Gần nhất, ngày 11/3/2018, tại Parkson Plaza của Hà Nội, Flamingo tiếp tục mở bán sản phẩm bất động sản nghĩ dưỡng tại dự án Flamingo Cát Bà Beach Resort. Đây là dự án mà Flamingo chỉ nộp cho Hải Phòng được 69 tỷ tiền đất, nhưng quy mô dự án mà doanh nghiệp này “đầu tư”, là 3.000 tỷ đồng/
“Mạ ít, thóc nhiều”
Flamingo Cát Bà Beach Resort được Flamingo Group giới thiệu như là dự án quy mô đầu tư lớn, với quần thể phức hợp nghỉ dưỡng đẳng cấp 5 sao nằm tại khu vực bãi tắm Cát Cò 1 và Cát Cò 2, tại quần đảo Cát Bà.
Dự án có ba tòa nhà Forest On The Sea, Forest In The Sun và Forest On The Sand, gồm 756 căn hộ, biệt thự diện tích từ 40m² đến hơn 2000m², với kiến trúc thiết kế theo triết lý “sống sang trọng giữa thiên nhiên”.
Các căn hộ, biệt thự có giá bán từ hơn 2,2 tỷ đồng tới hơn 20 tỷ đồng/căn. Tổng giá trị các căn hộ, biệt thự này cũng lên tới gần 3.000 tỷ đồng, gần tương đương với tổng vốn đầu tư cho dự án mà Flamingo công bố.
Dự án được khởi công ngày 25/11/2017, chỉ 1 ngày sau quyết định giao đất của Hải Phòng. Trước đó, ngày 24/11/2017, thành phố quyết định thu hồi đất và giao cho Flamingo 47.398,6 m2 đất tại thị trấn Cát Bà, huyện Cát Hải để thực hiện dự án đầu tư xây dựng tổ hợp nghỉ dưỡng cao cấp Flamingo Cát Bà Beach Resort.
Trong đó, diện tích xây dựng tổ hợp nghỉ dưỡng là 14.136m2 có hình thức thuê đất và trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Diện tích đất công trình dịch vụ, đất xanh kết hợp vui chơi giải trí, đất giao thông nội bộ là 6.844,2 m2 với hình thức thuê đất và trả tiền thuê đất hàng năm.
Thời hạn sử dụng đối với tổng diện tích của hai khu vực (20.98,4 m2) này được tính từ ngày quyết định cho thuê đến ngày 2/7/2079, tương đương 62 năm.
Ngày 4/1/2018, Cục thuế TP. Hải Phòng phát đi thông báo gửi CTCP Tập đoàn Flamingo, cho biết số tiền thuê đất nộp một lần cho cả thời gian thuê đối với 14.136m2 đất được giao làm tổ hợp nghỉ dưỡng là 4.281.268đ/m2 (cho cả 62 năm - PV). Tổng tiền thuê đất nộp một lần cho cả thời gian thuê là 60,52 tỷ đồng.
Như vậy, Tập đoàn Flamingo đã được thuê 14.136m2 đất trong vòng 62 năm với giá tương đương 68.459 đồng/m2 mỗi… tháng, ngay tại khu du lịch biển đẹp nhất của Hải Phòng và hàng đầu miền Bắc.
Ngoài ra, Flamingo được sử dụng 26.418,2 m2 để xây dựng công trình công cộng, giao thông, cây xanh, bãi tắm, mặt nước và bàn giao lại cho UBND huyện Cát Hải quản lý sử dụng chung.
Nói cách khác, Flamingo Cát Bà được hưởng lợi từ 26.418,2 m2 bãi biển này dưới danh nghĩa “dùng chung” với người dân, và do đó không mất tiền thuê.
Chông chênh pháp lý?
Theo Flamingo, tại buổi mở bán ngày 11/3/2018, lô căn hộ, biệt thự tại dự án Flamingo Cát Bà Beach Resort đã bán khá tốt, với giá từ 2,2 tỷ đồng đến hơn 20 tỷ đồng/căn. Trước đó, trong các năm 2016 và 2017, Flamingo đã tổ chức các buổi mở bán dự án này dưới danh nghĩa góp vốn, bởi tại thời điểm đó dự án chưa được phê duyệt.
Tuy nhiên, tại dự án Flamingo Cát Bà Beach Resort, cũng như Flamingo Đại Lải, hay những dự án trước đó của Flamingo… rủi ro có thể đến với người mua từ những lỗ hổng về pháp lý, mà chủ đầu tư không nhắc tới, khi mời người mua bỏ tiền vào dự án.
Trong vài năm qua, loại hình những căn hộ khách sạn, biệt thự nghỉ dưỡng (condotel, villa hotel…) trở thành sản phẩm bất động sản bán rất chạy. Nét đặc trưng của những sản phẩm này là được xây dựng tại những khu vực nghỉ dưỡng, du lịch, với danh nghĩa là dự án du lịch.
Lợi thế với chủ đầu tư trong trường hợp này là tiền sử dụng đất phải nộp rất thấp, thậm chí là được "chẻ" nhỏ để nộp hàng năm như với dự án Flamingo Cát Bà Beach Resort.
Lý do vì đây không phải dự án đô thị, hay dự án đất ở, mà là dự án du lịch dịch vụ và do đó theo quy định thì chỉ cần thuê đất, chứ không phải nộp các loại tiền liên quan tới chuyển mục đích sử dụng đất.
Sau khi mua những căn hộ, biệt thự nghỉ dưỡng này, người mua ký hợp đồng với chủ dự án cùng khai thác tài sản và ăn chia tỷ lệ lợi nhuận. Những sản phẩm của Flamingo rao bán tại dự án Đại Lải, Cát Bà đều nằm trong phân khúc bất động sản này.
Tuy nhiên, thực tế, loại hình sản phẩm bất động sản này hiện chưa có quy định pháp luật điều chỉnh. Đồng thời, do là dự án du lịch dịch vụ nên không thể có căn cứ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà cho người mua… khi chưa có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền.
Và do thế, dù có lợi thế ăn chia lợi nhuận, nhưng khi xảy ra tranh chấp, thua lỗ, hay không được thanh toán tiền ăn chia…, người mua sẽ thiếu các quy định pháp luật để tự bảo vệ quyền lợi cho mình, và gặp bất lợi, thậm chí bị chính chủ đầu tư chèn ép trong giải quyết tranh chấp.
Đây là điều đã xảy ra với nhiều người mua biệt thự, căn hộ tại dự án Đại Lải của Flamingo. Tất nhiên, cũng chưa có gì hứa hẹn thực tế này sẽ không tiếp tục xảy ra tại dự án Flamingo Cát Bà Beach Resort.
Đáng chú ý, Tại dự án Flamingo Đại Lải, một số chủ đầu tư thứ cấp đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà… sau quá trình tranh đấu quyết liệt, yêu cầu cụ thể về quyền lợi với chủ đầu tư Flamingo.
Điều này làm dấy lên nghi vấn về việc Flamingo đã lách luật xin được “cơ chế” chuyển mục đích sử dụng từ đất dịch vụ sang đất ở tại dự án nghỉ dưỡng này.
Đồng thời, cũng có thông tin về việc quy hoạch của dự án Đại Lải đã bị phá vỡ theo hướng tăng thêm nhiều biệt thự, căn hộ dịch vụ để bán, ngược lại diện tích dùng cho dịch vụ, du lịch bị co hẹp, hoặc bị san lấp cho mục đích khác. Đó là điều Thương Gia sẽ làm rõ trong bài báo khác.
