Trên khắp châu Âu, quyền sở hữu bất động sản luôn đi kèm với một hệ thống thuế phức tạp. Các khoản thuế này được áp dụng từ lúc người mua ký hợp đồng cho đến khi bán tài sản, bất kể căn nhà bị bỏ trống hay được cho thuê để tạo ra thu nhập.
Tuy nhiên, số tiền thuế thực tế mà người sở hữu phải nộp phụ thuộc rất lớn vào quốc gia nơi bất động sản tọa lạc. Theo dữ liệu của Global Property Guide, đơn vị theo dõi chính sách thuế bất động sản tại hơn 80 quốc gia, bất động sản đang chịu mức thuế khá cao trên phần lớn lãnh thổ châu Âu.
Có bốn loại thuế bất động sản chính mà người mua cần đặc biệt lưu ý. Đó là thuế chuyển nhượng phải nộp khi mua nhà (còn gọi là thuế trước bạ hoặc stamp duty tại một số nước); thuế tài sản hàng năm được tính trên giá trị định giá, giá trị thị trường hoặc giá trị địa chính của căn nhà; thuế thu nhập từ hoạt động cho thuê; và thuế áp dụng trên khoản lợi nhuận khi bán bất động sản (thuế lãi vốn).
Việc xếp hạng quốc gia nào đánh thuế nặng hay nhẹ không hề đơn giản. Mỗi nước áp dụng một hệ thống thuế riêng, nhiều mức thuế chỉ được công bố dưới dạng khoảng dao động thay vì một tỷ lệ cố định, trong khi cơ sở tính thuế cũng không giống nhau giữa các quốc gia.
BỈ CÓ MỨC THUẾ CAO NHẤT KHI MUA NHÀ
Nếu xét khoản thuế phải nộp ngay khi mua bất động sản, Bỉ tiếp tục là quốc gia có mức thuế cao hàng đầu. Người mua tại đây có thể phải trả thuế chuyển nhượng lên tới 12,5% giá trị căn nhà, cao hơn mức tối đa 12% của Anh, 10,4% của Hà Lan và 10% của Luxembourg.
Tại Bỉ, mức thuế này được quy định theo từng vùng, vì vậy nơi cư trú của người mua có ảnh hưởng đáng kể đến số tiền phải nộp. Nếu mua một căn nhà trị giá 500.000 Euro tại Brussels hoặc Wallonia mà không đủ điều kiện hưởng ưu đãi, người mua sẽ phải nộp đủ 12,5%, tương đương 62.500 Euro ngay trong ngày hoàn tất giao dịch.
Tuy nhiên, gánh nặng thuế sẽ đỡ hơn nếu người mua được hưởng ưu đãi. Brussels miễn thuế cho 200.000 Euro đầu tiên trong giá trị căn nhà đối với những người đủ điều kiện, giúp số thuế của căn nhà trị giá 500.000 Euro giảm xuống còn khoảng 37.500 Euro. Wallonia áp dụng mức thuế ưu đãi chỉ 3% cho người mua đủ điều kiện, tương đương khoảng 15.000 Euro. Còn với các căn nhà ở xã hội đủ điều kiện do cơ quan công quyền bán tại Wallonia, người mua được miễn hoàn toàn thuế đăng ký. Trong khi đó, vùng Flanders áp dụng hệ thống thuế và ưu đãi riêng.
Ở chiều ngược lại, Estonia và Cộng hòa Czech hoàn toàn không thu thuế chuyển nhượng bất động sản. Lithuania chỉ thu khoảng 0,4% giá trị giao dịch, tương đương khoảng 2.000 Euro đối với căn nhà trị giá 500.000 Euro, thấp hơn rất nhiều so với hàng chục nghìn euro mà người mua có thể phải trả tại Bỉ.
Đối với những người mua nhà để cho thuê, thuế thu nhập từ hoạt động cho thuê là yếu tố ảnh hưởng lớn nhất đến lợi nhuận, đồng thời cũng là loại thuế có sự chênh lệch rõ rệt nhất giữa các quốc gia.
Global Property Guide mô phỏng số thuế mà một chủ sở hữu không cư trú phải nộp với ba mức doanh thu cho thuê hàng tháng gồm 1.500 Euro, 6.000 Euro và 12.000 Euro. Với mức tiền thuê khiêm tốn 1.500 euro mỗi tháng, Đan Mạch là quốc gia đánh thuế cao nhất khi thu tới 42,11% ngay từ đồng Euro đầu tiên. Hà Lan đứng thứ hai với mức 36%, tiếp theo là Phần Lan với 30%.
Ở chiều ngược lại, Cyprus áp dụng mức thuế khởi điểm bằng 0%, còn Luxembourg chỉ thu 2,94%.
Khi doanh thu cho thuê tăng lên, bảng xếp hạng cũng thay đổi. Ở mức 12.000 Euro mỗi tháng, Bỉ trở thành quốc gia đánh thuế cao nhất với mức 47,27%, tiếp theo là Đan Mạch với 43,22%, trong khi Đức và Hy Lạp cùng áp dụng mức 41%.
Một số quốc gia gần như không thay đổi thuế suất bất kể thu nhập từ cho thuê cao hay thấp. Italy duy trì mức 21%, Bồ Đào Nha giữ 28% và Hà Lan giữ nguyên 36%, khiến các nước này có thể trở thành lựa chọn hấp dẫn hoặc bất lợi tùy theo quy mô doanh thu cho thuê.
Những quốc gia có thuế tăng nhanh theo thu nhập thường là các nước gộp thu nhập từ cho thuê vào thu nhập cá nhân. Áo là ví dụ điển hình. Tại Áo, thu nhập từ cho thuê được tính theo cùng biểu thuế lũy tiến như tiền lương, từ 0% đối với thu nhập dưới 13.308 Euro đến tối đa 55% đối với phần thu nhập vượt 1 triệu Euro. Trong những trường hợp như vậy, khoản thuế khiến chủ nhà chịu áp lực lớn thực chất chỉ là thuế thu nhập cá nhân được áp dụng cho nguồn thu từ bất động sản.
NHÀ BỎ TRỐNG VẪN PHẢI NỘP THUẾ
Ngay cả khi căn nhà không có người ở hoặc không tạo ra thu nhập, chủ sở hữu vẫn có thể phải nộp thuế tài sản hàng năm. Đây cũng là loại thuế khiến nhiều người dễ nhầm lẫn nhất.
Nguyên nhân là mỗi quốc gia sử dụng một cơ sở tính thuế khác nhau. Một số nước tính thuế dựa trên giá trị thị trường của căn nhà, trong khi những nước khác lại sử dụng giá trị địa chính hoặc giá trị định giá - vốn có thể đã lạc hậu hàng chục năm.
Riêng Anh không áp dụng thuế theo tỷ lệ phần trăm mà chia bất động sản thành các nhóm giá trị để tính thuế hội đồng địa phương (Council Tax).
Tại Tây Ban Nha, mức thuế tài sản tối đa có thể lên tới 4,8% ở một số địa phương, nhưng tỷ lệ này được tính trên giá trị địa chính chứ không phải giá trị thị trường, khiến con số công bố trở nên kém ý nghĩa nếu đem so sánh trực tiếp.
Nếu xét số tiền thực tế mà chủ sở hữu phải trả cho một căn nhà trị giá khoảng 300.000 Euro, khoảng cách giữa các quốc gia thu hẹp đáng kể.
Tại Anh, thuế hội đồng đối với căn nhà như vậy thường dao động từ khoảng 2.000 đến 3.200 Euro mỗi năm, tùy theo nhóm định giá và địa phương. Ở Pháp, thuế foncière và ở Tây Ban Nha, thuế IBI thường dao động từ khoảng 700 đến 1.800 Euro do đều được tính trên giá trị chịu thuế thấp hơn đáng kể so với giá thị trường.
Thuế bất động sản của Bỉ (précompte immobilier), được tính dựa trên giá trị cho thuê giả định từ năm 1975, cũng thường nằm trong khoảng tương tự.
Tại Đức, sau khi cải cách thuế Grundsteuer năm 2025, số thuế nhìn chung thấp hơn nhiều quốc gia láng giềng, dù mức thu cụ thể vẫn khác nhau đáng kể giữa các địa phương theo hệ thống định giá mới.
Trong khi đó, Cyprus và Malta hoàn toàn không thu thuế tài sản hàng năm.
Nếu bán bất động sản có lãi, số thuế phải nộp cũng có sự khác biệt rất lớn giữa các quốc gia, trong đó thời gian nắm giữ tài sản đôi khi còn quan trọng hơn chính mức thuế. Đan Mạch tiếp tục là quốc gia đánh thuế nặng nhất khi áp dụng mức thuế lãi vốn lên tới 52,07% sau khi cộng khoản lợi nhuận vào tổng thu nhập.
Nếu thu được khoản lãi 250.000 Euro từ việc bán nhà, chủ sở hữu có thể phải nộp tới khoảng 130.000 Euro tiền thuế, chỉ còn giữ lại khoảng 120.000 Euro.
Malta gần như đi theo hướng ngược lại. Quốc gia này không đánh thuế trực tiếp vào phần lợi nhuận mà chỉ thu khoản phí cố định bằng 12% trên giá bán như một loại chi phí giao dịch. Nếu người bán không phải là nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp và bán tài sản trong vòng 5 năm, mức phí này giảm còn 5%. Đức lại áp dụng một cơ chế hoàn toàn khác. Nếu sở hữu bất động sản trên 10 năm, toàn bộ khoản lãi từ việc bán, kể cả 250.000 Euro, sẽ được miễn thuế. Còn nếu bán trước thời hạn này, khoản lãi sẽ bị đánh thuế theo thuế suất thu nhập cá nhân, đồng thời có thể phải chịu thêm phụ phí (Solidarity Surcharge).
Nhìn chung, khi cộng cả bốn loại thuế lại với nhau, Bỉ nổi lên là quốc gia có gánh nặng thuế bất động sản lớn nhất với các loại thuế mua nhà, sở hữu nhà và cho thuê bất động sản đều nằm trong nhóm cao nhất. Chỉ riêng thuế lãi vốn, dao động từ 16,5% đến 33%, được xem là tương đối "dễ thở" hơn.
Trong khi đó, Cyprus và Malta vẫn luôn được biết đến như thiên đường thuế. Cyprus áp dụng thuế thu nhập từ cho thuê bất động sản khởi điểm bằng 0%, Malta không đánh thuế trực tiếp vào phần lãi khi bán bất động sản, còn cả hai quốc gia đều không thu thuế tài sản hàng năm.
Đối với các nhà đầu tư quốc tế, giá mua nhà chỉ là khoản chi ban đầu. Yếu tố quyết định hiệu quả đầu tư thực sự nằm ở việc hệ thống thuế của mỗi quốc gia cho phép nhà đầu tư giữ lại bao nhiêu lợi nhuận. Và khoảng cách giữa một căn hộ tại Brussels với một biệt thự ở Cyprus cho thấy rằng, xét về thuế bất động sản, châu Âu vẫn còn rất xa mới có thể được xem là một thị trường thống nhất.
