Đất nền phía Bắc nửa cuối năm 2025: Không còn ồ ạt "lướt sóng", giá khó giảm

Nửa cuối năm 2025, thị trường đất nền phía Bắc ghi nhận những chuyển biến tích cực nhờ loạt yếu tố hỗ trợ như hạ tầng được đẩy mạnh, chính sách pháp lý cởi mở và mặt bằng lãi suất duy trì ở mức thấp. Tuy nhiên, xu hướng đầu tư cũng đang thay đổi rõ rệt khi nhà đầu tư ngày càng thận trọng, ưu tiên tính pháp lý và tiềm năng dài hạn thay vì “lướt sóng” ngắn hạn.

GIÁ ĐẤT NỀN KHÓ GIẢM, MỘT SỐ NƠI CÒN ĐÀ TĂNG

Bước vào nửa cuối năm 2025, thị trường đất nền khu vực phía Bắc đang có những dấu hiệu chuyển động rõ nét, trong bối cảnh nền kinh tế tiếp tục đà tăng trưởng, hạ tầng giao thông được đầu tư mạnh mẽ và mặt bằng lãi suất duy trì ở mức thấp, ổn định.

Theo ông Dương Văn Sỹ, Tổng Giám đốc An Vượng Land, thị trường đất nền sẽ bị tác động bởi 4 yếu tố: Sáp nhập tỉnh thành; chính sách luật pháp; cơ sở hạ tầng và đầu tư công; thuế quan và chiến tranh thương mại.

Thứ nhất, việc sáp nhập tỉnh thành sẽ tạo nên một làn sóng tái cơ cấu quy hoạch và đầu tư công được ưu tiên. Từ đó, mở ra quỹ đất phát triển mới và có sự dịch chuyển trung tâm hành chính, thay đổi vùng lõi của đô thị. Đồng thời sẽ xuất hiện làn sóng di dân tự phát, tạo ra sự thay đổi cơ cấu cung - cầu.

Thứ hai, 3 bộ luật quan trọng của ngành bất động sản đã được thông qua đã có những điểm rất tích cực cho thị trường như hạn chế các nhà đầu tư thiếu năng lực; dự án được đẩy nhanh tiến độ, minh bạch giá đất…

Thứ ba, Nhà nước đang đẩy mạnh đầu tư công, đặc biệt là hạ tầng, sẽ kích thích thị trường bất động sản. Đồng thời, tạo nên tâm lý kỳ vọng và lạc quan cho nhà đầu tư sau giai đoạn trầm lắng. Bên cạnh đó, còn kéo theo việc hình thành thị trường mới ở các vùng ven.

Thứ tư, về chính sách thuế quan và chiến tranh thương mại, đây sẽ là tác động có phần thiếu tích cực lên khách hàng, nhà đầu tư, khiến họ có tâm lý phòng thủ, chờ đợi.

Dù vậy, ông Dương Văn Sỹ, cho rằng, nhờ các chính sách tháo gỡ vướng mắc pháp lý được đẩy mạnh, nguồn cung bất động sản sẽ có cơ hội phục hồi và tăng trưởng trở lại.

Ở chiều ngược lại, nguồn cầu đang có xu hướng phân hóa. Nhà đầu tư không còn ồ ạt “lướt sóng” như giai đoạn trước, mà chuyển sang tâm thế quan sát và lựa chọn kỹ càng hơn, đặc biệt trong bối cảnh các chính sách thuế và pháp lý đang có nhiều điều chỉnh.

"Dòng tiền đang dịch chuyển về những khu vực có tiềm năng dài hạn, giá còn “mềm” và được hỗ trợ bởi quy hoạch bài bản, hạ tầng đồng bộ cũng như tốc độ tăng trưởng kinh tế địa phương".

Về mặt bằng giá, ông Sỹ nhận định, thị trường sẽ tiếp tục xu hướng tăng cục bộ, đặc biệt tại các tỉnh, thành có nội lực mạnh và hệ thống giao thông kết nối tốt. Tuy nhiên, đà tăng sẽ chậm lại, và khó có khả năng xảy ra các đợt tăng nóng như giai đoạn trước. Tình trạng khan hiếm nguồn cung phần nào được cải thiện, khiến tỷ lệ hấp thụ có xu hướng giảm nhẹ do giá neo cao và tâm lý thị trường vẫn còn thận trọng.

Đáng chú ý, niềm tin vào thị trường vẫn chưa thực sự phục hồi. Nhà đầu tư hiện đang trong trạng thái dè chừng, trước những biến động khó lường của chính sách và kinh tế vĩ mô.

Trong bối cảnh đó, Tổng Giám đốc An Vượng Land khuyến nghị các nhà đầu tư cần xây dựng chiến lược dài hạn, tránh tâm lý đám đông hoặc kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn. Việc lựa chọn sản phẩm nên ưu tiên yếu tố pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn chỉnh và có thanh khoản tốt.

Đồng thời, nên phân bổ vốn vào các loại hình bất động sản tạo dòng tiền ổn định như nhà ở, thương mại hoặc văn phòng, đặc biệt tại các địa phương thu hút mạnh FDI, phát triển công nghiệp và có tốc độ tăng trưởng GDP cao.

Đối với các sàn giao dịch, ông Sỹ nhấn mạnh tầm quan trọng của việc tái cơ cấu danh mục sản phẩm, tập trung vào các khu vực trung tâm mới, hạn chế kinh doanh những dự án chưa rõ quy hoạch hoặc còn vướng mắc về pháp lý, nhằm đảm bảo an toàn cho khách hàng và góp phần minh bạch hóa thị trường.

ĐẤT NỀN ĐẦU NĂM BIẾN ĐỘNG

Trên thực tế, đầu năm 2025, thị trường đất nền có sự biến động rõ nét. Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy trong tháng 3/2025, lượng tìm kiếm đất nền tại Hà Nội tăng khá mạnh, ở mức 52%, tại TP.HCM tăng 31% và tại các tỉnh khác tăng 54% so với tháng 2/2025.

Trong khi đó, giá rao bán đất nền phổ biến vào tháng 3/2025 tại Hà Nội đã tăng 42%, tại TP.HCM tăng 7% và tại các tỉnh khác tăng tới 67% so với tháng 1/2023.

Theo khảo sát với môi giới của Batdongsan.com.vn, người tiêu dùng Hà Nội đang quan tâm nhiều đến đất nền vùng ven, trong khi người tiêu dùng TP.HCM lại quan tâm nhiều hơn tới đất nền gần trung tâm.

Đất nền tại các tỉnh miền Bắc ghi nhận mặt bằng giá rao bán tăng trong tháng 3/2025. Cụ thể, so với quý 1/2023, trong quý 1/2025, giá bán đất nền tại Hưng Yên đã tăng 55%, Bắc Ninh tăng 46%, Hà Nội tăng 42%, Hải Phòng tăng 21%... Biến động giá tại các tỉnh miền Nam ở mức nhẹ hơn, Đồng Nai tăng 30%, Bình Dương tăng 25%, TP.HCM tăng 5%...

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, nhận định với phân khúc đất nền, xu hướng phân hóa Bắc - Nam vẫn tiếp tục, miền Bắc phân bổ giá rộng hơn và cao hơn so với miền Nam.

Tại miền Nam, chỉ các huyện cận TP.HCM ghi nhận tăng trưởng về nhu cầu tìm kiếm đất nền. Mặc dù vậy giá bán chưa có biến động mạnh ở các khu vực này.

Trong khi đó, hầu hết các tỉnh miền Bắc đều có biến động lớn về mức độ quan tâm và giá rao bán. Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy trong tháng 3/2025, Hải Dương là tỉnh có giá đất nền biến động mạnh nhất, tăng 100% so với tháng 1/2023. Một số tỉnh khác cũng ghi nhận mức tăng giá đất nền đáng kể, bao gồm Bắc Giang (80%), Hưng Yên (75%)...

Tại miền Trung, đất nền Quảng Nam có mức độ quan tâm tăng ở khu vực ven biển giáp ranh Đà Nẵng. Đồng thời, giá rao bán đất ở Đà Nẵng ghi nhận tăng nhẹ ở một số nơi. Cụ thể, trong tháng 3/2025, giá rao bán đất nền quận Cẩm Lệ đã tăng 5%, thị xã Điện Bàn tăng 13% và huyện Hoà Vang tăng 25% so với tháng 1/2023, riêng giá đất nền Hội An giảm 22%.

Với tin tức về sáp nhập tỉnh, phản ứng tại các khu vực có sự phân hóa, quan tâm cao nhất đến từ các tỉnh miền Bắc. Theo dữ liệu tổng hợp từ Google vào tháng 2/2025, khu vực Miền Bắc và Hà Nội ghi nhận lượng tìm kiếm từ khoá “Sáp nhập tỉnh” cao nhất. Theo từng tỉnh thành, đứng đầu là Bình Dương, tiếp đến là các tỉnh Vĩnh Phúc, Ninh Bình, Thái Bình, Bắc Ninh…

Nhìn chung thị trường bất động sản quý 1/2025 ghi nhận một số dấu hiệu khởi sắc. Tuy vậy, sự phục hồi diễn ra không đồng đều giữa các vùng miền và loại hình bất động sản, phản ánh rõ xu hướng phân hóa. Nhà đầu tư và người mua vẫn cần giữ thái độ thận trọng, theo dõi sát các biến động và lựa chọn dựa trên phân tích cụ thể từng khu vực, từng phân khúc để đảm bảo hiệu quả và giảm thiểu rủi ro trong ngắn và trung hạn.