Luật Đất đai 2024 quy định muốn xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp người sử dụng đất cần chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Theo khoản 2, Điều 9, Luật Đất đai 2024, nhóm đất nông nghiệp bao gồm: đất trồng cây hằng năm, gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác; đất trồng cây lâu năm; đất lâm nghiệp, gồm đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất; đất nuôi trồng thủy sản; đất chăn nuôi tập trung; đất làm muối; đất nông nghiệp khác.
Để được xây nhà, người sử dụng đất cần chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp theo quy định điểm b khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai năm 2024.
Khi cá nhân muốn chuyển mục đích sử dụng đất cần có quyết định chấp thuận chuyển mục đích sử dụng đất của UBND cấp huyện.
Tóm lại, nếu muốn xây nhà trên đất nông nghiệp, người dân cần xin chuyển nhượng mục đích sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp, trong đó có đất ở. Sau khi được chấp nhận chuyển đổi, người dân mới có thể xây dựng nhà ở.
Về thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở, theo điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT ngày 2/6/2014 quy định, để chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư, hộ gia đình, cá nhân phải chuẩn bị bộ hồ sơ.
Thứ nhất, đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (theo mẫu số 1 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT).
Thứ hai, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Sau đó người dân cần nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường (cấp huyện). Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 3 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
Thời gian giải quyết hồ sơ không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn. Thời gian trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.
Khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất ở sau khi được chuyển mục đích sử dụng.
Nếu người dân xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp mà chưa chuyển mục đích sử dụng đất sẽ được xác định là hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất hành vi này sẽ bị xử lý vi phạm hành chính.
Căn cứ theo khoản 3 Điều 9 và khoản 2 Điều 11 Nghị định 91/2019/NĐ-CP ngày 19/11/2019 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai thì hình thức xử lý và mức phạt đối với trường hợp xây nhà trên đất nông nghiệp (chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp nhưng không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép) tuỳ vào khu vực và diện tích xây dựng cụ thể:
Tại khu vực nông thôn, phạt tiền từ 3 triệu đồng đến 5 triệu đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,02ha;
Phạt tiền từ 5 triệu đồng đến 8 triệu đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,02ha đến dưới 0,05ha;
Phạt tiền từ 8 triệu đồng đến 15 triệu đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,05ha đến dưới 0,1ha;
Phạt tiền từ 15 triệu đồng đồng đến 30 triệu đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,1ha đến dưới 0,5ha;
Phạt tiền từ 30 triệu đồng đến 50 triệu đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5ha đến dưới 1ha;
Phạt tiền từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 1 héc ta đến dưới 3 ha;
Phạt tiền từ 100 triệu đồng đến 200 triệu đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 3 héc ta trở lên.
Tại khu vực thành phố, hình thức và mức xử phạt bằng 2 lần mức phạt quy định ở khu vực nông thôn.
