Với nhiều gia đình trẻ, khi cuộc sống đã dần ổn định, có một mái nhà riêng và mỗi tháng để dành được một khoản tiền, việc nghĩ đến chuyện mua thêm một mảnh đất để tích lũy cho con cũng trở thành mục tiêu tự nhiên.
VAY NGÂN HÀNG MUA MẢNH ĐẤT 1,5 TỶ
Có nhà riêng, thu nhập khoảng 26 triệu đồng/tháng và mỗi tháng có thể để dành tới 20 triệu đồng, một cặp vợ chồng trẻ đang tính chuyện mua mảnh đất trị giá 1,3 - 1,5 tỷ đồng để dành cho con. Tuy nhiên, với tài sản hiện có, họ vẫn băn khoăn chưa biết nên tích lũy thêm đến mức nào mới đủ an toàn để vay ngân hàng.
“Em chào mọi người, em muốn xin lời khuyên tích góp để mua đất. Sơ qua về gia đình em, hai vợ chồng mới lấy nhau gần 3 năm, có một bé 20 tháng.
Tổng thu nhập hai vợ chồng loanh quanh 26 triệu đồng/tháng. Sinh sống ở thành phố nhỏ, đã có nhà riêng (nhà cấp 4). Nhờ có ông bà nội hỗ trợ trong ăn uống nên hàng tháng vợ chồng em sẽ tiết kiệm được 20 triệu đồng (có tháng tiết kiệm được nhiều hơn 1 – 2 triệu đồng). Mới năm nay gia đình em mới tiết kiệm được hàng tháng như vậy do trước em nghỉ sinh ở nhà chăm con.
Tài sản hiện có 3 cây vàng, 100 triệu đồng tiền tiết kiệm gửi ngân hàng. Mục tiêu của vợ chồng em là mua một miếng đất 1,3 - 1,5 tỷ đồng để dành cho con sau này. Với sức khoẻ tài chính như trên thì nhờ các anh chị tư vấn giúp em với hai phương án.
Phương án một là tiếp tục tích luỹ, mua vàng đều đặn hàng tháng. Phương án 2 là gửi tiết kiệm ngân hàng.
Đến cột mốc có khoảng bao nhiêu tiền thì gia đình em có thể tự tin đi vay ngân hàng để mua miếng đất với giá trị như trên ạ? Vợ chồng em có sổ đỏ nhà riêng đứng tên chồng có thể làm thế chấp ngân hàng ạ”.
Trước bài toán này, một người cho rằng gia đình trẻ không nên vội vay quá nhiều. Theo người này, chuẩn bị được phần lớn giá trị mảnh đất rồi mới xuống tiền sẽ giúp giảm đáng kể áp lực trả nợ.
“Em nên có 70% giá trị đất thì hãy mua. Nếu cần vay thì thế chấp sổ đỏ đất định mua, khi đó ngân hàng sẽ thẩm định giá trị lô đất, kiểm tra quy hoạch thì cũng yên tâm hơn. Hai phương án kia có thể chia mỗi phương án một phần tiền”.
Cùng quan điểm thận trọng, một người khác lại nhìn vào những khoản chi phí có thể phát sinh trong vài năm tới, đặc biệt khi con bắt đầu đi học.
“Mình nghĩ nên có ít nhất 50 - 70% giá trị đất thì hẵng vào vì con bạn giờ chưa đi học, mấy nữa đi học rồi lại thêm một ít chi phí. Nếu ông bà hai bên có thì vay để mua rồi trả ông bà dần. Còn không thì cứ tích sản thêm”.
Không cho rằng mục tiêu mua đất là quá sức, có ý kiến đánh giá mức thu nhập hiện tại của hai vợ chồng hoàn toàn có thể hướng tới bất động sản trong tầm giá trên.
“Với tầm tài chính hai vợ chồng thì mua đất 1 – 1,5 tỷ đồng rất dễ nhưng với điều kiện nên tích luỹ thêm khi nào có trên 60 hoặc 70 giá trị lô đất hẵng mua hoặc mượn thêm nội ngoại đắp vào để đỡ phải trả lãi”.
Từ trải nghiệm thực tế của người từng vay ngân hàng, lời khuyên tiếp theo càng nhấn mạnh vào việc hạn chế khoản nợ. Theo người này, ngoài tiền mua đất, gia đình có con nhỏ vẫn cần duy trì một khoản dự phòng cho học hành, sức khỏe và những tình huống bất ngờ.
“Nên tích lũy tiếp bạn ạ. Các bạn còn trẻ, còn nhiều thời gian phấn đấu. Nên tích lũy và đầu tư học hành cho con cái, nếu con ốm thì cũng cần một khoản. Mua đất tầm 1,5 tỷ đồng thì chỉ nên vay 500 triệu đồng là cùng. Mình vay ngân hàng 600 triệu đồng, mỗi tháng dư 80 triệu đồng trả gốc mà cũng lo lắng, tằn tiện nhiều thứ”.
Trong khi phần lớn ý kiến tập trung vào tỷ lệ vay, có bình luận lại nhắc gia đình trẻ tính đến cả những thay đổi về nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai và tài sản trong tương lai. Với những gì đang có, họ cho rằng chưa nhất thiết phải mua ngay.
“Nên tính toán bạn ạ vì sắp tới còn liên quan thuế đất. Nếu nhà bạn có một căn rồi, sau này còn được hưởng thừa kế nữa thì cứ từ từ”.
TÍCH LŨY ĐẾN ĐÂU MỚI NÊN XUỐNG TIỀN MUA NHÀ, ĐẤT?
Không có một tỷ lệ vốn tự có cố định nào áp dụng cho tất cả người mua nhà, đất. Khả năng xuống tiền phụ thuộc vào thu nhập, khoản tiết kiệm, các khoản nợ đang có, chi phí sinh hoạt và mức độ ổn định của dòng tiền trong tương lai. Thực tế, ngân hàng có thể cho vay với tỷ lệ rất cao nếu khách hàng đáp ứng điều kiện.
Tuy nhiên, hạn mức ngân hàng có thể cho vay không đồng nghĩa với số tiền một gia đình nên vay. Khi xác định số tiền có thể bỏ ra ban đầu, người mua trước hết phải tính tổng số tiền tiết kiệm và đầu tư có thể sử dụng, sau đó trừ đi những khoản dành cho các mục tiêu khác, chi phí chuyển nhà, sửa chữa và một khoản dự phòng khẩn cấp.
Điều đó có nghĩa, nếu một gia đình đang có 1 tỷ đồng tiền tiết kiệm thì không nên mặc định toàn bộ số tiền này đều có thể dùng làm tiền mua nhà, đất. Một phần cần được giữ lại để duy trì cuộc sống và xử lý những tình huống bất ngờ sau khi giao dịch hoàn tất.
Người mua cũng cần chuẩn bị thêm tiền cho chi phí hoàn tất giao dịch, sửa chữa, chuyển nhà và quỹ dự phòng, thay vì chỉ tập trung vào khoản tiền trả trước.
Với những gia đình muốn hạn chế áp lực vay, có thể xem 50 - 70% giá trị bất động sản bằng vốn tự có là một mốc tương đối thận trọng để tham khảo. Cùng một bất động sản nhưng số tiền phải vay càng thấp thì gia đình càng ít phụ thuộc vào lãi suất và có thêm dư địa để xử lý những biến động về thu nhập.
Dù vậy, tỷ lệ vốn tự có vẫn chưa phải yếu tố quyết định cuối cùng. Một gia đình có 70% giá trị căn nhà nhưng sau khi trả tiền vẫn gần như không còn tiền mặt cũng có thể rơi vào tình trạng tài chính căng thẳng.
Ngược lại, một gia đình có mức vốn tự có thấp hơn nhưng thu nhập ổn định, quỹ dự phòng đầy đủ và khoản trả nợ nằm trong khả năng kiểm soát vẫn có thể cân nhắc việc mua. Số tiền có thể vay cần được xác định từ khả năng thanh toán hàng tháng, chứ không chỉ dựa vào giá trị tài sản hoặc số tiền ngân hàng sẵn sàng cho vay.
Khả năng trả nợ hàng tháng vì thế là phép tính quan trọng tiếp theo. Dòng tiền dùng để trả nợ nên được tính dựa trên mức thu nhập và khả năng tiết kiệm có thể duy trì lâu dài, thay vì một vài tháng có tài chính thuận lợi.
Với một gia đình đang nuôi con nhỏ, nguyên tắc này càng đáng lưu ý. Khoản tiền tiết kiệm hiện tại có thể rất cao khi chi phí sinh hoạt thấp hoặc nhận được sự hỗ trợ từ người thân, nhưng những năm sau đó có thể phát sinh thêm tiền học, chăm sóc sức khỏe và nhiều khoản chi khác.
Vì vậy, trước khi quyết định vay hàng trăm triệu đồng để mua đất, cần tính cả kịch bản thu nhập giảm hoặc chi phí gia đình tăng lên mà khoản trả nợ vẫn phải được duy trì đều đặn.