thức và các bản vẽ quy hoạch chi tiết là cực kỳ quan trọng, bởi lẽ thông tin không chính xác hoặc quy hoạch bị thay đổi có thể khiến giá trị tài sản bốc hơi nhanh chóng.
Thêm vào đó, việc kiểm tra quy hoạch chi tiết thiếu cẩn trọng cũng là một cạm bẫy lớn. Không phải cứ đất gần đường lớn là có giá trị như nhau. Nhà đầu tư cần xem xét kỹ lưỡng liệu mảnh đất có nằm trên đường gom thay vì mặt đường chính hay không, bởi đường gom thường có giá trị khai thác thương mại thấp hơn đáng kể.
Hơn nữa, việc có dải phân cách cứng hoặc rào chắn phía trước mảnh đất cũng ảnh hưởng lớn đến khả năng tiếp cận và tiềm năng kinh doanh. Mọi chi tiết trong bản đồ quy hoạch đều cần được soi xét tỉ mỉ.
Một sai lầm nghiêm trọng khác mà giới đầu tư hay mắc phải là đánh giá sai lệch về giá trị thị trường và tiềm năng thực tế của thửa đất. Nhiều nhà đầu tư dễ bị cuốn theo tâm lý fomo (sợ bỏ lỡ) và đặt kỳ vọng quá cao vào sự tăng giá. Điều này dẫn đến việc mua bất động sản với giá "trên trời".
“Khi đó, dù dự án hạ tầng đã hoàn thành và đi vào vận hành, vẫn có thể gặp khó khăn trong việc bán lại với giá mong muốn, thậm chí đối mặt với thua lỗ. Việc nắm bắt giá cả thị trường thực tế và đánh giá đúng tiềm năng của từng vị trí là chìa khóa để tránh rơi vào cảnh “ôm hàng” giá cao”, CEO Tập đoàn G6 lưu ý.
XUỐNG TIỀN PHẢI CÂN ĐO, ĐONG ĐẾM
Diễn biến trên thị trường đã cho thấy, đầu tư bất động sản theo hạ tầng hiện nay phần lớn là tại các vùng ven, khu đô thị vệ tinh. Các tuyến đường cao tốc, vành đai hay hệ thống giao thông công cộng, làm rút ngắn thời gian kết nối giữa khu vực vệ tinh với trung tâm thành phố đã tạo ra giá trị gia tăng cho bất động sản.
Không chỉ dừng lại ở việc cải thiện kết nối giao thông, những dự án đại đô thị được triển khai tại vùng ven còn góp phần thay đổi bộ mặt khu vực. Những khu đô thị quy mô lớn thường đi kèm với hệ thống tiện ích đồng bộ như trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, công viên và các dịch vụ thiết yếu.
Sự phát triển này tạo hiệu ứng lan tỏa mạnh mẽ, thúc đẩy giá trị bất động sản lân cận tăng lên và thu hút một lượng lớn nhà đầu tư cũng như người dân có nhu cầu ở thực.
Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), việc đầu tư bất động sản tại các khu vực vùng ven cần được cân nhắc cẩn trọng.
Ông Đính cảnh báo rằng, mặc dù tiềm năng lớn, nhưng không phải khu vực nào cũng đảm bảo khả năng sinh lời. Nhà đầu tư cần nghiên cứu kỹ lưỡng các yếu tố pháp lý liên quan đến quy hoạch, quyền sử dụng đất và thủ tục pháp lý, để tránh những rủi ro không đáng có. Trong nhiều trường hợp, vướng mắc pháp lý có thể khiến dự án bị đình trệ, làm ảnh hưởng lớn đến dòng vốn và kỳ vọng lợi nhuận của nhà đầu tư.
Bên cạnh đó, một vấn đề đáng lưu tâm khác là chất lượng tiện ích công cộng tại một số khu vực vẫn còn hạn chế. Điều này khiến các dự án bất động sản dù có giá trị đất tăng theo hạ tầng, nhưng lại khó thu hút cư dân thực sự đến sinh sống, dẫn đến thị trường phát triển thiếu bền vững.
Chia sẻ quan điểm tương tự, ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes, đưa ra lời cảnh báo về hiện tượng đầu tư bất động sản chạy theo thông tin hạ tầng mà thiếu sự phân tích kỹ càng. Một trong những hệ lụy phổ biến là “sốt đất”, với việc giá bất động sản bị đẩy lên cao bất thường chỉ vì xuất hiện thông tin về quy hoạch hoặc khởi công các công trình giao thông.
Theo ông Chung, hiện tượng này thường diễn ra theo chu kỳ, khiến giá đất tại một số khu vực tăng vọt trong thời gian ngắn. Mặc dù ở giai đoạn đầu, thị trường có thể ghi nhận mức thanh khoản tốt, song về dài hạn, nếu kỳ vọng không được hiện thực hóa, thanh khoản sẽ sụt giảm nghiêm trọng, thậm chí có thể tê liệt. Điều này không chỉ gây thiệt hại cho nhà đầu tư, mà còn ảnh hưởng tiêu cực đến sự phát triển kinh tế địa phương và hệ sinh thái bất động sản nói chung.
Từ thực tế trên, các chuyên gia đều đồng thuận rằng, đầu tư bất động sản theo hạ tầng là xu hướng đúng đắn và tiềm năng, nhưng không thể thiếu sự tỉnh táo và đánh giá toàn diện. Việc “chạy theo đám đông” hay đầu tư theo tin đồn có thể mang lại rủi ro lớn và gây mất cân bằng thị trường địa ốc. Nhà đầu tư cần đặt yếu tố pháp lý, tiện ích sống, khả năng tiêu
