Việc chuyển nhượng, chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp có thời hạn là quy định nhận được nhiều sự quan tâm của người dân. Làm thế nào để chuyển nhượng, chuyển đổi loại đất này là thắc mắc chung của nhiều người.
Thương gia đã có cuộc trao đổi cùng Ths. Luật sư Nguyễn Phó Dũng, Giám đốc Công ty Luật TNHH OPIC và Cộng sự.
Luật Đất đai năm 2024 quy định đất nông nghiệp có thời hạn sử dụng là 50 năm được chuyển nhượng hay không?
Theo Khoản 2, Điều 9, Luật Đất đai năm 2024 quy định đất nông nghiệp gồm: Đất trồng cây hằng năm, gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác; đất trồng cây lâu năm; đất lâm nghiệp, gồm đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất; đất nuôi trồng thủy sản; đất chăn nuôi tập trung; đất làm muối; đất nông nghiệp khác".
Cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất theo quy định của pháp luật tại khoản 1, Điều 37 năm 2024.
Luật cũng quy định cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa không quá hạn mức 3ha cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long và không quá 2ha cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
Cá nhân nhận chuyển nhượng đất trồng lúa vượt hạn mức quy định phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa được UBND cấp huyện phê duyệt.
Ngoài ra, tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở và đất khác trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đó.
Trước đó, khoản 5, Điều 12, Luật Đất đai năm 2013 quy định việc nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp có thời hạn 50 năm vượt quá hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân là một trong những hành vi bị nghiêm cấm.
Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
Còn tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Vậy, theo Luật Đất đai năm 2024, điều kiện chuyển nhượng đất này như thế nào, thưa ông?
Khi người sử dụng đất nông nghiệp thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
Thứ nhất, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư nhưng phải đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Thứ hai, đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
Thứ ba, quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
Thứ tư, trong thời hạn sử dụng đất;
Thứ năm, quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
Nhiều người cho rằng, Luật Đất đai năm 2024 cho phép người dân chuyển đổi tự do quyền sử dụng đất nông nghiệp có thời hạn sử dụng 50 năm, ông có nhận định như thế nào về điều này?
Đây là một điều hoàn toàn sai, hiện nay việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp có thời hạn sử dụng đã được quy định rõ, có phần “nới” so với luật trước đó, nhưng không đồng nghĩa việc người dân có thể chuyển đổi quyền sử dụng đất tự do.
Theo đó, Luật Đất đai năm 2013 quy định hộ gia đình cá nhân sử dụng đất nông nghiệp có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác.
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp.
Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2024 quy định cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp với cá nhân khác; cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng đơn vị hành chính cấp tỉnh cho cá nhân khác và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ.
Nói dễ hiểu, theo luật mới muốn chuyển đổi đất quyền sử dụng đất nông nghiệp có thời hạn những đối tượng muốn chuyển đổi, nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp cần điều kiện trong cùng tỉnh, thành phố và không phải nộp thuế TNCN, lệ phí trước bạ.
