Người mua bất động sản “đổi gu”

Thị trường bất động sản đang chứng kiến sự thay đổi rõ nét trong hành vi của người mua. Kỳ vọng tăng giá không còn là yếu tố quyết định, thay vào đó là sự quan tâm lớn hơn đến pháp lý, hạ tầng, khả năng kết nối và chất lượng môi trường sống lâu dài.

NIỀM TIN THỊ TRƯỜNG VẪN CÒN

Khảo sát tâm lý người tiêu dùng bất động sản quý 2/2026 của Batdongsan.com.vn cho thấy bức tranh tích cực hơn về thị trường. Trong hơn 1.000 người tham gia khảo sát, 56% đánh giá thị trường theo hướng khả quan, gồm 38% lạc quan và 18% rất lạc quan. Trong khi đó, nhóm rất bi quan chỉ còn khoảng 1%; 28% vẫn tiếp tục quan sát và 15% giữ tâm lý thận trọng.

Theo bà Đỗ Thị Ngọc Ánh, Quản lý kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn, nếu dùng một từ để mô tả tâm lý thị trường quý 2/2026 thì đó là “tỉnh táo”.

“Tâm lý tiêu cực đã giảm nhưng thị trường không hưng phấn mà rất cẩn trọng. Đây là nền tâm lý quan trọng để nhu cầu quay lại một cách ổn định”.

Khảo sát cũng ghi nhận sự khác biệt về tâm lý giữa hai thị trường lớn. Tại TP.HCM, gần 67% người tham gia bày tỏ sự lạc quan và kỳ vọng vào những thay đổi sau sáp nhập. Trong khi đó, tại Hà Nội, 55% người được hỏi vẫn giữ thái độ thận trọng khi tiếp tục theo dõi tiến độ triển khai quy hoạch và các dự án hạ tầng.

Dù vậy, kỳ vọng về 6 tháng tới vẫn khá tích cực. Có 61% người được hỏi tại Hà Nội và 73% tại TP.HCM dự báo thị trường sẽ "ấm dần lên" hoặc "sôi động hơn", trong khi tỷ lệ cho rằng thị trường sẽ trầm lắng hơn chỉ ở mức 10% và 8%.

Một trong những thay đổi đáng chú ý nhất là người mua để ở hiện chiếm tỷ trọng cao hơn người mua đầu tư.

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn, 65% người mua để ở là những người mua căn nhà đầu tiên với mục tiêu cải thiện chất lượng sống. Điều này phản ánh xu hướng quyết định mua nhà ngày càng gắn với nhu cầu an cư thay vì kỳ vọng gia tăng giá trị tài sản trong ngắn hạn.

Khi được hỏi về các yếu tố quyết định xuống tiền, đa số người mua đều ưu tiên pháp lý minh bạch, quy hoạch rõ ràng, hạ tầng đồng bộ và khả năng tích lũy tài chính đủ lớn.

Đáng chú ý, có tới 84% người mua để ở cho biết có nhu cầu vay vốn. Tuy nhiên, họ kiểm soát khá chặt khả năng trả nợ. Phần lớn người mua, kể cả nhóm có thu nhập cao, chỉ dành khoảng 20-40% thu nhập hàng tháng để trả góp thay vì sử dụng đòn bẩy tài chính ở mức tối đa.

Xu hướng này cho thấy người mua ngày càng đặt yếu tố an toàn tài chính lên trước, thay vì chấp nhận rủi ro để sở hữu bất động sản bằng mọi giá.

THỊ TRƯỜNG CHƯA NGUỘI

Hiện nay, dòng tiền của người bán vẫn có xu hướng quay lại thị trường. Khảo sát tâm lý người tiêu dùng bất động sản quý 2/2026 của Batdongsan.com.vn cho thấy người bán không còn chịu áp lực lớn như trong giai đoạn trước, nhưng vẫn phải điều chỉnh kỳ vọng giá theo sức cầu thực tế. Động lực bán chủ yếu là tái cơ cấu danh mục, nâng cấp tài sản hoặc chuyển sang cơ hội đầu tư mới.

Đáng chú ý, trong số những người bán, 81% người tham gia khảo sát cho biết họ dự định tiếp tục mua bất động sản khác, chủ yếu hướng tới sản phẩm chung cư ở các khu vực vệ tinh và vùng ven. Điều này cho thấy dòng vốn vẫn đang lưu thông trong thị trường thay vì rút ra ngoài.

Tuy nhiên, khoảng cách kỳ vọng giá giữa người bán và người mua vẫn là rào cản lớn. Tại TP.HCM, người bán chủ yếu cho rằng bị trả giá thấp nhưng thanh khoản vẫn tương đối tốt. Trong khi đó, tại Hà Nội, người bán đồng thời gặp hai vấn đề là bị trả giá thấp và thanh khoản chậm.

Trong khi đó, người thuê chủ yếu đang chờ đủ tài chính để mua nhà. Thuê nhà với phần lớn người tiêu dùng không phải lựa chọn lâu dài, mà là giai đoạn chuyển tiếp trong hành trình sở hữu nhà.

Kết quả khảo sát cho thấy có tới 97% người thuê vẫn mong muốn mua nhà trong tương lai. Trong đó, 21% dự định mua trong 1–2 năm tới, 43% đặt mục tiêu trong 3–5 năm, còn 33% chưa xác định thời điểm cụ thể; chỉ 3% người được hỏi cho biết không có ý định mua nhà.

Người thuê nhà hiện chủ yếu là nhóm trẻ có thu nhập tương đối ổn định: 83% dưới 35 tuổi và 73% có thu nhập hộ gia đình từ 15–50 triệu đồng/tháng. Tuy nhiên, khoảng cách giữa thu nhập, khả năng tích lũy và giá nhà vẫn khiến kế hoạch sở hữu nhà phải lùi lại.

Điều này cho thấy nhu cầu mua nhà chưa biến mất trong nhóm người thuê. Họ đang chờ tích lũy đủ tài chính, đồng thời kỳ vọng giá nhà và chi phí vay trở nên phù hợp hơn để chuyển từ thuê sang sở hữu.

Khác với các chu kỳ đầu cơ trước đây, nhóm người cho thuê hiện tập trung nhiều hơn vào khả năng tạo dòng tiền.

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, khoảng 59% mong muốn tối ưu lợi suất cho thuê, trong khi chỉ 23% đặt kỳ vọng lớn vào việc giá tài sản tăng. Đây cũng là nhóm có khả năng chuyển đổi chiến lược linh hoạt. Khi dòng tiền ổn định, họ sẵn sàng tiếp tục khai thác cho thuê. Tuy nhiên, nếu thị trường đạt mức giá kỳ vọng, hơn một nửa có thể cân nhắc bán tài sản.

Có thể thấy rằng, các nhóm người tiêu dùng đều có nhu cầu hành động. Người mua chờ pháp lý rõ ràng, hạ tầng hiện hữu và gói vay phù hợp. Người bán chờ mức giá hợp lý và thanh khoản cải thiện. Người thuê chờ tích lũy đủ tài chính để chuyển từ thuê sang mua. Chủ cho thuê tìm kiếm điểm cân bằng giữa dòng tiền khai thác và giá trị tài sản.

Ông Đồng Quang Cảnh, Quản lý kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn nhận định: “Nhu cầu không biến mất, mà đang bị nén bởi các điều kiện. Thị trường sẽ phục hồi bền vững khi những điểm kích hoạt về tài chính, pháp lý, hạ tầng và thanh khoản cùng được tháo gỡ”.