Phân khúc nhà ở xã hội đang nhận được sự quan tâm từ phía cơ quan quản lý cũng như người dân. Bởi lẽ, đây được xem là giải pháp mang tính cấp thiết để đáp ứng nhu cầu thực và khôi phục lại thục trường bất động sản. Theo đó, Chính phủ đã cấp rút thiết kế gói tín dụng 120.000 tỷ đồng. Thế nhưng, tiền cũng không thể giải quyết được toàn bộ sự tắc nghẽn ở phân khúc nhà ở xã hội hiện nay.
Chỉ có gói tín dụng 120.000 tỷ đồng
Sau các cuộc họp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản từ đầu tháng 2 đến nay, có 2 giải pháp về các gói tín dụng được hé lộ. Thứ nhất là đề xuất của Bộ Xây dựng với gói khoảng 110.000 tỷ đồng (tương tự gói 30.000 tỷ trước đây). Thứ hai là gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội được Ngân hàng Nhà nước thống nhất với 4 ngân hàng thương mại nhà nước.
Song, như Thuonggiaonline đã đưa, chiều 2/3, Bộ Xây dựng cho biết sẽ không nghiên cứu tiếp gói tín dụng 110.000 tỷ đồng đã đề nghị trước đó. Thay vào đó, bộ này cho biết sẽ phối hợp với Ngân hàng Nhà nước triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng.
Nói thêm về gói tín dụng 120.000 tỷ đồng này tại buổi họp báo thường kỳ tháng 3/2023, ông Phạm Thanh Hà, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước cho biết, khó khăn của thị trường bất động sản xuất phát từ nhiều nguyên nhân như vấn đề pháp lý, mất cân đối cung cầu, khó khăn về vốn, trong đó có nguồn vốn từ hệ thống ngân hàng.
"Thực hiện chỉ đạo của Chính phủ giao Ngân hàng Nhà nước ưu tiên nguồn vốn cho nhà ở xã hội và nhà ở công nhân. Bộ Xây dựng đã đề xuất Ngân hàng Nhà nước bố trí gói tín dụng đến 2 phân khúc nhà ở này", ông Hà thông tin.
Theo ông Hà, Ngân hàng Nhà nước đã bàn với 4 ngân hàng thương mại Nhà nước gồm Agribank, Vietcombank, Vietinbank, BIDV và thống nhất đồng ý dành gói tín dụng 120.000 tỷ đồng với mỗi ngân hàng khoảng 30.000 tỷ đồng cho 2 đối tượng trên. Trường hợp có thêm các ngân hàng thương mại khác tham gia thì quy mô gói tín dụng này có thể tăng thêm.
Liên quan đến lãi suất, Phó Thống đốc cho biết, các ngân hàng dự kiến lãi suất cho vay gói này thấp hơn 1,5-2 điểm phần trăm so với lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng.
Sau cuộc họp của Chính phủ về giải quyết khó khăn cho thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng đang dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về tháo gỡ khó khăn và thúc đẩy thị trường phát triển. Trên cơ sở nội dung Nghị quyết này, Ngân hàng Nhà nước sẽ triển khai thực hiện theo đúng chỉ đạo của Chính phủ, cụ thể là gói tín dụng 120.000 tỷ đồng.
Bổ sung câu trả lời cho Phó Thống đốc, Bộ trưởng, Chủ nhiệm Văn phòng Chính phủ Trần Văn Sơn cũng nhấn mạnh gói tín dụng 120.000 tỷ đồng chủ yếu tập trung nhà ở xã hội, nhà ở công nhân trong các khu công nghiệp, tổ chức kinh tế.
"Ngoài lãi suất giảm, khi triển khai dự án cũng được Nhà nước miễn tiền thuê đất và nhiều chính sách khác với mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội sẽ được triển khai trong thời gian tới", ông Sơn nói.
Quỹ đất và thủ tục đang gây khó
Vẫn biết, tiền luôn là bài toán khó dành cho các doanh nghiệp bất động sản nói riêng và cả thị trường nói chung. Nếu được trợ lực bằng gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, doanh nghiệp bất động sản cũng sẽ dễ thở hơn, đặc biệt trong bối cảnh "trăm dâu đổ đầu tằm" như hiện nay.
Tuy nhiên, tiền đôi khi cũng không phải là tất cả. Thực tế, ngoài khó khăn về dòng vốn, doanh nghiệp bất động sản còn đang mắc ở nhiều vấn đề khác.
Gần nhất, thông tin Tập đoàn Hòa Bình của đại gia Nguyễn Hữu Đường (Đường bia) đang gây xôn xao dư luận khi quyết định bán “khách sạn dát vàng” Dolce Hanoi Golden Lake thuộc khu đất "vàng" B7 Giảng Võ, Ba Đình, Hà Nội với giá chào bán khởi điểm 250 triệu USD (tương đương 6.000 tỷ đồng).
Điều đáng nói, khi chia sẻ với báo chí về lý do phải bán khách sạn, ông Đường cho biết do công ty khó khăn về dòng tiền, phải bán tài sản để giải quyết thanh khoản. Mà căn nguyên của việc này là các dự án nhà ở xã hội của doanh nghiệp chưa được chính quyền cấp giấy phép xây dựng.
Trước đó, khoảng tháng 4/2022, doanh nghiệp của ông Đường mong muốn xây dựng dự án nhà ở xã hội trên gần 9.000 m2 đất ở phường Vĩnh Hưng (quận Hoàng Mai, Hà Nội) đang có. Tuy nhiên, tới nay, sau gần một năm chờ đợi, dự án vẫn chưa được UBND thành phố Hà Nội cấp chủ trương đầu tư.
Còn theo ông Trương Anh Tuấn, Chủ tịch Công ty Cổ phần Tư vấn - Thương mại - Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân, doanh nghiệp hiện đã phát triển được 25 dự án nhà ở xã hội đánh giá, vấn đề khó khăn lớn nhất mà doanh nghiệp đang gặp phải là thiếu quỹ đất, gây ra vướng mắc lớn cho các đơn vị muốn tham gia phân khúc này.
Bên cạnh quỹ đất, ông Tuấn cũng cho biết, quy định dành 20% quỹ đất làm nhà ở xã hội hiện nay cũng gây nhiều khó khăn cho doanh nghiệp.
Nhìn chung toàn cảnh thị trường, ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho hay, việc phát triển nhà ở xã hội hiện có 4 nhóm vấn đề: Quy hoạch, kế hoạch, khu vực, vị trí cụ thể của đất đai phát triển nhà ở xã hội; nguồn vốn; cơ chế, chính sách; quy trình, thủ tục hành chính.
Về vấn đề nhóm ưu đãi về chính sách, cụ thể về thuế VAT, VNREA kiến nghị các cơ quan Nhà nước nghiên cứu vẫn giữ ở mức 5%; về lợi nhuận cần tăng lên từ 10 - 15% hoặc thưởng theo thực tế thành tích phát triển nhà ở xã hội hoặc hình thức tương đương để bù đắp chi phí, tạo động lực cho các nhà đầu tư tiếp tục đầu tư, phát triển phân khúc nhà ở xã hội.
Đối với vấn đề ưu tiên tạo lập quỹ đất, VNREA mong muốn chính quyền các địa phương giải phóng mặt bằng và công khai, minh bạch tạo quỹ đất sạch làm nhà ở xã hội để đấu thầu, lựa chọn nhà đầu tư.
Về vấn đề quy trình, thủ tục hành chính, đầu tư dự án, chủ trương quy hoạch, phát triển đồng bộ cơ sở hạ tầng cần theo phương châm đơn giản hóa thủ tục và cần có Nghị định do Chính phủ và Thông tư hướng dẫn do các bộ, ngành liên quan thông qua, chính quyền địa phương vào cuộc mạnh mẽ trong từng khâu giải quyết thủ tục.
Cuối cùng, đối với tỷ lệ nhà ở thương mại trong dự án nhà ở xã hội, VNREA đề xuất cần đảm bảo tối thiểu lớn hơn 20% và linh hoạt với từng địa phương, từng dự án, phù hợp với nhu cầu của doanh nghiệp, người dân.
"Thời gian tới, VNREA sẽ đề xuất Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên Môi trường, các Uỷ ban của Quốc hội và các bộ, ngành liên quan triển khai các cơ chế, chính sách, kiến nghị của cộng đồng doanh nghiệp bất động sản, nhằm sớm hiện thực hóa chủ trương của Chính phủ, đảm bảo mục tiêu thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp", đại diện VNREA chia sẻ.
