Nguồn cung nhà ở tăng mạnh trong nửa đầu năm 2026, song thanh khoản chưa theo kịp khi người mua ngày càng thận trọng. Điều này khiến không ít doanh nghiệp bất động sản lựa chọn quan sát diễn biến thị trường thay vì mở bán ồ ạt như những giai đoạn trước.
CHỦ ĐẦU TƯ “HÃM PHANH”
Theo báo cáo thị trường mới đây của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), trong quý 2/2026, toàn thị trường ghi nhận gần 34.000 sản phẩm nhà ở mở bán mới, giảm khoảng 10% so với quý trước và 8% so với cùng kỳ năm 2025.
Tuy nhiên, lũy kế 6 tháng đầu năm, toàn thị trường ghi nhận khoảng 98.000 sản phẩm mở bán, tăng khoảng 50% so với cùng kỳ năm trước, trong đó có hơn 70.000 sản phẩm mở bán mới, tăng 40% so với cùng kỳ. Nguồn cung mới tiếp tục tập trung chủ yếu tại các đại dự án, khu đô thị tích hợp và các dự án hưởng lợi từ hạ tầng giao thông đang được triển khai mạnh.
Mặc dù nguồn cung được cải thiện, tình trạng lệch pha cung - cầu vẫn chưa được khắc phục rõ rệt khi phần lớn sản phẩm chào bán tiếp tục thuộc phân khúc giá cao. Trong quý 2, căn hộ chung cư chiếm khoảng 74,7% tổng nguồn cung mở bán mới, trong đó căn hộ sang trọng và siêu sang chiếm khoảng 45%, tăng mạnh so với quý trước; căn hộ cao cấp chiếm khoảng 37%, còn căn hộ trung cấp chỉ chiếm khoảng 18%. Phân khúc nhà ở thương mại bình dân tiếp tục vắng bóng trên thị trường.
Đối với nhóm thấp tầng và đất nền, tỷ trọng chỉ còn 25,3%, giảm so với cả quý trước và cùng kỳ năm 2025; nguồn cung chủ yếu là biệt thự và liền kề tại các đại đô thị được đầu tư đồng bộ về hạ tầng và tiện ích.
Lũy kế 6 tháng đầu năm, căn hộ chung cư tiếp tục dẫn dắt nguồn cung với khoảng 70% tổng lượng sản phẩm mở bán, trong khi thấp tầng và đất nền chiếm khoảng 30%, tương đương khoảng 22.000 sản phẩm, tăng khoảng 10% so với cùng kỳ năm trước.
Mặc dù nguồn cung tiếp tục được cải thiện, thanh khoản thị trường chưa tăng tương ứng khi dòng tiền chuyển sang trạng thái chọn lọc hơn. Theo dữ liệu nghiên cứu của VARS IRE, trong quý 2/2026, toàn thị trường ghi nhận khoảng 23.600 giao dịch sơ cấp,. Lũy kế 6 tháng đầu năm, toàn thị trường ghi nhận khoảng 48.000 giao dịch.
Đối với nguồn cung mở bán mới, quý 2 ghi nhận khoảng 19.600 giao dịch, tương ứng tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 58%. Lũy kế 6 tháng đầu năm đạt khoảng 43.000 giao dịch, với tỷ lệ hấp thụ khoảng 58%.
Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE, thị trường nhà ở tiếp tục ghi nhận những tín hiệu phục hồi tích cực khi nguồn cung từng bước được khơi thông nhờ quá trình tháo gỡ các vướng mắc pháp lý, phê duyệt dự án mới và đẩy nhanh tiến độ triển khai nhiều dự án quy mô lớn.
“Tuy nhiên, nguồn cung mở bán thực tế vẫn chưa tăng tương xứng với số lượng dự án đủ điều kiện đưa ra thị trường do nhiều chủ đầu tư tiếp tục duy trì tâm thế thận trọng, giãn kế hoạch ra hàng hoặc kéo dài giai đoạn truyền thông, booking nhằm thăm dò phản ứng của thị trường”, bà Miền cho hay.
Điều này cho thấy doanh nghiệp không còn lựa chọn chiến lược mở bán ồ ạt như giai đoạn trước. Thay vào đó, họ ưu tiên quan sát sức mua, điều chỉnh chính sách bán hàng và lựa chọn thời điểm phù hợp để tối ưu hiệu quả kinh doanh trong bối cảnh người mua ngày càng cân nhắc kỹ trước khi xuống tiền.
DƯ ĐỊA VẪN CÒN
Thị trường bất động sản đang bước sang một giai đoạn mới, nơi tốc độ không còn là yếu tố quyết định, thay vào đó là chất lượng dự án, khả năng đáp ứng nhu cầu thực và sự bền vững trong chiến lược phát triển.
Đánh giá về thị trường nhà ở, tại toạ đàm “Tái định vị thị trường bất động sản: Khi nhu cầu thực trở thành nền tảng phát triển bền vững”, TS. Trần Minh Hoàng, Phó Chủ tịch VARS nhận định, dư địa phát triển nhà ở vẫn còn rất lớn nếu hạ tầng tiếp tục được đầu tư đồng bộ và thị trường vốn được hoàn thiện. Bên cạnh tín dụng ngân hàng, cần phát triển các kênh vốn trung và dài hạn để tạo nguồn lực bền vững cho doanh nghiệp phát triển dự án.
Trong khi đó, ông Nguyễn Thanh Tâm, Giám đốc Vùng 17 Vinhomes cho rằng, nhu cầu của người mua ngày càng dịch chuyển từ việc tìm kiếm một nơi ở sang tìm kiếm một không gian sống toàn diện.
Các đại đô thị trong tương lai cần được phát triển trên nền tảng hạ tầng giao thông đồng bộ, hệ sinh thái dịch vụ hoàn chỉnh, môi trường sống chất lượng và định hướng phát triển bền vững.
Còn bà Nguyễn Thị Tuyết Nhung, Tổng Giám đốc iHouzz nhận định, người mua nhà hiện không chỉ quan tâm đến vị trí dự án mà còn đặc biệt chú trọng khả năng chi trả, chính sách tài chính và tiến độ thanh toán.
“Người mua dành nhiều thời gian hơn để đánh giá hiệu quả tài chính và mức độ phù hợp của sản phẩm với nhu cầu thực tế, qua đó thúc đẩy thị trường chuyển dịch theo hướng minh bạch và bền vững hơn”, vị Tổng Giám đốc cho hay.
Ông Nguyễn Thái Bình, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội đồng quản trị Đông Tây Group kiêm Tổng Giám đốc Đông Tây Land, sự thay đổi của thị trường cũng đặt ra yêu cầu mới đối với lực lượng môi giới.
Giai đoạn tới, môi giới không chỉ là người bán hàng mà phải trở thành chuyên gia tư vấn, làm chủ dữ liệu, ứng dụng công nghệ, đồng hành với khách hàng trong suốt quá trình sở hữu và khai thác tài sản, qua đó góp phần nâng cao tính minh bạch và chuyên nghiệp của thị trường.
Có thể thấy, thị trường bất động sản đang phục hồi nhưng theo một cách thận trọng hơn. Nguồn cung dần được khơi thông, song doanh nghiệp vẫn chưa sẵn sàng mở bán ồ ạt khi sức mua chưa thực sự bứt phá.
Trong bối cảnh người mua ngày càng kỹ tính và dòng tiền được phân bổ có chọn lọc, cuộc cạnh tranh trên thị trường sẽ không còn chỉ nằm ở số lượng sản phẩm, mà chuyển sang chất lượng dự án, năng lực tài chính của chủ đầu tư và khả năng đáp ứng đúng nhu cầu thực của khách hàng.
